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从城乡结合部的“城际开发”，到城区复合功能开发的“城系开发”，这一“际”到“系”的转变，并非简单意义上的升级，而是顺应深圳产业结构调整和城市功能再定位，地产主流开发模式的再一次脉动——
“城系开发”：主流之变
——解析万科城“红五月”现象
深圳商报记者王培诗
2005年4月，深圳某知名航拍公司首席摄影师郑先桐飞上坂雪岗上空。当久经沙场的他拿起照相机对准这片土地时，不禁为之一振，镜头中一个大盘连绵成势、大气磅礴。即使在高空，想要全局表现这一美丽的城市版图，也颇费了郑先桐一番工夫，这次航拍历时90分钟，“谋杀”了摄影师30卷胶卷。后来，他才知道，这个让他惊艳的大盘，就是万科城。
5月1日，郑先桐来到万科城，在万科城四处充溢着浓郁风情的“亲地”气氛中，在深圳居住多年的郑先桐不禁感慨：不到万科城，还不知道坂雪岗变化如此之大。”随后，他和其他400位客户一样，成为了万科城二期的业主。
“红五月”万科城处“变”不惊
聊起一个月前的那个上午，陈女士对自己的选择有些庆幸。有多次置业经历的陈女士对自己再次置业很挑剔，看了至少20多个楼盘，总觉得这些楼盘少了些什么。当她在五一黄金周来到万科城，不禁“哇”的一声：“这已经是真正意义上的‘城’了，生活、工作、娱乐所需都可以就地解决，所有的都规模化、产业化了。”这一次，陈女士真正找到了家的感觉。
万科城二期的开盘，具有不一般的意义，在政策多重调控下，市场中“方向迷思”的成分多了起来。在一定程度上，万科城二期的成功与否被业界视为下半年深圳楼市的风向标。
5600余名到访客户、成交约400套，万科城再次谱写了“红五月”行情，楼市也因此有了几分底气。
坂雪岗真的变了。很多客户就是带着这份惊喜，带着这份感动，带着这份需求，成为万科城的业主。3万平米商业、1万2千平米城市广场、3万6千平米的九年制学校配套，它们被赋予了作为城市配套和完善城市功能的使命，推动着城市“进化”，坂雪岗地区因此成为深圳北的一个重要现代城区。
发现“主流之变”
“万科城在拿地时就注定了是一场先行者的舞蹈。”业内人士如此评价。
其实，在数年前，万科就已经在坂雪岗区域做好了从理念、规划到定位等一系列规划，与某些“经营城市”的挥霍土地迥异的是，万科的区域城系开发从一开始就走“实”路，从万科四季花城的落子、万科城的布局，到万科第五园的扩张，形成三足鼎立之势，个体空间与公共空间共生共荣，构筑万科板块，形成城市重要的次区域中心。
随后，深圳在产业结构调整和城市功能再定位上发生重大变革，坂雪岗因“高新技术产业基地”和“城市化实验田”成为房地产开发热土。当一些后来者忙于厉兵秣马时，万科早已在这里四分之一的土地上，完成了布局。可以说，万科区域城系开发赢得了城市发展“主流之变”的先机。
中产阶级非常理性，从不盲从。万科城的营销没有眼花缭乱的“秀”，产品不是邀请几家世界名角作简单的拼凑，因为中产阶级知道任何的噱头都是“羊毛出在羊身上”。满足中产阶级的居住理想，贴近市场真实需求，万科城将中产阶级最钟情的“亲地”演绎得淋漓尽致，体现出更高的性价比。而产业化的配套设施更是站在城市的高度，为片区的居住者提供十足的便利。从这一点上说，万科城顺应了中产阶级需求的“主流之变”。
引导“主流需求”
万科城二期再次成功了，留下的最大问题即是很多客户未能买到单位，真实的主流需求再次爆发，市场的呼声使万科城计划在6月11日马不停蹄地开始第二次开盘。
“万科区域城系开发模式，实际上是引导市场主流需求的一种开发模式。”一位资深研究人士在仔细研究万科城之后，如是对记者说，这也是万科城在风声鹤唳的五月能够再次飘红的真正原因。
从1999年万科四季花城让人发现了白领生活的新曙光，形成了前所未有的“万人白领大社区”，到2004年万科城引发中产阶级的“倾城之恋”，以及2005年万科第五园激发了大多数国人“骨子里的中国情结”，万科在不断的实践中摸索出满足“主流需求”的区域城系开发的独特模式，得到了主流阶层的广泛认同。
现在，“区域城系、万科版块”模式不仅“花开深圳北”，而且已经“落户东海岸”，将“主流需求”的城市疆域和生活领域进行扩展。
万科率先思考海洋资源与城市、与生活的关系。万科东海岸、17英里、万科中心，深圳东部海岸区块的土地价值得到颠覆性改变，深圳人的主流生活品质也在往一个更高端的地位上推进。
作者:深圳商报记者王培诗
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