资金告急沪上中介盛夏体验透心凉

　　本报记者 冯胤颖 发自上海

　　6月1日前，在等得快要失去耐心之前，上海“普通住房”如何界定的悬念终于告破，人们期待的结果渐次明朗就在这风口浪尖，关于中介企业资金链断裂的传言开始出现。这场调控的“骤雨”对沪上中介而言，也许才是开始。如何应对，渡过难关，是业界共同守望的话题。

　　6月1日前，在等得快要失去耐心之前，上海“普通住房”如何界定的悬念终于告破，人们期待的结果渐次明朗。在这次风潮中已经提前过冬的中介企业已经处变不惊。

　　“该说的都已经说了，未来如何还要看是不是会有新的政策出来。”某品牌中介负责人在接受记者采访时连日子不好过的说法也懒得再提。就在这风口浪尖，关于中介企业资金链断裂的传言开始出现。

　　资金链断裂传言

　　对后市的无法判断，使得中介企业陷入越来越被动的境地。就在此背景下，市场传言，某大型民营中介该公司正面临资金链断裂的危险，而该公司已经发展到了100多家直营门店，在历届上海市房地产经纪行业“金桥奖”的评选中也榜上有名。

　　熟悉中介业的一位分析人士说，在近期，该公司有几十家门店歇业，裁员300多人，之后还将关闭部分门店，资金链的压力很大。同时记者从其内部员工中获悉，该公司50%的员工已经歇业在家，日子相当难过。

　　早前，就有传言指该企业资金一向不够充沛。2003年，上海市调整中介企业佣金比例为上下家各收1%之后，该企业董事长就表示，若想以新的佣金标准保证目前的运营状况，唯有关闭一批经营业绩不良的门店来压缩企业开支。

　　而更可怕的传言指出，该中介企业利用监管的客户资金违规炒楼。在市场顺风顺水的时候，炒楼使得资金流动更加快速，并且操作方便；但是在目前市场成交并不活跃的情况下，它手中还压有120套左右的房产，也就意味着该企业尚有上千万元的资金在楼市里等待“解套”。

　　尽管关店裁员的消息并不利于企业，但是很多中介企业都承认最近在调整门店，而如果市场继续冷清下去，硬撑并不是一个很好的选择。

　　传言属实？

　　据记者了解，上述民营品牌中介今年1月份的营业额为600多万元，2月份达到近800万元，3月份则突破1000万元大关，走的可谓是顺风顺水。但是即使是这样的营业额，似乎都不足以平抑成本。

　　该公司近年以来，已经逐步由做低端二手房转型做中高档房，由此带来成本的递增。从事中高档房的中介业务，硬件设置与软件服务，例如员工的素质，服务的方式等，要求都较以往高出许多。业内一般认为加上人员工资，一家门店每月的运营成本约在18万元~20万元之间。当然不同的地区成本又不尽相同。即使以10万元的成本来核算，该公司号称150家直营门店，也就是说每个月的成本在1500万元左右。而即使是在市道很好的3月份，该公司也仅做出了1000多万元的业绩，与1500万元的成本相差甚远。也就是说，该公司在2005年就一直在亏本。

　　尽管没有该公司4月份和5月份的营业额数据，但是该企业的负责人对记者承认，这两个月的情况要比3月份差。换言之，营业额达不到3月份的水平。而该公司全部是直营门店，成本压力更大。

　　业内指出，该公司的转型其实并不成功。因此反映在单店的运营能力上，比不过一些港资台资中介企业。而且按照市场规律，中高档房在市道好的时候固然能赚更多的佣金，但是在市场清淡的时候，中高档房受到的冲击也更大。

　　根据记者从各中介调查所得，中高档房的买卖在近期萎缩得厉害。

　　4月份开始，该公司开始关闭一批门店，并且裁员。该公司负责人承认，近期已经关闭了30家门店，也有一定的裁员。而记者在该企业采访时，一位员工告诉记者，人事部要他过去一下，“估计是要减我薪水了，我已经做好了准备。”而从职位来看，该员工的职位也不算低了。

　　对于是否拿客户的钱炒卖房子，该公司的负责人表示“应该没有”。

　　有知情人士告诉记者，传言恐怕非虚。按逻辑来看，如果该公司真的涉及炒楼，那么它肯定不会只囤那些100多万元的房子，如果按银行30%的按揭首付来算，120套房子的被套资金估计在5000万元以上。不仅如此，该公司近期有望融到的500万美元的资金。但该人士透露，频繁出台的政策使得投资方不能判断这样的市场会在什么时候复苏，因而控制了投资节奏。

　　截至记者发稿，并没有进一步的证据表明该企业的资金链已然断裂，正如该企业负责人质问记者，中介公司哪来的资金链？然而行业的起伏发展，一浪推一浪，在去年还很风光的一些大型中介企业，早已被市场淹没。企业要面对的是对后市的判断，如果能融资顺利，再发展的基础依然扎实。

　　亏损在蔓延

　　现实是，4月份上海品牌中介正面临全线亏损的危机。

　　“现在回头去看3月份的业绩，只能用幸运来形容。”一位品牌中介的老总无奈地告诉记者。受到农历新年后一轮涨幅的影响，尤其是高档二手房，涨幅在每平方米5000元以上的楼盘比比皆是，一有楼盘出来，买家蜂拥。“那时候每天都能开好几单。”回忆起那时候的鼎盛，不少市中心中介门店的店员都唏嘘不已。

　　从3月份品牌中介的营业额来看，处于上升期的中介企业们的发展态势也势如破竹。根据业内交换的资料来看，中原地产的营业额近4000万元，其2004年的总营业额不过1.87亿元，在3月就完成了去年全年的近四分之一。搏邦地产和信义房屋都接近900万元，泛城租售网为600多万元。高涨的房地产市场，使得品牌中介也加大了增开新店的速度。

　　截止到4月，中原地产在上海的门店数量达到了100多家，新开门店40多家。在上海发展多时的顺驰置业也制定了年内开到110家门店的计划，而在2004年它的门店数量为40家。

　　不过两个月，情势急转直下。5月份没有开单的中介门店不止一两家。

　　数据显示，4月上海中原的营业额为1500多万元，5月底营业额比4月份更低，约在1100多万元。按中高档门店近20人的规划测算，一个门店的平均成本为12万元，再加上公司人力成本，总成本约在18万元每月。而尽管如此，上海中原仍然是活得相对“滋润”的品牌中介。

　　其余上海的几大中介门店，搏邦地产23家门店，4月份营业额不到300万元，截止到5月底营业额约200万元；汉宇地产52家门店，4月份营业额也不到300万元，5月底的营业额也在200万元左右；信义46家门店，5月底的营业额也约200万元。根据成本测算，亏本显而易见。

　　这场调控的“骤雨”对沪上中介而言，也许才是开始。如何应对渡过难关，是业界共同守望的话题。