上海新口径 楼市持续健康发展

　　本报记者 吴 迪

　　上海报道

　　5月31日晚11点30分，直到离七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定截止时间前的最后一刻，上海方面的相关细则才终于被公布在房管局的网站上。

　　原本被业界看作毫无悬念的一份文件，让上海政府又一次面临艰难选择。

　　两种版本

　　在由上海市财政局、税务局、房地局、规划局联合发布的这一细则中，凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：

　　(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　(二)单套建筑面积在140平方米以下；

　　(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元／平方米，内环与外环之间的低于10000元／平方米，外环线以外的低于7000元／平方米。

　　《通知》发布的时间明确注为5月31日。

　　然而，在此之前，业内却有另一种说法。

　　七部委的政策起源就在上海，其中很多政策的制定也是参考了上海以往政策的先进经验，因此，在很多人看来，没有一个城市对政策的准备会比上海更充分，也不会有一个城市能比上海更了解这些政策的实际作用与意图。

　　蒋国雄，上海搏邦地产董事常务副总经理。他曾向记者透露，在七部委的《意见》正式公布之前，国家有关部门就曾来上海征询过一些专家的意见，他就是其中之一。而在他看来，七部委的新政策尽管面向全国，但对于上海而言，并不突然。“细节、力度略有区别，但整体思路框架基本相同。”

　　不过，蒋也坦言，在《意见》中，仍有很多地方会有执行困难。普通住房的标准就是关键，几项数据的制订是地方政府细则出台的核心所在。

　　事实上，在上海细则公布前，5月28日就有了一份《细则》初稿在房地产企业内流传。在这份初稿中，大体数据都与最后公布的细则一致。不同的，只有对普通住宅限定的两个数字。其一，单套建筑面积在120平方米以下；坐落在内环线以内的低于17000元／平方米。

　　没有人可以证明这份初稿的出处究竟在哪里。但无可否认的一点是，政府出台的最终稿要比初稿宽松，打击面更小。

　　如果初稿是企业本身所做的政策预判，那至少表明了上海政府的最后态度并没有业内想象中的强硬。如果初稿真是政府的原来设定，则或许昭示了另一种转向？

　　“新口径”

　　6月2日，有北京媒体报道，“6月1日，执行七部委《意见》配套细则的第一天，上海房价依旧呈下降趋势，截至下午5点，6月1日上海房屋成交均价为5884元／平方米，比前天下降了1426元／平方米。”

　　一时间，“细则出台当天，上海房价骤落1426元／平方米”的消息传得沸沸扬扬。

　　“几天内房价的波动根本说明不了任何问题，甚至于靠一个月的数据来判定大势都不甚妥当。”对于此类消息，上海浦东房地产经济研究中心主任李战军表示并不认同，并继而指出，目前市场上一些极其个别的例子被媒体普遍化、夸大化了。

　　与外地媒体的轰炸效应不同，细则出台后的上海媒体相对平静。不仅如此，在“骤落1426元”消息密布的当天，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元还就未来上海房地产的大势与沪上主要媒体召开座谈。

　　在会上，庞直接指出“大家不要看见个别楼盘的下跌就说是市场怎么了。有很多人说上海在某一个时间节点会破灭，但这些时间节点都过去了，上海楼市依然健康。”

　　与此同时，庞在会上还举出相当多的例子来批驳所谓的“上海泡沫”论，在其看来，这些言论已经在现实的发展中被完全否定。而直接点出反例的，是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠。

　　谢国忠是上海人，却因“上海房产泡沫”论而为人熟知。

　　自2004年始，各大媒体不断出现谢判定上海房地产市场存在过热现象的言论，且言语激进，尤其以“上海的房地产泡沫要闯过2005年这一关是非常困难的”最为骇人。

　　今年三月起，上海市场的变化，一度令很多人认为，谢已经成为上海楼市争论的胜利者。

　　对此，庞元并不认同。他认为，数据已经很明确的显示了1月-5月，上海楼市同比交易量并没有减少，反而略有增长。由此可见，市场交易并没有萎缩，也不存在外界所传言的泡沫破裂楼市狂跌的现象。

　　除去对泡沫说的否定，庞元还建议，媒体对未来上海楼市的报道，仍应把重点放在“持续健康发展”上。

　　对此“新口径”，业内普遍认为，至少包含了两层意思。首先，政府从大体上认可了过往上海楼市的整体发展；其次，昭示着今后的政策将仍旧以“稳定楼市”为主。

　　政策“区间”

　　事实上，自上个世纪90年代以来，上海以“稳定楼市”为主的本地房地产政策就一直陆续不断。

　　1996年，针对商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题，上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施。主要有控制土地供应总量，调整房地产投资结构，对土地供应实行总量控制、用途管制，搞活房地产二、三级市场。

　　1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》以及蓝印户口政策；

　　1997年在全市范围内扩大已售公房上市试点；1998年进行不可售公房差价换房试点。其间还有购房退税等一系列优惠政策。

　　从1999年下半年至今，上海房地产供给与需求都快速增长、竞相攀升，房地产价格快速上涨，房地产市场明显进入繁荣期。自2002年起，上海的地方政策也出现一个回潮，即一系列新的政策出台，逐步收回原有的优惠措施。

　　包括在6月1日宣布的将契税调至3%的规定。事实上，在税法中本来就有明确规定，契税征收范围是在3%到5%之间，而原本的1.5%只是为了鼓励房地产市场的特殊存在。

　　“其实无论过去还是现在，无论扶持还是抑制，上海政府所出台的政策都是以温和为主，两头都有个界限，只是在一个区间里活动罢了。”一位专家指出，在政策指引下的“大落”出现的概率极其小。

　　“和当初一样，即使市场不稳定，上海政府也自信完全能应付，他们手中有足够的筹码，能将一切都控制在政策能够把握的范围之内。”