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本报记者 程志云 北京报道
房地产商们目前想要通过信托融资，需要付出更多代价了。
最近某房地产公司经理老王为了一写字楼项目跑遍了北京城。由于公司并不大，四证也尚未下来，银行不肯放款，他面临的情况实在不容乐观。“要么我们直接把地卖掉，但
这样赚到的钱实在有限；另一种选择就只有向信托公司借钱。”老王说。
然而老王没有想到的是信托公司竟然向他要15%的回报率，这让老王吓了一跳。其实，这已然是市面上房地产信托融资的行情价了。
价格上涨
一位北京资深信托经理称，2003年，一个房地产信托通常的融资成本通常只有6%左右。“121”号文刚刚出台时，利率也只有微弱上涨，最高不超过7个点，通常房地产商给6.5%的回报就挺不错了。
但这种情况在2004年发生了较大的变化。
2004年上半年随着央行要求各家银行执行“121”文件，严格要求房地产商的自有资金。促使更多房地产商转而向信托公司融资。此时一份房地产信托，房地产商肯给出的回报通常在8%左右。如果用信托资金入股房地产公司以股权信托形式操作，还需要再增加1个点的收益。
去年的宏观调控开始后，对于大量房地产商而言，银行贷款的大门几乎等于已经封死。巨大的资金压力将房地产信托价格迅速拉高到10个点以上。
到2005年上半年，七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。一位深圳国际信托投资公司人士援引该公司的内部研究报告指出，宏观调控政策已经从全面调控转向目标调控：严控房价上涨速度。国务院高层表态要从信贷、税收及企业监管方面加强对房地产市场的控制，开发商在地产市场上利用信息不对称的手段欺诈购房者也被公开揭发……种种迹象表明，下半年宏观经济中最大的风险无疑来自于房地产。在这种情况下，目前房地产信托的价格稳定在12%-15%之间。
外经贸信托一位人士称，实际上，由于从银监会到公司内部审核都对房地产项目非常小心，对信托项目的审核都很严格。
目前房地产资金市场上主要供给者就是银行和信托公司，当然还有自有直接资金等。对于银行而言，贷款对象主要为大中型企业。一家中型房地产公司1-3年贷款利率基本就在5.76左右。而例如首创、万科等大公司，银行为了维系其关系，贷款利率还要下浮10%。
而房地产信托的情况就相对复杂得多。除了利率问题以外，首先要对宏观形势进行判断。例如目前，信托公司对于写字楼、商铺、高档公寓都会退避三舍。其次要对项目公司情况进行判断。最后还要核算项目本身的价值。
一位中诚信托人士透露，实际上12%-15%的信托贷款利率是目前市场上的一个平均水平。
收益分配
然而，与房地产信托贷款利率大幅度上升相对应的，是信托投资者的预期收益却只有小幅度的上浮。
2003年一份普通房地产集合资金信托投资者的预期收益率为4.3%，其时报价最高的是重庆国投2004年6月发售的景龙国际公寓项目信托计划，预期收益率6%。而2005年5月，中国对外经济贸易信托投资有限公司联手中远房地产推出的凯晨广场资金信托计划，1年-3年预期收益率为4.2%-4.8%。而今年以来，北方地区房地产信托年预期收益率最高达到8%。
“实际上，信托公司在今年的房地产信托收益方面有所增长。”一位业内人士对记者说，“以往，仅仅依靠1个点的手续费对信托公司而言并不公平。目前来看，信托公司通常的收益在3个点以上。该业务已经形成了相当稳定的业务赢利模式。”
而另一方面，对于大多数房地产商而言，即便12%-15%左右的高利率，不少房地产商的利润仍然不少。对于一般的项目而言，即便房地产商完全用自有资金全投资，其收益也会达到20%-25%。而实际上，多数房地产商都会采用多期滚动融资的方式，也就是说其收益是实际资金投入的数倍以上。房地产商只不过拿出一部分利润分给信托公司和投资者。对于他们而言，通常时间更加宝贵，信托公司融资通常需要2个月左右，但如果能做一个单一信托在2周之内完毕，房地产商甚至可以再给信托公司提一个点的溢价。
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