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谁知道东大街11号地块何时公开拍卖？起拍价几何？最终成交价可能达到多少？而该地块的实际价值又是怎样？届时拍卖现场将会演绎怎样一番龙虎斗法？俗话说，内行看门道，外行看热闹。作为中国西部省市惟一进入香港市场进行大型宣传招商的成都东大街11号地块，将来有望在此诞生成都第一高楼，无疑值得重点关注。
据记者从成都市国土局获得的最新消息，成都东大街11号地块公开发布拍卖公告的时
间初步定在本月中旬，正式拍卖将在下月初举行。为了更好地解读该地块的“含金量”，真正理解该地块的公开拍卖，本报《先锋楼市》特别联合四川中原地产为此作了严谨而专业的土地价值分析。
规划解读
建筑高度不设限
宗地位置：东临省体育综合楼，北临东大街，西临府河，南靠水井街
土地面积：65716平方米（约98.5838亩）土地用途及使用年限：住宅70年，商业/金融40年
容积率：≥5.0建筑密度：≤60%建筑高度：≥150米绿地率：≥15
%用地使用性质：商业金融用地兼容二类居住用地，居住≤30
%该地块位于春熙路经济商圈和香格里拉旅游商圈的交接处，同时地处天仙桥路，区域办公氛围较好，周边配套完善，区域发展较为成熟。该地块总占地65716㎡，共由三块地构成，其中11－1占地19903㎡，11－2占地34409㎡，11－3占地11404㎡。地块长宽分别是，临东大街长约286米，临府南河长约270米，临水井街长约70米。
规划建议
最高建筑170米
根据该地块规划条件，地块位置，地块分布及形状，初步规划建议如下：
11－1地块：地下建筑8000㎡×3；商业裙楼8000㎡×8；
公建配套8000㎡×2；酒店90000㎡；
11－2地块：地下建筑10000㎡×3；商业裙楼10000㎡×6；
公建配套10000㎡×2；写字楼108000㎡；11－3地块：地下建筑4000㎡×2；商业裙楼4000㎡×2；
公建配套4000㎡；住宅90000㎡其他公建部分：2000㎡。
根据以上建议，该地块的容积率为7.85，建筑密度40%，建筑高度最高达170米，其面积配比将如下所示：
成本计算
开发成本需27亿
由于建安工程费会根据建筑结构、类型的不同，其造价会有一定的差异；土地尚未拍卖，此次土地成本及土地出让税费将按不同价格分别计算。通过简单
计算可得：
（1）前期工程费、基础设施费、行政收费和其它专项费用总计约为12000万元
（2）建安工程费约为150000万元（3）管理费用、销售费用、财务费用、营业税及附加、不可预见费约为71000万元
（4）装修工程费按内外装标准及档次不同，差异较大，约为20000～60000万元
（5）土地成本及土地出让税费，按不同成交价计算，手续费按成交总价2%计算。
项目开发成本共计27亿元。
产值计算
1300万元/亩，10年收回投资
按照以上计算该项目的总建筑面积为51.6万㎡，可销售\出租\经营面积为42万㎡，车库可租赁车位数为1000个。结合成都市发展和该区域的建设规划，参考“盛吉立·粼江峰阁”、“中海·格林威治城”，预计两年后其住宅部分销售价格在6500元/㎡以上；参考“德丰·第一商业广场”、“统建合能·新城市广场”，商业裙楼销售平均价格在17000元/㎡以上，租赁平均价格在150元/㎡以上；参考“央扩·开行国际”、“冠城·冠城广场”，办公及酒店部分销售平均价格在12000元/㎡以上，租赁平均价格在100元/㎡以上；车位出租平均价格在300元/个以上。
A方案
设定住宅、商业、酒店、写字楼全部出售，在物业全部销售的状况下，项目总收益为504993万元。
由以上计算可得，在物业全部销售的状况下，当地价在1100万元/亩时，项目的税前利润率在30%以上，物业的盈亏平衡点为75%；当地价超过1900万元/亩时，项目的税前利润率在10%以下，物业的盈亏平衡点在90%以上。
B方案
住宅全部出售；商业、写字楼销售50%，其余经营出租；酒店全部出租。
由以上计算可得，在住宅全部出售；商业、写字楼销售50%，其余经营出租（考虑到开发商的资金压力）；酒店全部出租的情况下，项目开发完成时获取销售收入230100万元；酒店、写字楼、商业出租或经营，租赁经营收入为294061万元。
由以上计算可得，在住宅全部出售；商业、写字楼销售50%，其余经营出租（考虑到开发商的资金压力）；酒店全部出租的情况下，当地价在1300万元/亩时，项目毛利润率在30%以上，回收年限为10.2年；当地价在2100万元/亩时，项目毛利润率在10%以下，回收年限为21年。
综上所述，土地拍卖价估计在1100—1300万元/亩之间。
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