易宪容：房价哪里曾大涨哪里必大跌

　　易宪容

　　6月1日之后，随着各地政府关于房地产市场政策的出台，“房地产新政”的走向，成为政府、房地产企业及民众十分关注的问题。

　　正如国务院的文件所表明的那样，稳定房价是这次房地产新政的核心。其实，房地产 新政的步伐永远都紧跟房价走。

　　然而市场对政策的反应肯定会有一个滞后期，国内市场房价的变化还得拭目以待。

　　新政主旨：稳定房价

　　可以说，稳定房价是这次房地产新政的主旨，按照目前房地产开发商及各地方政府的理解，国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上，而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨幅度。稳定房价意义真的是这样吗？

　　一般来说，宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来烫平整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。

　　但是就目前的情况来看，无论是我们的政府还是民众，往往把宏观调控看作是政府推出什么政策、政府对市场的干预。比如，公众所理解的2004年政府推出的“宏观调控”，仅是控制土地与银行信贷，仅是遏制过热行业的发展等。但实际上这些方面不是宏观调控，而是行政性的微观手段。政府对于当时的经济过热仅是通过行政的方式来遏制，其短期内能有所表现，但长期看则作用不大。特别是如果没有认识到房地产为当时经济过热的根源，没有把房价的变化作为宏观调控的风向标，国内投资在高位运行的状况是无法改进的。

　　今年以来，政府采取一系列调控房地产市场的政策基本上就是对2004年宏观调控的补课。从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。

　　因为政府要调控房地产市场，只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求，通过市场需求来影响房地产市场价格。所以，无论是“稳定房价”还是“调控房价”，都是对宏观调控的一种误读。更何况这次房地产新政基本上都是一些微观手段，如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，不能算是对房地产市场的宏观调控。

　　因此，政府对房地产市场的宏观调控，主要是调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的。

　　后新政时代的房价走势

　　同时，我们更应该看到，由于房地产是不可贸易的产品或不动产，因此，房地产市场都是一个个分割的市场。由于房地产的不动性，房价完全与地点有关，离开了地点的房价是没有意义的。既然房价是由地点决定的，那么在房地产投资过热中，房价的高低都是由各地方的种种因素决定的。因此，假定稳定房价能够成立，对“稳定房价”的理解，既不是把稳定理解为房价不升或房价的下降，也不是保证房价在一定水平上上涨，而是对于不同地方各个分割的市场来说有不同的意义。

　　比如，对上海来说，环内的房子从2003年下半年以来已经炒翻了天，价格上涨了几倍，特别是这些地方房子价格的上涨完全是市场炒作之结果。像这些地方的房价，如果仅是回落一点，或回落10%～20%，那么这个地方的房价能够稳定吗？显然是不能的。有研究表明，目前上海房地产炒作成份与本土居民的购买成份相比，房地产价格与居民收入脱节，以及外部热钱的流入规模，都比1997年香港更甚。如果上海的房地产价格不调整过来，房地产泡沫岂有不破之时？

　　房地产新政后国内房地产价格走势如何？我认为，哪些地方房地产价格大涨，那么这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小的调整。例如长三角不少城市，房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。至于国内其它城市的房价变化如何，也得看这些城市以前房价上涨幅度与炒作程度了。如广州，房地产新政对房价影响就不会太大。

　　对于国内房价的未来走势，最根本的问题就得看政府(包括中央政府与地方政府)对市场的理解了。因为，目前国内一轮房地产需求扩张或膨胀，有其几十年积聚的住房需求的释放，也有政府信贷政策误导，而后一种情况越来越成了主流。在目前的情况下，由于银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过人家发展几百年的市场。发达的市场经济国家房地产市场发展几百年，个人住房持有率，欧洲的法国与德国仅30%～40%，美国仅68%，但北京则为85%，上海为81%。

　　然而，这次房地产新政似乎仍然没有认识到国内住房需求的误导性，试图以上层建筑来解决城市居民是住房个人持有的问题。如果政府在银行利率与银行信贷的易获得性上下功夫，那么房地产价格向下调整是否必然之事？或许这些因素才能真正决定国内房地产新政的走向。

　　(作者为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任）