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5月11日,七部委发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，消息一出，成都楼市立即引起了强烈的反响，各大房地产开发商在进行密切关注的同时，纷纷为应对新政之下的楼市变化进行着开发、营销等方面的调整。
6月1日，国家将全额征收交易税，这对房地产界将产生巨大的影响，火爆数年的楼市由此出现了一个分水岭。而昨日记者获悉，在地产开发中已经逐渐成熟的地产业界，针对地
产新政铁腕风暴的到来，带着进一步的观察和等待，各大开发商为此进行的开发节奏大调整大多已经准备就绪。
6·1新起点·业界
开发商进入“悠长假期”
开发节奏大调整
虽然5·11新政所涉及的行业仅仅是房地产，但是由于房地产行业所具有的巨大产业链拉动作用，有比较多的专家和开发商更愿将此看作为一次全国性的经济现象，而不仅仅是一个行业发展的转折点。具体到开发项目中来，虽然距四月春季房交会刚刚过去一个月，但是新政后的房地产市场的表现可谓是冰火两重天。据不完全统计，从市中心到郊区楼盘，五月的放量数量比起四月已有明显减少。从目前少有的几个五月开盘的高端产品的表现情况来看，不仅看房的人少了，买房的人也少了，尽管这些项目的开盘价较前期推广时有所下调。因此，记者分析，虽有开发商笑称新盘的亮相推迟不受新政影响，但是由于普通购房者在强大的政策以及铺天盖地的舆论影响下，大多采取了观望态度，因此开发商的态度也因此变得暧昧了起来。既然楼市买家稳如泰山，开发商也开始进入“悠长假期”。
据资深地产策划人杜晓渝先生分析，成都房地产市场中，专业炒家即投机型投资客相对全国中、东部地区而言数量较少，更多的是买房自住或者消费性投资者。因此，成都购房者在面临新政时所出现的观望期不会太长，一段时间后，这类型的购房者仍会照常下手购房，杜晓渝先生认为，开发商的项目开发节奏不会受新政太大影响，短到一个月，长到三个月，成都的开发项目仍会健康有序的进行。
新政让项目重新定位
由于新政给了开发商、银行、投资人、购房者等程度不同的压力，购房者更加看重产品本身，对于不满意的产品果断地说“不”。开发商也必须对市场营销模式，包括项目定位做到更精更细的划分。如某开发商本来在温江某处规划有占地面积80余亩的别墅项目，虽然包括地勘在类的各项目前期工作都已在顺利进行，连楼书也在设计印刷中，但是新政出台后，该开发企业在第二天立即开会做出紧急会议，暂停该别墅项目的一切进程。事隔半月之后，据记者了解，此开发企业就此地块的市场定位尚未有明确意见。因此，如何在新政下将项目的开发风险降到最小，如何让项目更加适销对路，成了开发商目前要仔细思考的话题。
新政的实施，从现象上来看是为了减少商铺、高档住宅、大户型等交易额较高的产品开发。但是，从另一个方面来讲，对目前已经有以上这样物业成熟实施方案的开发商而言，也是一个难逢的好机会，不但对开发企业是个很大的机遇和挑战，市场对接点也将能更加专一。成都春天房产副总经理吴晓阳这样告诉记者，新政的出台是在扼制炒房、控制房价过度升温，对于如成都这样一个购房群体非常广泛，并且房价基数偏低的城市，且经济较为发达的西部特大城市来讲，购房者对提升自身居住品质还有着很大的期望值。也就在这个时候，开发商开发出能满足购房者不断提高的居住需要的高档楼盘，从概念炒作、从以前楼市一片大好形势下可以随便卖个好价钱的利好市道中脱颖而出，回到产品本身。因此，新政的实施实际上是让开发商在产品上要下更多的功夫，再不能如以前那样搭顺风车了。记者还了解到，城内一些大开发商已经作好下一阶段产品上市的准备，在度过楼市观望期后的八九月份集中放量，以求保障在下半年拥有稳定的产品上市量。
项目推广难度加大
成都达亨实业副总经理曾鸣接受记者采访时说，新政从实施之日起，开发商和媒体将会花上很多的精力来打消购房者，甚至投资者的顾虑，换句话说，由于新政对购房者的影响更多的在于心理承受力，因此，开发商和媒体接下来的工作，是刺激购房者的购买热情。如果市场消费热情到今年下半年依然难以被调动的话，那么，开发商为了刺激消费，肯定还会在优惠上做新的文章，尽管我们相信成都楼市难有明显的降价空间，但花样翻新的优惠举措将依然在市场中存在。也就是说，在宣传力度上，开发商将会更加依赖各种广告和促销活动，以期让购房者有信心踏出家门到现场进行实地参观，让产品本身来说话。
