坐拥风水宝地反困愁城 上海正大广场第三次起跑

　　本报记者 周益广 发自上海

　　正大广场，这座上海至今最大也最奢华的MALL，依然难以看到财务收支平衡的那一天。

　　据悉，正大广场每年的利息加上折旧费为3亿元，加上其他管理费用等，每年支出为4 亿元。而今年，正大广场的销售目标还是3亿元。知情者透露，正大广场经营状况一直难以令投资者满意，是其三年三度换帅的重要原因。

    黄金地段成MALL鸡肋

　　频繁换帅乃商家大忌，但是投资方正大集团似乎顾不了这么多了。

　　正大广场6到10层的规划本来为文化、娱乐、饮食及休闲服务等板块。但是记者在现场看到，除了星美影城以及几家品牌餐厅以外，6层及以上已经非常冷清，大量的经营场地空置。

　　正大集团原计划在正大广场项目上投资3亿美元，其中自筹1亿美元，泰国银团贷款2亿美元。但是恰逢1997年东南亚金融风暴，该项目遭遇资金不到位的难题，导致项目暂停并向承建方支付了高额违约金。尔后修改设计方案，地上建筑重新招标。如此一来，整个项目投入近5亿美元，而中国第一高楼金茂大厦的总投资也只有5.6亿美元。

　　据悉，正大广场每年的利息加上折旧费为3亿元，加上其他管理费用等，每年支出为4亿元。而今年，正大广场的销售目标还是3亿元。

　　事实上，依据正大广场目前的人流和经营状况来看，近期能否达到财务平衡都是一个大问号。

　　首先是如何通过成功招商，填满这个“庞然大物”。记者了解到，正大广场投资方之所以当初请来朱海翔，重要原因之一是他在百货业多年，有大把的品牌资源。但是事过一年多，朱海翔曾经计划招入国际一线品牌的计划没有实现，高层招商这块难啃的骨头，依然没有起色。

　　另外，尽管正大广场所处的位置绝对是上海的黄金地段，但这是金融贸易区，周边人群主要是写字楼里的白领，白天来上班，傍晚就回家，这样的人流对商场来说简直是鸡肋——他们有消费能力，但是你又难以抓住他们的钱包。此外就是旅游者，消费力有限。

     三位CEO三副药方

　　频繁换帅，导致了正大广场经营思路没有连续性。

　　记者了解到，正大广场首任CEO沈以亨原计划在正大导入全上海第一个名品折扣店，然后在高层引进房产展览和电影院等休闲娱乐设施。

　　正大广场的第二任CEO朱海翔，是来自台湾地区的百货业知名职业经理人。现又回归面货，任正大广场正大百货总裁。

　　朱海翔使正大广场带上明显的“百货”痕迹。“我认为中国的MALL应该走向百货化。”他说。

　　而新来的CEO又有新思路。这使得在消费者眼里，正大广场成为一个不断被折腾的广场。最明显的例子是广场里的主题百货。2003年底，正大百货的面积是2万平方米，朱海翔进入正大广场后，将1~4楼的大部分场地都经营百货，到2004年底百货经营面积达到5.6万平方米。“以后百货将缩小，要空出1万平方米。”朱海翔说。

    进入美籍CEO时代

　　去年10月份,美国人魏乐楠(RobertF.Welanetz)先生“空降”上海，成为正大广场发展商上海帝泰发展有限公司新任CEO。正大广场的进入自己的第三个纪元。

　　今年4月，美籍华人潘丽君女士“空降”上海担任正大广场CEO。

　　7日，魏乐楠先生在接受了《第一财经日报》记者的专访。

　　“现在我们最大的困难是缺乏好的品牌，把各种好的品牌组织起来聚集到我们的商场里，形成良性循环是最重要的事情。”魏乐楠指着墙上的12幅规划图告诉记者，目前他们正在全力以赴，争取在计划的时间之类完成现在的招商目标。

　　闲置场地无疑是一个大型MALL的致命伤，如何利用好空置的楼面？“我们准备把7、8两层变成商务办公区，8楼的部分区域以及9楼区域引进一个比较高档的娱乐项目，9楼还将有高级剧场组合在一起。靠黄浦江的西面商铺全部做成餐厅，再开几家高档的餐饮店。”他说。

　　人流与交通状况的改善，也是正大广场必须面对的问题。“大方向来说不能控制什么，目前通过公共交通来的人还是很多的。我们的停车场供应充足，停车方便，费用也不高，除了现有的地下停车场，旁边还有两个滨江车库可以使用。现在出租车也越来越多了，顾客购物后离开也比较方便了。”

　　近日又有正大集团已出售正大广场部分股权的消息传出。

　　“我们可能会到国际资本市场上进行一些融资活动，但正大集团不会出售正大广场的股权，正大集团会把正大广场当作在中国的一个门面长期经营下去。”魏乐楠断然否定了这个传言，同时表示出“第三次起跑”的坚定信心。