六一大限难成拐点 北京房价预计将稳定上涨

　　余美英 李南玲 谢登科

　　六月楼市拐点·重磅报道

　　由于6月1日是七部委联合发文控制房价的措施中，期房不允许转让、对个人购买住房不足两年转手交易全额征收营业税等新政策的起点日子，因而这一天被很多购房人和业内人 士所关注。

　　记者从市政府有关部门和市场现状了解到的信息却显示：6月1日不大可能成为北京房价的分水岭，“国八条”的宗旨就是稳定房价，6月1日以后，北京房价将稳定上涨，但上涨的幅度和速度已经出现减缓，并将继续减缓。

　　北京出招控制房价涨速

　　针对七部委“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”有关6月1日起对个人购买住房再转让的征税规定，前天，北京市建委发布了《北京市普通住房标准》，规定享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　不难看出，北京市发布的这条规定基本用足了七部委“各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”的政策空间。而且和上海新出台的相关规定不同的是，北京这项“普通住宅标准”目前还只适用于个人住房转让环节，即二手房市场；而一手房市场，即开发商在销售新建商品房的时候，“普通住宅”的标准还是用以往执行的当年平均房价的两倍为分水岭征收契税。

　　北京房价未出现下降趋势

　　七部委的文件出台后，有关上海房价出现暴跌的说法让不少北京的购房人对七部委的文件心怀期盼。但实际情况显示，上海现阶段平均房价下降的主要原因，是高端市场成交量减少和中低端市场成交量增加所致。那么北京目前的情况怎么样？

　　先看新商品房市场，各售楼处的消息证实，经济适用住房以及7000元/平方米以下的商品房销售情况并没受到什么影响，以往排队抢购的经济适用住房如今还是“被抢”，7000元/平方米以下的那些普通住宅该卖得好的还继续抢手，因各种原因不温不火的仍然不温不火地卖着，但7000元以上的中高档楼盘，尤其是在东部和西部一些投资价值比较好的地段的楼盘，到访量和成交量出现了变化，下降的幅度在25%到50%之间，但这些楼盘并不着急，房价并没有因此而有所调整，而是“维持现状和购房人一块等，看看下一步会怎么样”，不着急的原因有二：一是开发商对北京楼市的总体判断是，北京楼市有效供应不足的现状因土地、金融政策和各种政策门槛的变化一时半会儿不会得到缓解；二是前段时间房子的涨价和“好卖”已经收回了该收的资金，因此不着急卖了。

　　再看二手房市场，前段时间因为很多人为赶在6月1日前出手而少缴营业税，各区县交易中心出现了交易量激增的现象，但价格也并没有出现普遍意义上的下降。来自北京各大房屋经纪公司的消息是“一些购房人开始调整战略，转出手为租赁”。而对北京的投资客比较熟悉的资深购房人舒可心明确表示：“北京的二手房市场不像上海，一直不活跃，我们这些‘吃瓦片’的人心里从来没有想过要靠炒卖挣钱，而一直想的就是长期出租。”

　　不变的是房价上扬趋势，变的是房价涨幅和速度

　　虽然很多开发商都把“目前北京楼市有效供应不足”当作房价持续走高的信心支撑点，但针对目前北京楼市中高档市场出现的观望现象，很多经济界人士和业内人士认为，交易量的下降如果长期持续下去，必然会影响房价。

　　但也有人分析认为，北京不会让这种现象持续下去的，新出台的普通住宅标准只适用于个人住房转让便是一个迹象，而且正如建设部政策研究室主任陈淮近期在公开场所多次发表看法所强调的，“政府要控制的是房价的涨幅，而不是打压房价”。主管北京市新建商品房交易的北京市建委市场交易管理处处长沈洁也明确表示：“北京的房地产市场多年来一直发展比较平稳，真实需求比较多，炒作现象很少，没有出现过房价过快增长或急速下跌的情况。新政策对减缓房价增长的幅度有影响，但对北京房地产业的抑制作用不会很大。”

　　对此，有人提出，房价最终由供需决定，就像政府和开发商分析的那样，北京的需求是建立在真实的基础之上的，而且还有很多华北、西北、东北人士以在京购房为“成就”的有效需求在里面，仅靠七部委提出的几项措施并不能改变本质，对北京楼市而言，增加楼市的有效供应尤其是中低档普通住宅的有效供应才是调整北京房价的关键。也正是在这个判断的基础上，一些业内人士呼吁北京市有关方面应该警惕北京楼市出现去年上海楼市曾经发生的现象：观望后反而出现暴涨。

　　六月楼市拐点·各地新政

　　上海:买非普通住房征税3%

　　5月31日晚间,上海出台房地产税收细则，规定可享受优惠政策的普通住房必须同时满足三个条件,即住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落在内环线以内的低于17500元/平方米,内环与外环之间的低于10000元/平方米,外环线以外的低于7000元/平方米。这一普通住房标准自6月1日起执行,以后由上海市政府每半年公布一次。南京:超144平方米征税4%

　　6月1日起南京开始实行一些新的规定：购买144平方米以上的住房要交4%的契税;房地产商开发普通商品住房,144平方米以下的户型比例一般要达到60%左右；能享受优惠政策的普通住房标准为:单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米),实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下(含1.44倍)。

　　文/新华社

　　六月楼市拐点·市民行为

　　深圳人排队提前还贷

　　进入5月份以来，深圳出现了相当规模的提前偿还房屋贷款的热潮，不少银行还出现了排队还款的现象。据悉，深圳各银行对有不良信用的客户，发放房贷时利率也会提高一定幅度。

　　据银行人士分析，从今年6月1日开始，个人购买住房不足两年转手交易，按其取得的售房收入全额征收营业税。而此前的售房收入仅有房屋增值部分需交税。为此，许多贷款炒房的人士一次性还清贷款，以便解除银行的抵押登记，赶在6月1日前把房子卖出去。这个现象未必不是好事。投资型房贷的减少有利于平稳房贷市场，使有真正需求的市民更容易取得银行优惠房贷。

　　六月楼市拐点·银行动态

　　建行调整房贷结构

　　新华社北京6月1日电　中国建设银行适应当前房地产市场形势，对房地产贷款结构进行大幅度调整，在贷款投向上重点支持符合国家政策的普通住房类项目，已取得明显成效。

　　记者从建设银行了解到，今年一季度，全行房地产公司类贷款新投放124.32亿元，新增居同业之首。根据国家宏观调控的要求和房地产市场出现的新情况，建行把结构调整作为全行房地产业务发展的战略目标大力实施。在贷款投向上，重点支持符合国家政策的普通住房类项目，截至3月底，全行住房类项目贷款余额1142.6亿元，占房地产开发贷款的71%；在区域分布上，贷款增长主要集中在房地产市场发达地区,对房地产投资过热地区的信贷投入已趋于审慎。