房地产老总深圳密会 万科领衔论宏观调控持久战

　　6月5日星期天下午2点多，大约30位从全国各地匆匆赶到深圳的中城联盟(全称为“中国城市房地产开发商策略联盟”)成员企业的老总，齐聚在万科建筑研究中心四层的大会议室里。一向志得意满的他们，看上去却大多忐忑不安，各怀心事。

　　在万科一位中层人士花了半小时向在座的老总们介绍长达7000余字的《万科集团对5·１1文件的解读》研究报告。之后，培训室活动银幕上打出了“共度风雨 守候彩虹——如何 应对宏观调控”，黑底红字标题，台下气氛一时更加凝重。表情严肃的万科企业股份有限公司董事总经理郁亮，随即开始了他的主题演讲。

　　还差5天，此次宏观调控迄今为止最大的“杀手锏”——国务院转发七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(即5·１1文件)刚好满月。

　　调控风暴令房企集体迷航？

　　这次临时召集的中城联盟高层闭门会议，万科是东道主，也是发起人。

　　6月1日，即七部委《意见》中若干具体调控措施正式实施的第一天，中城联盟38家成员企业老总收到了联盟秘书处发来的电子邮件：“由王石先生提议，联盟将于近日召开成员企业总经理座谈会，就目前宏观形势下的企业发展进行内部交流、探讨。”通知还说，会上“万科将分析上轮宏观调控期间的经验得失，以及提出对本轮地产调控的分析与应对措施”。

　　结果，占总数约3／4的联盟成员企业的总经理准时到会，有几家甚至是董事长亲自出马。阵容之整齐，反应之热烈，十分罕见。

　　按一位不愿具名的地产界资深人士的说法，目前国内多数地产商仍属“机会把握型”企业，往往在获得土地及银行开发贷款方面有些“独门秘笈”，更多注重单个项目及局部区域的短期利益，好一点的企业至多在专业化上下点工夫；但却普遍缺乏研究能力和战略眼光，遇到较大的政策变化和市场波动，不免乱了方寸。

　　“据我所知，眼下大多数企业老总对调控政策走向及影响心里没底，都希望知道同行，尤其是少数主流大发展商心里到底怎么想”，这位人士分析说，“万科既以行业领先者自居，中城联盟又是国内少有的运作比较稳定的、有影响力的开发商组织，万科当然有义务及时站出来把握航向”。

　　万科批判“牛市思维”

　　“面对宏观调控下明显变冷的行业气候，我们将如何应对？”郁亮在报告中提出这个问题，大概也让台下急需一颗定心丸的众多企业老总们感到了阵阵寒意。

　　“万科认为这次调控将是长期的，对明年影响可能更大，市场景气的逆转估计需要两年左右的时间”，郁亮称，“调控还将是全面的，影响不会局限于个别城市，可能波及全国，二线城市抗冲击能力更弱！”

　　他接着提醒在座同行形势的严峻性，因为相对于政治考虑和社会稳定，房地产行业的兴衰是第二位的。“况且资本市场从来都是雪上加霜，而不会雪中送炭。”长期负责万科财务运作的郁强调说。

　　根据他的分析，此轮宏观调控已开始了一年，调控方式从控制供给转向控制需求也有半年，而房价问题上升到政治高度都接近三个月了。在他看来，开发商对市场和行业环境变化缺少认识、反应迟缓，对变革缺少紧迫性，是当前最需要警惕的问题。

　　郁亮此言，并非无的放矢。

　　近几个月因调控政策的冲击，短期投资或投机者抛盘离场，加上银行收紧个贷审批，消费者犹豫观望等因素作用，全国多个城市楼盘销售量出现不同程度下滑，大量开发商不能如期获得计划中的销售回款，资金周转已出现危机。但仍有不少企业乐观地认为，调控只是一阵风，顶多到今年9、10月间市场形势就会好转。

　　郁亮把这种盲目乐观的判断称之为顺境中养成的“牛市思维”，正是这种思维习惯，令企业在外部环境发生根本变化后无法适应。

　　万科调控

　　“幸存者”现身说法

　　“听了万科的思考和分析，我们才发现自己原来还是按照去年的发展思路考虑问题，对市场形势的紧迫估计不足，确实很危险。”一位参会企业老总承认。这种表态几乎成了郁亮报告结束后大家讨论发言的主调。

　　实际上，郁亮一开始就把此次调控与1993年～1996年那次令人刻骨铭心的调控相提并论。

　　“上一次从宏观调控开始到我们作出反应，隔了足足一年半”，他说，“尽管我们反应慢了半拍，但幸好调整决定得到坚决执行，万科因此得以走出调控阴影，并确立自身的行业领跑者地位”。

　　据他的说法，在天津等地项目因盲目开发受到调控重创后，1995年底，万科从已经进入的国内13个城市收缩到深圳、上海、北京、天津、沈阳5个城市，同时对开发不利项目进行停工、改建，提高服务客户的专业能力，并积极从资本市场融资，在调整中培养了自身的专业能力和市场感觉。所以能够抓住后来的机会，在复苏的市场中获得成功。

　　众所周知，当年很多比万科名气和实力都大得多的开发商，不是没能在调控风暴中存活下来，就是从此一蹶不振，万科是名副其实的“幸存者”。

　　而现在市场上最活跃的这一拨房企，相当一部分没有经历过上次调控，或者当初企业规模尚小，未受到正面冲击，感受不深，万科的经验对他们来说无疑很宝贵，也有足够的权威性。

　　“我发现像万科这样干的时间越长的企业胆子越小，越是谨慎，反而是后起的企业胆子最大。”一家来自重庆的知名开发商老总在发言时不无调侃地说。

　　记者从另外的渠道了解到，早在2003年下半年万科大张旗鼓地推进其全国三大区域战略布局的同时，他们长三角方面高层负责人就对业界同行表示过，公司内部已经作了两手准备，在考虑如何”过冬”的问题了。

　　在万科的时间表上，那会恰恰是本轮调控开始的前夕。

　　从“妥协”到“守候”

　　让外界记忆犹新的是，此前大半个月，即5月14日，中城联盟董事长联席会议在西安举行。王石、冯仑、刘晓光、任志强及现任联盟轮值主席胡葆森等大佬悉数到场，一向语不惊人死不休的冯仑发表的“善于投降，留下了千年古城布拉格”论断，一时广为传播。当时距震动市场和业界的七部委《意见》出台仅仅三天，冯仑的话被外界视为国内主流开发商愿意向中央政府接二连三出台的强力调控政策“妥协”的重要信号。

　　有市场人士认为，西安峰会是中城联盟一次大张旗鼓对外宣传的活动，行业大佬们的公开表态，也许是为了缓和此前与政府方面因市场形势和政策走向发生激烈争论而一度紧张的关系，不能完全排除其中作秀的成分。而王石和万科发起的此次成员企业总经理深圳闭门会议，则可视为具体操作层面上的务实会议。至少万科是希望在目前这个行业发展的关键时刻，尽可能统一联盟成员企业思想，迅速贯彻落实一些万科方面经过深思熟虑认为必须采取的有效对策。

　　从西安到深圳，从“妥协”到“守候”，中城联盟这个国内目前最具影响力的开发商组织及其龙头企业面对此轮调控作出的保守反应，从逻辑上说基本上前后一致。

　　但恐怕谁都不能清楚地知道，6月5日黄昏时分那数十位老总走出万科总部那座浅灰色建筑物的时候，心情比进来时是轻松了，还是更加沉重。