|
日前，成都市国土局发布拍卖出让国有土地使用权公告：6月9日将拍卖三宗国有土地使用权。四川中原地产分别就这三块地做了价值分析，并提出了自己的专业意见和建议，仅供参考。
1号地块：220万元/亩
宗地位置：金牛区王贾村1、2组（A地块）
土地面积：53568.89平米(合80.3533亩)土地用途及使用年限：商业40年，居住70年绿地率：≥30
%容积率：≤4.0
建筑密度：≤28
%起拍价：160万元/亩
竞买保证金：590万元
中原估价：根据地块规划的容积率小于4.0，建筑密度小于28%，总建筑面积则为21万㎡，其中商业约为32141㎡，住宅约为182134㎡（此分配比例结合区域的发展环境，仅作参考）。通过初步计算，项目开发成本共计40712万元。预计其住宅部分销售平均价格在3000元/㎡，商业部分销售平均价格在6500元/㎡。在物业全部销售的状况下，当地价在220万元/亩以上时，项目的税前利润率在30%以上，物业的盈亏平衡点为77%；当地价超过340万元/亩时，项目的税前利润率在10%以下，物业的盈亏平衡点在90%。
2号地块：590万元/亩
宗地位置：武侯区胜利村
土地面积：7968.73平米（合11.9531亩）土地用途及使用年限：商业40年，居住70年绿地率：≥30
%容积率：≤4.2
建筑密度：≤30
%建筑高度：≤60米
起拍价：430万元/亩
竞买保证金：530万元
中原估价：该地块规划的容积率不大于4.2，建筑密度小于30%，总建筑面积则为3.3万㎡，其中商业约为6694㎡，住宅约为26775㎡（此分配比例结合区域的发展环境，仅作参考）。预计其住宅部分销售平均价格在4500元/㎡，商业部分销售平均价格在8500元/㎡。由计算可得，在物业全部销售的状况下，当地价在590万元/亩以上时，项目的税前利润率在30%以上，物业的盈亏平衡点为77%；当地价超过750万元/亩时，项目的税前利润率在15%以下，物业的盈亏平衡点为88%。
3号地块：280万元/亩
宗地位置：青羊区苏坡乡金沙村1、2、3、4、8组，金牛区营门口乡黄忠村5、7组
土地面积：46227.39平米（合69.3411亩）土地用途及使用年限：商业40年，居住70年绿地率：≥30
%容积率：多层1.8
建筑密度：≤30
%建筑高度：≤24米
起拍价：160万元/亩
竞买保证金：930万元
中原估价：据测算，该项目总建筑面积为8.3万㎡。其中商业约为12481㎡，住宅约为70728㎡（此分配比例结合区域的发展环境和地块位置，仅作参考）。
该项目开发成本为9985万元。预计其住宅部分销售平均价格在4600元/㎡，商业部分销售平均价格在8000元/㎡。在物业全部销售的状况下，当地价在280万元/亩时，项目的税前利润率在30%以上，物业的盈亏平衡点为76%；当地价在370万元/亩时，项目的税前利润率在10%以下，物业的盈亏平衡点在93%。
| 