达义物业总经理牟德学认为，相信这两个月市场因新政会有小小的波动。在市场的游戏中，开发商和购房者应该跟着政府的节奏走。宏观调控对所有的开发商既是压力也是机会，有竞争力，对开发模式有更深的了解，就会激发开发企业去创新，在营销模式和宣传力度上做足功夫。
此外，从最近的楼市成交数据也可发现，成都的地产商不再一味声言业绩连创新高了，连一些以往抢出风头者也是尽量的低调，个别大集团更是连具体的销售数据也不愿意公布。此举无他，只是为了避免出风头罢了。看来，新政之下，明哲保盘方为上策。 曾梦华
6·1新起点·观点
水落石出
成都楼市在观望与游离之中度过了5月，开发商在对房价的坚守中迷茫，购房者在对楼市的远离中期待，如今随着6月1日房产新政的大限来临，各地配套政策相继出台，一切到了水落石出的时候了。
5月30日，成都市房管局发布“成都市享受优惠政策普通住房具体标准”，从6月1日开始，成都市享受税费减免优惠政策的普通住房定义为：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同一土地范围住房平均交易价格的1.4倍。从价格和住宅面积上看，144平方米的建筑面积和对环域的指导价格，目前都与成都目前的市场需求相吻合，可以看出政府部门对成都目前的房价绝不是“打”，而是“稳”。
5月11日“七部委严禁炒房令”发出之后，在二手房市场引起明显反应。来自成都多家房屋中介公司的信息显示,4-5月二手房挂牌量明显增加,特别是5月中下旬,提着房源到中介公司要求转让的客户量比二、三月增加了30%,其中60%都是购房不足两年的短线炒房族。近期的房地产价格在舆论的压力下，将对购房者的购买需求起到极大的抑制作用。下一步楼市将何去何从呢？我们认为，在连续不断的宏观调控之下，楼市将会有2个回归：一个是消费者预期的回归，从原来价格暴涨的预期回到理性的预期上来。二是房价的回归，前段时间，成都房价的涨幅从全国来看都是比较高的。以后房价增幅也要回归到一个理性上来。
按照这样的标准，我们可以清晰地看出成都房价在以后还会有以下的变化：成都三环外的居住氛围和配套设施还不成熟，而很大比例的购房者都有投资之嫌，尽管三环外的房价距房管局的指导价格还有很大的空间，前期对房价的“透支”，将使房价有下降的势头。由于有关部门已经界定了两年期限是以取得产权证的日期为准，地产的投资行为将会大大减少，小户型也将由此受到挑战。
从国家此次调整是以房价为核心、抑制投资炒房为重点的调控方向来看，今年的成都楼市将以“调控”为主题，挤压投资炒房的水分。在土地、金融、税收等多项政策并进的调控政策收到一定的效果后，对房价的调控将会放松，最终目的是让房价回到平稳发展的轨迹上。李灵潘双福
6·1新起点·现场
6·1大限前办证交易十万火急
5月31日上午10时，记者在位于成都市房地产交易中心的四楼看到，办证大厅的各个窗口前都排起了长队。一位前来办证的高先生告诉记者，他是从外地特意赶回来办理过户手续的。高先生说：“我快要退休了，去年看到成都地产比较火，而且我的一些同事买了第二套房子的都赚了钱，自己一时激动也买了一套，准备赚个万儿八千的就出售，谁知现在国家新的政策打击短期炒房行为，按照现在的市场行情分析，两年以后我的这套房子最多能赚1万多元，如果按照国家的相关规定加收5.6%的税费，最多能够保本，与其这样还不如提前卖了。”
在城西某小型二手中介公司门口记者看到，在“出售”栏里张贴的近36套房源信息中有“十万火急”字样的房屋信息为12套，占到了整个出售信息的1/3。该公司的负责人告诉记者，这些房源是最近10天时间业主前来登记还没有卖出去的，有些房源的性价比还是比较高，但因为业主急于脱手，报价比实际情况还稍微要低一点。“大多数人都在观望”。这位负责人的话道出了大多数投资者的心声。文强
6·1新起点·二手房
二手房买家在观望中坚持
买卖双方对峙观望情绪浓厚
近日，顺驰、二十一世纪、富房、友好等二手房中介公司都是门可罗雀，记者想象的抛售局面在成都似乎并不那么明显。一中介公司的门市经理告诉记者，“成都买二手房的仍然以居住为主，新政的出台对他们的影响并不是很大”。
顺驰的一门市经理表示：“最近成交量算正常，由于6月1日以后合同房无法实现交易，因此这半个月的合同房成交量有所上升。”
“双方都不愿意在6·1这个节骨眼上匆忙交易。”对于买方来说，新政无疑对于控制二手房价有一定利好，许多买房者都对于6·1后房价有所下滑或者房源有所增加抱有一线希望。
