|
房价飙升，购房者依然热情不减。宏观调控政策开出了“抑制需求盲目增长”的药方，但“供给不足”的说法附和者众。日前在广西北海市举办的房地产论坛上，两种意见虽未见正面交锋，却仍让人感到“互别苗头”。
“数字”背后的数字
近两年，各地商品房价格普遍上涨，高档小区遍地丛生，豪华住宅如乱花迷眼，尽管房价节节攀升，但人们购房热情未见消减，反显膨胀，不少住宅小区未动工问津者众，甫开盘即告售罄。国家统计局的数字印证了这种“楼市热”：2004年商品住宅价格同比增长15．2％，首次出现两位数增长，超过居民收入增长；无锡、苏州、青岛、厦门等部分城市超过20％；今年一季度，商品住宅每平方米2820元，同比又增13．5％，继续保持两位数增长；房价过快上涨呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海向其他地区扩展，今年以来中部地区部分城市涨速加快。同时，对全国40个重点城市市场监测数据显示，约一半城市二手房上涨加速，超过新建商品住房价格上涨幅度，最高的达到48．3％。
业内专家、政府官员谈到房地产，都爱用数字说话，以示言之有据。尽管都承认房价飙升的事实，但解读飙升的原因，却显见分歧，枯燥的数字，成为支持各自观点最有力的论据。
中国房地产业协会副会长孟晓苏自称“增加供给派”。他列举了这样一些数据：1988年以来17年商品房价格平均每年上涨12％，但截至2003年的最近6年，因通缩每年涨幅只有1．3%—5．8％，到2004年才出现部分城市住宅价格过快上涨达15.2%；2004年商品房竣工面积增长仅2．1％，销售却增长13．7％，销售额增长30％，而在销售大幅增长的情况下，2004年的土地开发面积负增长11．4％；今年一季度房屋销售面积增长20．3％，商品住宅价上涨13．5％，而土地开发面积负增长7．5％。
中国建设部副部长刘志峰在北海房地产论坛上也列举了几组数据。
关于投资规模：2004年房地产开发投资同比增长28．1％；今年一季度在去年同期较高增幅基础上仍增长26．7％，高于全社会固定资产投资增幅，个别地区高出50％；一季度全国13个省（区）房地产开发投资增幅超过30％，其中6个超50％，最高达115％；40个重点城市中，13个超过50％，4个超过100％，最高达172％。
关于住房结构：2004年，北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市销售的房产，120平方米／套以上的住房超过40％，最高达60％，中小型住宅比例偏低；全国经济适用住房投资出现负增长，占房地产开发投资比例由上年的6．1％降至4．6％，今年一季度更降至2．6％，只有区区60亿元。
关于投机、投资性购房：2004年，长三角主要城市投机、投资购房比例在20％左右，上海市购房后一年内转让的住宅占存量住房交易量的46．6％，北京市投机、投资性购房占17％，其中近三成短期转手，近五成空关“待价而沽”。
判断是“供给不足”还是“需求过旺”，关系到开出何种“药方”。前者要求扩大投资规模，后者则着眼于平抑市场。数字让人眼花缭乱，如果分不清何者为因，何者为果，何者为纲，何者为目，容易让人掉进“数字陷阱”。居民何以有这么大的购买力？归根到底还是银行的住房按揭起着关键作用，也就是说人们普遍是用银行的钱来买房子。只看到表面的供不应求，要求继续放开土地、金融“闸门”，无疑会火上浇油，导致钢材、水泥供应及运力的进一步紧张，而这次宏观调控下的“药”，包括税收调节、整顿市场、提高“门槛”、遏制期房炒作和转手交易等，都突出重在调控过于旺盛需求的特点。
投资购房：功兮过兮
近两年来，商品房成为主要的投资对象，一些炒房团辗转于全国各地楼市的团购豪举令人咋舌。一般而言，商品过手即会贬值，偏偏商品房成为“另类”，在“谁买楼谁赚钱”的诱惑下，除了众多中高收入者纷纷入市，闲钱无多的工薪阶层也加入炒房行列。
