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记者 刘嘉伟
住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月
或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有15年的历史。上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房反向抵押贷款一般允许年纪在62岁以上的老年人申请将房产净值转换成现金，具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。
预计到本世纪中叶，我国60岁以上的老年人将达到4.4亿，到那时候，社会保障体系将面临严峻的挑战。实行住房反向抵押贷款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，获得更高的收益。
普通的房屋抵押贷款，通常是借款人用所购的房产作抵押，从银行或其他金融机构借出一笔钱，然后按月分期偿还。但这要求借款人具有相应的收入及还款能力，借款人通常年纪轻而且收入高。能否提前兑现房子的价值，使老人在不丧失房屋所有权的前提下提前获得房屋的变现资金呢？住房反向抵押贷款正是解决这一问题的有效途径和办法。住房反向抵押贷款可以解放两代人，不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产，也刺激了年轻人对房地产的投资。这既使得赡养老人有了社会保障，减轻了国家在社会保障方面的压力，也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。
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