房市转冷 新政精确打击能否刺破长三角坚硬泡沫

　　“铁八条”出台后，人们在南京市房地产交易登记中心的大屏幕前了解交易市场二手房房源信息。

南京的房地产交易会场面火爆，参展楼盘模型越做越大。

　　5月13日国务院七部门出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该《意见》被称为“八条铁规”，针对目前房市投资过旺、涨幅过快等病症打出了一组精确的组合拳。6月1日前，各地相继出台稳定房价的实施细则。

　　面对新一轮政策打压及市场持续低迷的双重挤压，狂飚的长三角房价终现疲软。然而，在长三角坚硬的房市泡沫尚未被压扁之前，沉重的买房压力已经让老百姓感到切肤之痛。

　　长三角房价之高令珠三角“汗颜”

　　“铁八条”出台后，人们在南京市房地产交易登记中心的大屏幕前了解交易市场二手房房源信息。

　  长三角与珠三角同为经济发达地区，经济的外向度高，制造业基础雄厚。近年来长三角经济增速超过了珠三角，观察人士指出，在珠三角房地产进入理性发展期后，长三角房地产近5年却飞速发展，成为驱动区域经济发展的强大引擎，也是长三角经济增速领先的主因。

　　国家统计局的数据表明，2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳌头，有上海、南京、杭州、宁波4个城市进入。南京房价涨幅为17.7%，升至全国第二。浙江的杭州、宁波房价涨幅分别为10.0%和12.5%。而经济基础雄厚的珠三角一个城市都没有进入。

　　从地价来看，2004年长三角地区地价上涨幅度达到6.9%。其中住宅用地地价增长明显，达到12.16%，在全国最高。而同期珠三角地区的地价增长率只有2.31%，广东的地价只上涨了2%。

　　从微观层面比较，2004年，上海市商品房均价6385元，如果剔除青浦、松江等新区，上海的房价已超越1万元。再看南京房价，2004年主城区已经超过8000元，如果不计六合、江浦等新区，南京江南八区房价超过5500元，今年一季度达到5850元，比广州还高一大截。

　　长三角房产开发商获取的利润无疑更令珠三角的同行“羞愧”。南京一媒体日前披露，某开发商2002年底协议拿地500元/平方米，所盖房子却卖到8000多元，扣除各项成本，毛利高达200%！一位房管部门官员透露，许多开发商在读到这则新闻的第一反应是认为在说自己的楼盘！

　　据保守估计，长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠三角7%-10%的平均利润水平。

　　“铁八条”出台后，来南京市房地产交易登记中心办理相关手续的人数是往常的四倍。

　　房价不断走高维持了高额利润，高利润又刺激了投资的快速增加。2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，江浙沪三地占了28%，其中长三角15城在房地产业中的投资额是珠三角的3倍多。火红的局面一直持续到目前，2005年一季度，长三角房价仍在大幅上涨。

　　坚硬的泡沫挤瘪了老百姓的钱袋

　　令人不解的是，自2000年先后启动的长三角房地产虽然处于上升周期，但房地产又以本地购买力为基础而存在，长三角城市居民收入普遍低于珠三角，究竟是什么力量能长期支撑着长三角的“天价”房价呢？

　　记者近日在参加南京市房管部门的内部吹风会时，该部门一位主要领导说，房地产业具有极强的关联性和带动性，上下游产业链条可以拉得很长，大力发展房地产业，能创造大量就业机会，满足居民的住房消费和需求。他表示，房地产已经成为南京市的支柱产业，对南京GDP的贡献在30%左右。经济实践证明，近年来，在江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右。

　　这位负责人还不无遗憾的说，“主要是手中没钱，否则政府在基础设施上的投入会更大，这样，类似南京河西等新城区的房地产将发展的更快。地价也会涨的更高。”

　　分析人士指出，政府暗中托盘甚至直接操盘是长三角房价泡沫经久不退的主因。发展初期的支柱产业极易追求规模和价格的突飞猛进，供不应求产生超值利润。房地产投资规模越大，房价越高，房地产业增加值就越大，对地方GDP的贡献也势必越大。这样的效应反过来又倒推着市场参与各方忘情地在整个房地产市场进行不懈地博弈：城市形象、官员政绩、开发商的利润、媒体的广告、投资者的效益均仰仗于此。

　　当话语权、交易成本、交易信息等操控房市的手段都掌握在既得利益团体手中时，作为市场另一方为获得基本生活需求而购房自住的普通市民必然在这场博弈中成为集体的输家。

　　在一派繁荣的表面下，长三角房价严重偏离了市场基础价值，大大超过居民的承受能力，在长三角的许多城市，3口之家不吃不喝也要等上10多年才能买套房。

　　物极必反，如今的长三角楼市就像一个“烫手山芋”，一方面，高涨的房价强力拉动经济的飞速增长和迅速增加了当地政府的财政收入，仅南京市每年从房地产上征收的土地税、营业税、契税等就高达几十亿上百亿，财税收入的大幅增加让地方政府过得相当滋润。

　　另一方面，老百姓对房价颇多抱怨增加了社会风险。南京市一项非官方调查显示，认为目前南京房价不高的市民为0。据浙江城调队抽样调查显示，有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格。

