沃尔玛的中国地产生意

　　早在2003年，深国投就成立了深国投商用置业有限公司，专事为沃尔玛寻找卖场及相应的商业地产开发

　　文/本刊记者 庞建新

　　5月17日，沃尔玛国际部总裁兼首席执行官约翰·门泽在出席北京《财富》全球论坛时 说，“中国已经成为沃尔玛在海外增长速度最快的市场。”

　　5月18日，北京《财富》全球论坛的最后一天，作为世界500强之一沃尔玛在北京中关村的购物广场正式开业，这是其在中国的第46家店。

　　把时间追溯到1962年，山姆·沃尔顿，这个美国零售业的传奇人物在阿肯色州创立了沃尔玛百货有限公司，从此，40余载的发展，沃尔玛创造了零售业神话，成为美国最大的私人雇主乃至世界上最大的连锁零售商。全球有10个国家开设了超过5000家商场，员工总数160多万，分布美洲、欧洲和亚洲等地，创造了每周光临顾客近1.4亿人次。

　　2004年沃尔玛全球的销售额达到2852亿美元，连续多年荣登《财富》杂志世界500强企业和“最受尊敬企业”排行榜。沃尔玛零售业老大的地位根深蒂固。

　　自1996年以来，这个“最受尊敬企业”开始进入中国，首选深圳作为第一家沃尔玛购物广场和山姆会商员店。近10年的努力，沃尔玛落户21个城市，46家店，包括沃尔玛购物广场、山姆会员店、沃尔玛社区店等三种业态。但“沃尔玛二线城市运作的战略并不太成功”，西南证券分析师段海瑞说。

　　转战一线城市

　　从山姆·沃尔顿时代起，挑选最好的地点开店是沃尔玛的头等大事，正应了中国一句俗语“金角银边草肚皮”。山姆曾自己驾驶小型飞机空中勘查地理位置，为了与竞争对手保持距离，沃尔玛店总是开在相对不怎么引人注意的小镇。

　　正是秉承了这种传统，沃尔玛进入中国以来一直在二线城市“打转转”，但沃尔玛忽略了中国的城市化程度远不及美国和其他欧美发达国家。在国外，沃尔玛远离城市中心，选择边远地带开大卖场以保证沃尔玛“天天平价”低成本策略，而在中国这种策略显然行不通，一是中国的城市化和交通问题是不适应因素之一；二是沃尔玛过分地估计了二线城市的消费能力，与一线城市相比居民消费能力相距很大。

　　与同行家乐福选址热闹地区相比，沃尔玛的孤傲受挫。面对二线作战不利和中西方在地理文化因素上差异，沃尔玛必须找准自己的方位。在2004年12月11日中国零售业全面开放日期临近之前，沃尔玛加快了扩张的步伐。

　　“中国的市场分额只占沃尔玛全球分额的0.3%”，段海瑞分析说。如何在13亿人口的中国稳稳站住脚，沃尔玛在探索新的通路。

　　事实上，从2003年沃尔玛在北京开了第一家店以来，沃尔玛逐渐由二级城市深入北京、上海、广州等一线城市。

　　试水地产

　　为了抢占市场，沃尔玛必须“商业地产先行”以解决“选址难”的老问题。

　　2000年，沃尔玛加盟万达集团“订单地产模式”，此模式吸纳世界500强中诸多企业堪称中国首例。

　　万达捆绑沃尔玛成为早期合作的典例，万达项目开发到哪里，沃尔玛就开到哪里，沃尔玛以这种捆绑式开始探路中国商业地产。对于开发商的万达集团而言，与外方合作可以通过租金的方式获得稳定的现金流，为自己节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入，同时提升品牌，而对于外方的沃尔玛来说，与地产商合作可以加快拓展步伐，同时可以获得一个很好价位，更容易地控制交易成本。

　　“与世界500强合作大大提升了万达的知名度”，北京万达广场房地产开发有限公司董事、总经理罗昕对记者说。

　　2004年，随着商业地产开始成熟，沃尔玛与地产商的合作也日趋成熟。

　　2004年12月，沃尔玛与华远地产签下了盈都大厦逾2万平方米商业面积，15年加15年的租赁合同，这是沃尔玛迄今在中国建立的最大规模的卖场。

　　华远地产任志强也坦言，沃尔玛凭借华远地产多年积累的商业地产开发的经验，通过近两年的艰苦谈判，与沃尔玛建立了最终的合作关系。

　　但在家乐福、永旺试探独资开店之时，有人士分析认为，沃尔玛有着雄厚的资金实力，独资开店是迟早的事。与之相反的观点却认为，沃尔玛要平衡国内合作商的利益，将在商业与地产上采取更深入的合作方式。

　　对此，沃尔玛中国总裁张嘉声表示，沃尔玛在中国与合作伙伴合作愉快，目前没有扩股或独资打算，中国零售业开放对沃尔玛发展影响不大，沃尔玛还将继续开店。

　　中国的市场是块大蛋糕，及时分割一块有百利无一害，这恐怕是外资企业的普遍心态。

　　日前的中国地产正处于高温阶段，上至国家政府下至普通百姓，更毋言地产商和投资者，诸多的目光紧紧盯着地产动向。尽管地产处于水深火热当中，摩根、美林、高盛等投机机构涉足地产以外，大型的零售企业如沃尔玛等与中国地产商的亲密合作引起广泛关注。

　　“国外企业和资本对中国房地产市场窥视已久，已经准备进入中国房地产市场，”经济学家厉以宁说。

　　作为商业企业的沃尔玛是否也要涉足中国的房地产？

　　商业地产基金

　　沃尔玛是家族企业，几十年过去了，沃尔玛在经营策略上也积极地作出了改变，购物广场和国际化得以大力推广，“成为公司两种主要的成长方针”。罗伯森·沃尔顿，老山姆的儿子目光远大，房地产和国际化成为公司成长的下一个目标。

