房地产进入人为冬天 市场萎缩开发商疾呼救市

　　谢红玲

　　6月2日北京，建设部召开“2005房地产市场形势与调控政策报告会”，各地开发商老总到会听讲，官方重申当前任务是稳定房价不是打压房价；6月5日深圳，国内颇负盛名的房地产商民间组织——中城联盟数十家会员单位的老总聚首万科总部，研讨当前形势和对策；6月6日上海，国内另一有影响力的房地产商民间组织——工商联住宅产业商会的成员召开座 谈会，主题是“房地产企业自律、诚信”，矛头却直指中央调控对楼市的有压无保导致行业“入冬”。开发商维权、行业“救市”成主旋律。

　　短短4天，行业组织纷纷行动，一股不同寻常的味道在房地产业内散播开来。针对房地产行业的宏观调控政策威力大释放，连续两个月的市场低迷，资金链越绷越紧的开发商坐不住了，并不希望市场大起大落的政府也着急了。“房地产市场的宏观调控正处于关键时期”，建设部副部长刘志峰的一句定论似乎成了双关语。

　　买家观望 市场急剧萎缩

　　尽管中央此轮针对房地产行业的宏观调控政策主旨明确——稳定住宅价格、打击投机购房者、保护消费者改善住房需求。在各项调控手段共同作用下，在一些倾向化舆论的引导下，中央最不希望出现的市场信心受挫还是出现了。

　　建设部的监控数据显示，很多城市5月份商品住房日平均交易量比4月份明显下降，其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市日交易量下降20%以上。全国各地楼市观望气氛非常浓厚。

　　而据当地一些开发商反映，在调控的重点城市上海，供求同时大量萎缩，交易量下滑到极点，一手房销售量从3月份的每天1000多套锐减到现在的两三百套。北京建委刚刚发布的商品住宅5月份预售登记统计情况显示，北京5月份的期房交易量比4月锐减了48%，几近一半。在西安，新近有30个楼盘上市，交易基本上处于停顿状态。

　　全国工商联住宅产业商会副会长卢铿，在房地产界打拼17载历经风雨，面对上海房地产市场的急转直下，在6月6日的座谈会上慨言：“这一次确实是惊涛骇浪！由于国家宏观调控和地方的微观调控的介入，市场已经进入了人为的冬天。”

　　全国房地产商会联盟主席聂梅生认为，中央这一轮调控是让地产承担国家金融风险，让房地产当了“敢死队”。

　　专家担心“冻结效应”蔓延

　　针对当前楼市出现的状况，聂梅生在工商联住宅产业商会组织的座谈会上一针见血地指出：目前最可怕的不是泡沫问题，而是围绕房地产泡沫制定的行政和经济的政策引发的“冻结效应”。

　　“冻结效应”的蔓延会是很严重的一件事，它体现的就是市场当中交易量急剧下降后，持币待购成为主流，大家不会再去投资性买房，很多人还会提前还贷(居民的消费方面也可能出现冻结效应)，部分开发商也会持币待购，一些土地可能流拍。“如果大量开发企业投资方向转移、老百姓的投资性买房需求普遍消失，就会影响到房地产支柱产业的地位了。”聂梅生说。

　　“房地产行业如果引导不正确的话，可能会产生一些负面影响，而且这些负面影响之大可能远远超过我们的预期，”卢铿分析。他指出，现在可能出现的几个负面影响主要表现在下列方面：一是国外基金大量涌入，低价接盘成为政策市的获益者；二是由于地方政府的压力，一些发展商过去本来不想做也不能做的事情，最后可能会不得不做；第三个是由于房地产是拉动经济最广泛的行业，所以可能有几十个行业受到关联影响。“从保护全社会的广泛利益来讲，当务之急不应该是压房价而是‘救市’！”卢铿称。

　　潘石屹面对自家在售项目进入4月份后交易量的锐减和周围一些高档项目的类似状况，惋惜地说：“今天房地产市场的繁荣来之不易，大家都该珍惜。”他也向记者表露了对市场走向的担心：“市场低迷的状态如果再持续两三个月，恐怕就会出大问题了。有些资金紧张的企业可能就会率先降价卖房，但是越降老百姓越不敢买。因为现在主要是期房销售，买房的人会担心项目烂尾，到头来钱房两空。楼市一旦崩盘，就会进入恶性循环，危及金融系统风险和国内整个经济安全。”

　　房价升降变成“数字游戏”