孟晓苏认为，居民之所以纷纷加盟投资性购房，是因为只有购房才可以让家庭财产不贬值。2004年物价指数上涨3．9％，意味着把100元放在家里缩水3．9元，存进银行利息2元，缩水1．9元；而买股票很可能血本无归。他举了两个例子：上海有个美发师，连续买了7套住房，现在已有能力买上千万的房；而北京有个足底按摩师傅，用父子两人攒下的16万元炒股，亏了12万元。孟晓苏认为正是房价上涨抵销了“股市黑洞”和“储蓄负利率”带来的损失，成为居民家庭财产惟一的“避风港”。
孟晓苏认为不应渲染发展住房抵押贷款对银行的风险，相反住房抵押贷款是银行最好的资产，不良率仅为0．12％。他说，与有近1000亿元未能收回的购车贷款相比，住房抵押贷款应了一句老话：跑得了和尚跑不了庙。
刘志峰则认为，中国房地产市场已进入新的发展阶段，由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性需求增长过快。中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨；房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，使一些个人和机构投机、投资房地产，部分居民担心房价上涨提前入市，进一步加剧了房价过快上涨态势。而房地产市场的违法违规行为，造成了房价短期内非正常上涨，企业和中介机构利用市场信息不对称，误导市场预期；通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价等。
勿忘“沉默的大多数”
对于这次房地产宏观调控的态度，一些地方政府与开发商呈现微妙的一致。一些地方官员认为调控只是别人的事，与己无关，甚至流露出调控会影响发展的担心。相比之下，业内人士的说法要直接得多。无论是叱咤风云的业界“大鳄”，还是中小开发商，普遍对房地产存在“泡沫”讳莫如深，认为投资性购房是市场行为，不应受到指责和歧视；房地产企业追求单位土地面积的最大效益，建造利润相对丰厚的高档住房并无过错。他们发出“警告”：如果过度调控，房地产可能崩盘，出现与股市同样的悲剧。
一些业内人士的意见并非没有一定道理，如提出应注意调控的力度，不要造成房价大幅度“跳水”，殃及众多普通投资者。但这只是“药性”缓急、“剂量”大小的问题，而不是该不该“服药”的问题。房价持续过快上涨，显示房地产市场确实在“患病”，讳疾忌医只会贻害无穷。这次宏观调控强调了两点：一是注重于运用经济手段，二是强调因地制宜，分类指导，不搞一刀切。作为各地政府应清醒的是，“立足于运用经济手段”并不等于政府无所作为；强调不搞“一刀切”，不是有“病”拒绝服“药”的借口。
政府应摆正位置。在不少地方，探究房价飞涨的原因，能够看到政府、开发商“默契合作”的痕迹，房市成为双方合谋推出的一道“宰客”盛宴。一些城市以“经营城市”为名，在征地、拆迁过程中与开发商成为利益共同体，鼓励、默许开发商钻政策空子，违规操作，囤积土地，哄抬房价。各地在对房地产问题的“发言”中，开发商普遍拥有更大的话语权，各种论坛、传媒充斥着他们的声音，一些地方政府也更乐于听取开发商的意见，相比之下，更广大的中低收入人群的声音要微弱得多，属于“沉默的大多数”。但维护普通居民的基本住房权益，保护他们不因房价飞涨利益受损，是政府的职责所系，各地政府必须更注重于倾听民声，了解民意，落实宏观调控政策，体现住房上的“穷人经济学”。
房地产市场问题属于“综合征”。特别是投资性购房，是一柄“双刃剑”，一方面拉动了疲惫的内需，另一方面对房价过快上涨起到了诱导和刺激作用。把握住调控的“度”十分重要，调控的目的旨在稳定房价，而不是使其大幅“缩水”。由于社会因财富多寡形成不同的阶层，住房对相对较高收入者而言是投资对象，而对另一些人却是栖身之所，解决十几亿人的住房问题，与已经解决的吃饭问题同等重要。如何平衡社会分化后不同阶层和群体的利益，是一门高超的技巧，从这一角度看，房地产市场宏观调控不仅仅是一项“经济政策”，而且是追求公平的“社会政策”，片面地理解只会导致执行上的偏差。
“立足于促进国民经济和社会稳定发展，立足于维护普通居民的基本住房权益，立足于以经济手段为主调控市场”，三“足”鼎立，是这次调控房地产市场、实现持续健康发展的真义。
作者：：梁思奇
（来源：经济参考报）
| 