　　2005年1月，中信泰富以“成本价”购入母公司北京中信集团所持华东沃尔玛百货有限公司(与沃尔玛合资，其中沃尔玛持股65%)35%的股权，正式成为沃尔玛的合作伙伴。

　　而与此同时，在沃尔玛的积极牵线之下，深圳国际信托投资有限公司和新加坡嘉德置地集团正式结姻，双方计划把开发的购物中心与商场项目打包后成立商业地产基金，到国外上市套现。

　　自进入中国市场以来，深国投是沃尔玛在国内的长期合作伙伴，并成立沃尔玛深国投百货有限公司，其中沃尔玛持股65%，深国投持股35%。多年来深国投一直负责沃尔玛在国内的拓展开发工作，在中国所开的40多家店中，90%以上是由深国投与沃尔玛的合资公司开设。

　　其实早在2003年，深国投成立了深国投商用置业有限公司，专事为沃尔玛寻找卖场及相应的商业地产开发，以配合沃尔玛的不断扩张战略，理顺信托与商业地产的职能分工等问题。

　　这种做法显然与美国沃尔玛直接拿地的方式大相径庭。在中国，它都是以租赁的形式与商业地产开发商合作，即使与合作伙伴国投置业的关系也是业主与承租商的关系。这样就规避了政策上的风险，沃尔玛也得以顺利地与中国企业达成合作，正如中信泰富经理范鸿龄随即向媒体透露，以合资合作的方式，沃尔玛除今年5月在浦东开设位于上海的第一家卖场外，另外两家在上海的卖场选址也已确定。

　　“成立合资公司既符合国家法律规定，也合理地规避了风险。”

　　风格低调的沃尔玛对圈地中国的说法给予否定，其媒体公关部门说，沃尔玛并没专事部门来负责沃尔玛与地产商的合作行为。然而事实上，与深国托和嘉德置地所计划成立商业地产基金已准备酝酿已久。

　　沃尔玛产业链要延伸到房地产吗？

　　“国外这种大型的企业参股设立房地产基金是比较普遍的现象，”段海瑞说。他认为，全球500强参股也是非常正常的一件事情，其目的主要有两个，第一是追求新的利润增长点；第二，更多的是探索一种相关多元化的发展方式，或者说是产业链的延伸。

　　沃尔玛奉行“天天平价”为营销理念，要求其在各个环节压缩成本，如果自己经营商场、购物中心利于其成本控制。而购物中心、商场是商业和零售业赖以经营的场所，二者息息相关。沃尔玛为了在抢占市场中有更多的话语权和控制权，从而控制产业链的节点，以便配合零售主业发展。

　　对于沃尔玛成立的这种基金，打包上市在国外非常普遍，这是基金筹资的一种非常重要的方式。自2000年以后，这种基金在亚洲发展得比较快。凯德置地认为，建立基金的目的主要是建立起一套在中国的房地产基金操作平台。

　　没有商业地产必然受制于人，对于沃尔玛而言，这显然不利于沃尔玛在中国的攻略。

　　资本需要逐利，企业需要压缩成本。像沃尔玛这样大型商业投资地产完全有可能成功，因为它本身就是商业地产的使用者。这样开发了商业地产，一部分自用，解决了商业地产的客户问题。

　　沃尔玛的积极意义

　　来自国家统计局的数据显示，2004年1到8月，商业地产的投资已经占到房地产开发投资额的12.7%，增速达37%，高出房地产开发投资增速约8个百分点。

　　商业地产一般指以获得收益为目的而开发的地产项目，包括购物中心、酒店及以收取租金为主要目的的住宅地产等等,起步于2003年的中国商业地产的主要业态表现为购物中心，而2004年商业地产竞争迅速到达白热化。

　　尽管如此，喧闹的中国商业地产之下蕴藏着巨大的风险。

　　今年2月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题做出批示，要求防止盲目投资与重复建设。

　　商业地产的风险主要是体现在两个方面，第一，商业地产投资规模比较大。第二，商业地产销售和经营周期比较长，需要长线资金。而我国的地产商大多数是从事住宅开发，同时商业地产要求资金的快进快出也给开发商带来意想不到的困难。

　　在国外，商业地产开发大多数都是靠基金支持运作，而在我国，商业地产开发分依赖银行贷款，特别是大型商业设施投资。开发商自有资本比例普遍偏低，很多项目中，银行贷款比例高达八九成。如果采用成熟的商业地产基金运作则会大大减少地产金融风险。

　　国外成熟的商业地产开发遵循房地产信托基金模式，通过基金融资，开发商本身对商业地产持有产权。国外地产开发商聘请专业管理公司介入经营，更看重商业地产相对住宅地产的较大升值空间，通过收取租金而获利。而国内大多数房地产开发商对商业地产仍按“分割出售、售后包租”模式开发，盖完就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售。

　　中国地产市场进一步发展，投资主体多元化是必然的趋势，因为房地产是资金密集型行业，光靠地产行业内的资金远远不够。所以像沃尔玛这样的巨头进入地产市场是有积极意义的。

　　沃尔玛并不过分担心风险，因为它有着稳定的现金流可以为地产提供支持，作为商业主体进入地产领域的沃尔玛在运行方式和运做理念上将带来新的变化。

　　正如沃尔玛百货有限公司全球高级副总裁、国际部总裁兼首席执行官庄孟哲所说，“我们对沃尔玛目前在中国的发展感到满意”，“沃尔玛不是一家追求规模和发展速度的公司，我们不会盲目追求规模的扩大。”