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本报记者 夏炜 发自北京
7日晚6点，星期二晚下班时段，是北京各商场迎接客流的高峰期。
记者来到地处北京市西北四环的金源购物中心。在这座总面积55万平方米的庞然大物中，坐落着号称亚洲最大的ShoppingMALL——金源新燕莎MALL(下称“金源MALL”)。
记者在现场发现，除五楼餐饮区外，现场人流并不理想。记者发现，大多数大中型商户的客流量极少，如狗不理和东来顺的就餐率只有三分之一左右，湘华天巴西烧烤等高端店也不得不出门揽客。半小时内，SRRIT女装店、SunWind旅游品店等几无访客。
不尽如人意
金源MALL里木林森鞋专卖店销售员告诉记者：“现在的销售情况很一般，与木林森设在中关村当代商城、贵友百货的专卖店还不能相比。”
金源MALL已有1000多家商户，居然之家家居超市、星美国际影城和纸老虎图书市场等大型商户都已进驻。记者发现，金源MALL的一线品牌店并不多，三楼还散布着一些从事玉器、布艺的不知名小商户。
由于人流不多，少部分店铺选择撤铺。金源MALL的运营商新燕莎铜锣湾总经理傅跃红解释说，作为运营方，每天都在进行退租和重新招租的工作，商户的调整很正常，是为了达到最优化的营业状态。
傅跃红在3月中旬接受本报记者采访时说，当初预期该MALL的市场培育期为几个月，但现在看来需要更长时间。在7日的采访中，她表示，这个时间可能要更长一些。
“与百货店统一收款不同，MALL更庞大，而且我们(新燕莎铜锣湾)的运营收入只来自入驻商户的租金，只租不售。”傅跃红介绍说。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利分析说，MALL需要合理有效地捏合投资、地产、招商、运营等资源，使其形成一种合力和完整的形象。这更像是一场搭积木的智力游戏，把每一块积木摆在它应该在的位置。“造MALL的关键在于各种商业元素的组合，而不是凑合。”郭增利指出。
北京禾田摩尔投资顾问有限公司执行董事张天翔认为，中国人的消费目的很明确，即在最短时间完成购买目的，所以MALL进入中国后必须进行适当的改造。张天翔用“大而无当”来形容金源超大体量的卖点。在他看来，体量大足够的空间进行商品展示，但是金源MALL则将商品打乱而不是按照产品分类组合展示，所以消费者很容易就产生疲劳感。
临颠覆的MALL
但是，造MALL者也在面临其他新兴业态的挑战。北京市场所有在建和待建的商业地产项目达十家之多，购物中心和商业街的竞争将日益激烈。
5月30日，中坤集团董事长黄怒波向记者透露，其开发的大钟寺国际广场正在朝大型商业街区模式发展。黄怒波认为，美国正兴起的“第四代商业模式”(即商业街区)才代表未来的方向，中国的MALL也要走向这条道路。中坤投资集团总经理焦青在解释说，我国的商业模式已走过供销社模式、百货大楼模式和MALL模式，它们共同的特点是以购物功能为主。黄怒波在描绘“第四代商业模式”时特别指出，大型商业街区是完全开放式的，是休闲中心、购物中心，同时也是社交中心。
铜锣湾集团董事长陈智也不得不承认大型商业街区已在美国大规模兴起。但他否认MALL业态已老化的观点。他介绍说，在上月底召开的拉斯韦加斯购物年会上，杰克·威尔奇通报说2004年美国购物中心的销售额达到2万亿美元。
郭增利指出，选择做商业街区还是做MALL，关键是确定不同功能的组合、业态的组合、品牌的组合，这是一个庞杂的系统工程。
大钟寺国际广场主要选择国际性的零售商和百货商，并且拒绝了大型购物中心进驻。黄怒波告诉记者，中坤集团正在和美国美希百货谈判，同时也在和铜锣湾百货接触。两个月前，中坤集团已委托北京禾田摩尔投资顾问有限公司和美国美联集团签约作为大钟寺国际广场招商总代理。
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