　　官方当前用来证明调控效果的主要是从统计部门拿来的一些数字。顺驰董事局主席汪浩拿着上海分公司做的一份研究报告告诉记者：当前统计的上海商品房均价带有很大的片面性，并不能全面反映市场真实价格水平。他说，这个均价反映的主要是外环线附近的新房的价格水平，因为进入调控期后，四五月份上海的新房成交量较之前快速下降一半多，内环线的房产交易萎缩最厉害，买家基本进入观望状态。

　　建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾也承认，结构的不合理，中低价位商品房的比重太低，是平均房价过高的一个重要原因。政府需要改进价格的统计和分析办法，现在不仅存在平均数掩盖结构问题的情况，还有数据滞后的问题。

　　汪浩用戏谑的口吻说：“目前日子最难过的应该是各地的统计局局长。”他说，开发企业可以通过两方面的调整——放慢工程速度和发展速度(少拿地、少开新项目)渡过眼前的难关，统计局局长要交上去的数字却不好算。新批的中低价位商品房要形成市场上的真正供应至少需要9个月时间，眼前平均房价涨幅缺少下降的因素，但降不下来的数字又让顶着紧急政治任务的市长没法过中央的关。

　　“对房地产行业存在的许多问题的纠正与调控应该是一个长时期的工作，而不是一场运动”，卢铿如是说。

　　“救市”先明确舆论导向

　　面对楼市的颓势，中央主管部门和开发企业都很着急。建设部日前召开“2005房地产市场形势与调控政策报告会”，除了向开发商们介绍市场状况、重申调控意义，也在努力引导正确舆论。建设部副部长刘志峰、建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾一再解释，中央此次调控是要“稳定房价”而不是“打压房价”，政府不希望房价出现大起大落的情况。政府对市场采取的也是有保有压的政策，“保”的是普通居民的改善性住房需求，“压”体现在通过采取调整税收等一系列政策遏制投机性需求、抑制投资性需求、控制拆迁带来的被动性需求。

　　事实上，让楼市陷入僵局的重要原因之一，正是诸多政策连续出台后一些媒体对中央指令的误读及对一些城市房价动态的不实报道，在很大程度上影响了人们对房价涨跌的心理预期，使得多数人进入持币待购的观望状态。

　　建设部官员和开发商都在不同场合对部分传媒的不实新闻提出批评，谢家瑾在接受《人民日报》记者采访时就说：“我认为，现在一些不实信息和报道也助长了观望心态。比如，一些媒体说上海房价每平方米降了3000元，这是不了解情况造成的。我们应该鼓励居民到已经开通的房地产市场信息系统网上去查阅相关的房价信息。”

　　卢铿在工商联住宅产业商会近期在上海举办的座谈会上也提出，很多媒体在特殊的形势下发表的意见是有倾向性的，这样就使得一段时间内产生大量对这个行业不利的媒体语言。汪浩在接受本报记者采访时也曾委婉指出，舆论导向对市场走向、消费者信心的影响非常大，希望记者们能够实事求是、客观报道市场和企业，认真领会中央政策精神。

　　连清华大学房地产研究所所长刘洪玉在一个公开场合发言前都有如下道白：“现在社会上有一种舆论，似乎谁说房价要降就代表了广大群众的长远利益，谁说房价要保持稳定，就是和开发商一起来欺骗消费者，这种时候讲真话是非常困难的。”潘石屹的感受和刘洪玉很接近，他说有的记者似乎认定只有房价跌了才证明宏观调控成功，才代表民众意愿。

　　谢家瑾说：房价的大落对老百姓没有好处，现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别会对金融安全带来威胁。

　　机制缺失将

　　影响宏观调控效果

　　工商联住宅产业商会轮值主席冯仑认为，政府宏观调控政策的导向一定要明确，不能每调控一次就扩大一次政策权力，这样市场经济很快就会被制约住。

　　在冯仑看来，宏观调控不能达到预期效果，还有一个深层次原因，就是中央用宏观经济政策来调控宏观经济，但是缺乏调控宏观经济政策的手段和机制。

　　“宏观经济政策出台，如果方向错了，谁来纠正？举例说，因为你用行政的手段干预市场就会出现微观管理，政府要管到微观层面，犯错误的概率就大了，政府犯了错，谁来纠正？所以，需要建立纠错机制。纠正宏观政策错误的，可以是中央，也可以是媒体、商会、普通老百姓的民意，应允许所谓不同的利益群体的合法表达，这些表达都有可能变成对每一个宏观调控政策的检验。”冯仑如是说。

　　曾经经历过上一轮宏观调控考验的万科高层判断，这一轮调控的影响不会短期内结束，对2006年的影响可能更大。他们告诫同行：对市场景气的逆转，要做好两年左右的准备。更多的企业老总都在问同一个问题：房地产的牛市真的要在2005年被人为地改变吗？