投机风潮转向 商务部领衔调研商业地产

　　谢红玲 厉林

　　记者从有关方面获悉，国内首次针对商业设施建设情况进行的专项调查将在7月上旬全面启动。该项工作是国家商务部市场体系建设司会同中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟一同开展的，调查重点地区锁定广东、广西、福建、上海、江苏和浙江等。商务部现已向有关省市下发了通知，要求各地先行摸底，调研组则在下月初分赴各地。

　　中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平在接受本报记者采访时称，商务部之所以联合中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟开展这项调查行动，一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮，二是为了推动《城市商业网点规划条例》的尽快出台。同时，商务部也希望有另外两方面的收获，一是摸清商业设施的增量，以便及时对市场做出正确引导；二是发现商业地产开发中的问题与难点，为中央调整行业政策提供依据。

　　投机风潮苗头已现

　　随着城镇化进程的加快以及旧城改造范围的扩大，紧随住宅开发热潮之后，商业地产开发也如火如荼。如今在宏观调控盯牢住宅价格的时候，随着商品住宅开发营商环境的变化以及企业上市等方面的因素，部分发展商将未来企业的发展方向转向暂未受到调控的商业地产开发领域。

　　“不排除更多企业向这一领域转向的可能，目前我们已发现一些迹象。”王永平说。

　　记者也观察到，无论在一线城市还是在二线城市，很多企业看到商铺高出住宅2～3倍的售价及由此带来的高利润率都是趋之若鹜，这种状况前两年已经开始。而且，在国内，无论开发的是购物中心、商业街还是社区商业物业，多数开发商都沿用住宅开发的手法，分割物业产权出售，快速获利。这一违背国际商业地产开发规律的做法也让一些企业自食其果，成功者少，陷入纠纷者众，北京的巨库、第五大道都是反面教材。用这种手法做商业地产，投机的成分很高。不过，国内金融产品单一、开发商资金实力弱的现状，确实让商业地产开发由分割产权零售模式向开发者持有产权谋求长期经营收益模式的转变难以实现。

　　供应过剩且多数不为政府掌握

　　由不得国家主管部门不紧张，如今国内经济发达城市的商业设施正处于大放量阶段。

　　以正处于商业发展第三轮高潮的上海为例，已经有近20个购物中心，还有很多正在建设之中。而其商业的战略意义和商铺市场的辐射力，决定了其商铺需求的旺盛。有关机构预估，上海商业地产今年的出租面积将达220万平方米，销售面积将达115万平方米。但多数城市缺少上海的供求两旺。

　　今年以来，随着一些外资零售企业加快向二三级城市扩张，商业地产开发热也传导到这些地方。在西南商业重地成都，这里的内外资零售企业包括家乐福、伊藤洋华堂、王府井百货等已经超过了40家；而权威调查机构的报告显示，去年成都市区累计供应商业用房面积已达127.44万平方米，销售面积81.38万平方米，46万平方米暂未售出。今年，成都商业地产的新开工面积就超过200万平方米，很多项目将面临招商压力。

　　重庆的形势还要严峻。去年重庆商业营业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米。而重庆已建和在建的大型综合百货店已多达40多个，重庆商委人士断言，规划的开店数量明显超过市场需求。

　　据王永平反映，沈阳这个城市目前都有四五个大体量商业地产项目在建，估计建筑总量会超过150万平方米。

　　一边是已经过量的零售业态，另一方面却是仍在增长的商业地产投资，这种背离现象很令人担忧。

　　更让人担忧的是，这些规模巨大的增量多数不为政府掌握，政府对市场未来的预测与调控很难精准。

　　无序发展缺少法律监管

　　与商业设施建设的迅猛发展不相匹配的是，大多数城市的商业网点规划还仍处于空白状态，国内在商业网点规划方面也缺少相应法规。即便在获批商业网点规划的城市，因为相关规定缺少法律的严厉性，也常常被地方长官漠视。

　　5月19日，沃尔玛与当地政府决定在合肥新建沃尔玛购物广场，并计划进入安徽的芜湖、马鞍山、蚌埠和安庆，而安徽省只有合肥一个城市有商业网点规划；在同样没有商业网点规划的江苏昆山，这个60万人口的县级市将容纳法国欧尚、英国特斯科集团、家乐福、沃尔玛等几乎全是外资的6家大型购物广场。

　　5月27日，商务部部长助理黄海透露，全国38个中心城市有25个城市的商业网点规划已经市政府批准颁布实施。而在241个地级城市中，商业网点规划已经市政府批准颁布实施的只有12个，有119个城市连初稿也没有完成，甚至有的还未启动。

　　即使是已有商业网点规划的城市，无序化建设依然在重演。在南京，年底市区200平方公里的土地上将拥有50多家各种内外资大卖场。在同样获批商业网点规划的太原，当地一处仅3平方公里商圈内，竟有七八家面积均在上万平方米的超市。“外资项目能否获批，常常取决于当地领导者的决策，而非规划。”曾任甘肃省经贸委主任的全国人大代表任继东表示，只要是当地决策者认为有利于招商引资、带来丰厚税收的，就会积极引入。

　　相关商业法规的缺失与当地政府决策的随意性，使城市商业发展陷入无序状态。

　　这也是商务部急于下去摸底的一个动因，他们希望推动《城市商业网点规划条例》的尽快出台，及早管制各地的随意行为。

　　有关方面称，此次调查情况将直接汇报给国务院，并会在报告中对商业地产投资开发与运营中存在的问题提出政策建议。