　　长三角房地产定价体系松动

　　7部委“八条意见”出台一周后，长三角房地产市场显露出一些新迹象：短期投资者纷纷出场、买方市场格局逐渐确立、租房市场开始回暖，住房定价体系出现松动。

　　在上海、杭州、南京等房地产市场的热点区域，二手房市场抛售与转租互现、短期投资者开始退场。记者了解到，近些天，上海二手房市场出现“售冷租热”的新变化。来自金丰易居-普润地产的数字显示，近一周内，其门店接受的委托租赁房源增加了20%以上，租赁成交业务量也较前段时间提高了15%。汉宇地产的一位经纪人说，公司最新的一次客户调查显示，除急需资金周转的客户选择继续抛售外，约有七成房主明确表示，考虑由售转租或是边租边售，变短期投资为中长期投资。

　　业内人士分析，不管是出于规避风险还是躲避营业税考虑，短期投资者或选择抛售退场，或转为中长期投资，因此导致租赁市场回暖、空置房回归房屋居住的基本功能，这是市场走向理性的重要标志。

　　在上海、杭州、南京的房地产市场上，买家对房价的主导权开始增强。记者从分散在上海浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，眼下购房人的选择空间增大，房价不再是卖家说了算，而是一个反复"测试价位"的过程。比如，当卖家开出每平方米8300元的价格时，买家会要求再降几百元，如此反复多次。

　　据房产之窗网监测系统统计，近一周内，上海一手商品住房成交面积不到26万平方米，比上周再降近四成。这也促使开发商"向市场低头"，采取各种方式调整定价。一家房地产公司的销售经理说，有些开发商已考虑采取"购房者免交部分物业管理费"、"给一次性付款购房者送装修"等方式，变相“让利”促销。

　　房市转冷，精确打击能否摧毁房价泡沫？

　　6月1日，南京市房产新政出台后，据南京市房产局主办的网上房地产统计，全市商品房成交86套，住宅均价3418元，而在5月份，日均成交量大多在100套-200套之间，成交均价至少超过4000元，一般达到5000元以上。

　　二手房是房市的基础和晴雨表，新政出台后，南京市场上炒房客不断吐出房源，二手房市场供应量猛增，而交易量却持续下跌。据南京房地产信息网统计，在房地产新政出台前，每天只有300多套二手房挂牌，5月13日以后，每天二手房有400多套挂牌，比过去增加了100多套。由于消费者期待新政能打压房价，市场观望气氛很浓，二手房价格没有出现大起大落，保持平稳。据"我爱我家"经理施建军介绍，5月底二手房成交量下降了18%，投资购房者的比例由4月份的8.7%下降到5月的4.2%。在5月底的交易统计中，70平方米以上的比重有不同程度的提高，尤其是100平方米以上的占到总量的16.9%。受到新政对高档房征收高契税的影响，一些房款总额超过80万元的二手房，成交活跃，占总量的9.8%，比以前翻一番。

　　市场观望气氛更浓。几位打算购房的南京市民一致对记者表示，他们很拥护国家出台的房地产新政策，国家抑制房价快速上涨的决心明显，他们要等到房价掉下来以后再买房。

　　分析人士指出，“八条铁规”与以往的宏观调控有明显不同，它通过抑制各种消费从而抑制房价与投资的过快上涨，将收到立杆见影的效果。

　　首先，高档房投资受到抑制。南京市现行的契税政策是，独立或双拼别墅按4%收取，其余个人自住购房契税减半，为2%。为了呼应7部委规定，南京市已经明确近期将针对高档房征收4%的契税。契税发生变化之后，开发商将采取相应的举措来稳定购房者，比如通过降低购房者交纳契税的数额；主动要求为购买138平方米以上住宅的购房者承担多出的2%的契税等。新规定还将促使开发商在户型设计和定价上做出相应调整。

　　其次，购房不足2年转手加收营业税。南京市抉策地产研究中心厉建军经理认为，住房转让环节营业税政策的调整，矛头直指短期投机炒作，增加短期炒作成本。

　　再次，清理闲置土地，制止囤积行为。据不完全统计，南京目前闲置在开发商手中的土地有100多万平方米，南京的土地储备数量足够开发10多年。《意见》中“无偿收回”将进一步遏制土地二级市场炒作行为，打压虚高地价，并最终降低房价。

　　第四，合理引导住房消费。此次《意见》明确，要限制高档房，充分保障中低价商品房的供应等，与过去出台的政策相比，更加关注了老百姓的利益。动用税收杠杆，对短线炒房者来说是一枚“重磅炸弹”。

　　种种迹象表明，在政策打压和市场对峙的双重压力下，南京房地产市场已经露出淘汰期的特征，房价泡沫正在被挤扁。

　　南京城东房产由于靠近紫金山风景区一直高企，然而记者近日到城东某精装修小户型咨询时，一小时内房价竟然打折两万元，甚至低于周边楼盘价格。而在南京河西、江北、江宁等新城区，开发商打折的广度和力度都比以前明显加大。9.2折、价格不变送精装修等以前绝对不可能出现的大幅优惠现在已不稀罕。

　　东南大学李启明教授认为，今年南京市各个板块商品房供应量集中上市，开发商之间的竞争将变成"刺刀见红"。南京市购销比从去年出现逆转后，今年一季度购销比达到1.65：1，买方市场的形成使消费者逐渐学会理性选择。

　　市场经济就是过剩经济，价格严重偏离价值不可能过久的维系。房地产最长周期为7-8年，其中包括5年发展期，2年回落期，长三角房地产已经经历了5年以上的高速增长期，在本轮宏观调控下，势必会走向理性。