后房产新政考验政府执行力

　　由于房地产早已成为各地的经济支柱产业，在有关税收等利益驱使下，地方政府严控房价的道路依然十分曲折

　　本报记者 陈海保 见习记者 侯建鹏

　　“六一”是儿童们高兴而快乐的日子，但对于房地产界来说，今年这个日子如同魔鬼 一般。

　　因为这个特殊的日子是落实此前七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(简称《意见》)的第一天。这也是政府利用货币政策和财政政策双向严控房价的发端。

　　面对多方利益的纠葛，这个期望值颇高的政策难以对高企的房价产生立竿见影的效果。

　　细则艰难出台

　　各地方出台房地产新政细则的动作，可以用“千呼万唤始出来”来形容。

　　以被视为房地产泡沫最严重的上海市为例。《财经时报》获悉，上海出台有关普通住房标准细则的时间一直拖到将近6月1日零点才予以公布。

　　《意见》对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠的前提是，要满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　《意见》明确指出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。目前国内的营业税为5.5%。

　　事实上，许多地方出台的细则将这20%的弹性空间用到了极限。包括北京、上海和杭州等地，单套建筑面积在140平方米以下的都被视为普通住宅。

　　“为什么北京的单套建筑面积在140平方米以下，而不是国家的单套建筑面积在120平方米以下，制定的依据是什么？”一位不愿透露单位的开发商在接受记者采访时提出质疑。北京市建委并未就此问题予以答复。

　　“将普通住房的尺度放大，可以让更多购房者有买卖的腾挪空间。”一位房地产开发商称，这还是地方政府出于当地利益的考虑。

　　市场还流传着另外一种说法。北京世纪城房地产开发公司副总经理辛克则表示，根据他们的市场调查，100平方米左右的两居室和140平方米的三居室，不管是从销售还是居住舒适度来讲，都很受购房者欢迎。而120平方米的房子就显得有点尴尬，将标准定在140平方米以下，符合市场需求。

　　此外，广东省似乎更“越雷池一步”。新出台的细则将“单套建筑面积”改成“单套住房套内建筑面积”，并自行制定各地级市可以在120平方米标准以下适当上浮，幅度不得超过10%。“地方政府实质在变相抵制中央的政策。”一位房地产专家对《财经时报》表示。

　　实施之难

　　尽管各地出台普通住房标准的细则已经没有什么悬念，但摆在政府面前的是执行中的困难。这其中牵涉到政府部门、房地产开发商和购房者之间的相互博弈。

　　北京出台新政策的那一刻似乎为以后在具体的实施中埋下了隐患，与上海的新政策相比，更可以凸显北京所面临的问题。

　　《财经时报》发现，北京市建委在5月31日下午出台的《北京市享受优惠政策普通住房标准》中，并没有与财政、税务等部门一起发文。而该标准也仅仅是以建委下的住宅发展与保障处的名义发布，与上海市财政局、上海市房屋土地资源管理局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局共同发文形成鲜明的对比。不仅如此，在制定的标准上也比北京细得多。

　　北京的做法与中央的初衷存在冲突。不论是5月11日七部委下发的《意见》，还是5月底3部门下发《关于加强房地产税收管理的通知》，都是一种联合行动的体现。但北京表现得十分另类。

　　北京顺华房地产开发公司副总经理徐长崎认为，由于上海的房地产泡沫要大于北京，所以此番上海出台标准的力度要大于北京。还有观点认为，上海一贯是以强政府的形象为办事风格，而北京的部门之间缺乏紧密合作。这种现实情况为北京落实《意见》大打折扣。

　　同样，由于房地产早已成为各地的经济支柱产业，在有关税收等利益驱使下，地方政府严控房价的道路依然十分曲折。

　　什么是容积率？

　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。据房地产专家介绍，一般情况下，塔楼、多层住宅、板楼容积率都在1.0以上，别墅等高档住宅才能在1.0以下。据了解，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。