买方市场有望到来
一位业内专家表示，虽然营业税应该由卖方缴纳，由于以前是卖方市场，在实际买卖过程中，即使发生营业税，也都由买方缴纳。“随着业主降低对自己房子的期望值，大量房源将上市，二级市场变成买方市场，房子供不应求状况得到缓解，营业税就由卖方承担了。”而顺驰公司的相关负责人也告诉记者，他们在合同里明确了营业税由卖方支付，但记者也了解到现在不少卖家会通过提高房价来转嫁营业税，但由于房源的增加，买方市场即将到来。
小中介生存艰难
新政对于资金实力不强，客源房源都不充足的中介公司是一个考验。由于去年二手房价格疯长，一些中介公司也通过一些不规范的操作牟取利益，有时一套优质房源在中介公司里转手，转来转去就加到好几万元，由于熟悉操作流程，许多公司投机取巧逃避掉许多应收税费来炒房，使整个市场处于局部猛涨的态势。以往一些中介公司发现优质的房源，常常以现金收购，在不更名的情况下找到下家就脱手，6·1以后部分中介公司囤积房源抬高房价的操作方式显然无门。据相关人士透露，由于6·1的到来，整个成交量有下滑的趋势，部分资金有限的中介公司由于没有及时脱手，已经陷入了举步维艰的地步。 李娜黄琳
6·1新起点·调查
购房者半数认为房价不变
6月1日，七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》正式在全国实施。而在这之前，这份薄薄几页纸的《意见》对于楼市来说，却是难以承受的“重”。
就在房价宏观调控引发了社会各界强烈关注的同时，成都全程机构在此背景下刚刚完成的一份调查报道，对成都楼市目前的动态和以后房价的走向作了很生动的反映。
该调查数据表明，有15.3%的消费者认为成都房价会有所降低，有51.2%的消费者认为成都房价在一定的时间内基本平衡在现有水平；有33.5%的消费者认为成都房价会缓慢上升，上升势头比2004年弱；关于成都房价水平，55.8%的消费者认为成都房价偏离需求而过高；26.1%的消费者认为成都房价是比较合适的价格；18.1%的消费者认为成都房价相对于需求增长来讲还比较低；在回答会不会在目前买房时，43%的消费者表示不影响买房计划；52%的消费者表示要等一两个月看看房价的变化再说；5%的消费者表示等半年价格平稳后再考虑。
从以上数据分析可以看到，成都消费者对成都房市总的来讲还是有信心的，房子最终是要卖给消费者的，因此，在这种消费者构建的市场中，我们应该看得出成都房市受影响的程度是不大的。记者孙莉
6·1新起点·专家
购房面临三大新风险
建设部政策研究中心主任陈淮日前在“房地产与中国：国际投资与国际规则”论坛上说：必须提示公众，今年和以后，消费者购买和持有住房的风险将增加，表现为不仅是房价涨跌，而且在利率、税收、劳动力成本等三大方面潜在的风险也正在增加。此外，银行金融安全也存在极大风险。
“一是利率风险”，陈淮说，目前我国银行的利率仍停留在13年以来历史最低位，但“可以断定，利率上涨是一定会发生的。在未来上涨的可能性是99%，下跌的可能性连1%都不到”，届时将对购房者按揭还款造成很大的压力。陈淮主任还断定，未来国家将不可避免对私人征收不动产税，“你买70平方米税率可能不是很高，但是你如果买了170平方米，就可能实行累计的税率效应”。此外，陈淮指出，社会发展中劳动力成本的提高，将造成未来物业管理费用有可能提高，公众应当充分估计到买房子以后的这种风险。除了消费者将承受的三大风险外，陈淮还认为，银行如果把风险转嫁给它的贷款对象，而又不把真实信息告诉它的贷款对象，实际上也在承担极大的风险。新京报谢炜
6·1新起点·连线杭州
杭州楼市遭遇寒流
在新旧国八条出台之前，杭州市的房价一直居高不下。但随着国家一系列调控政策的出台，尤其是严格控制住房炒卖的6·1大限的到来，杭州楼市往日的“繁荣”景象已不复存在。购房者：宁亏6万订金也要退房
5月31日，在杭州市房管局，记者了解到，今年4月份一位姓王的女士在杭州临平预订了一套170平米的房子，并交纳了6万元的订金。但当看到新旧国八条陆续出台以后，她坐不住了，开始找开发商要求退房。但开发商总是以各种借口拖延。几经思索之后，王女士决定忍痛割臂疗伤，6万元订金不要了！王女士终于办理了退订手续。虽然付出了6万元的代价，但她还是长出了一口气：“杭州房价肯定要降。万一每平方米下降400元，那么我就将亏6.8万元，比现在还多。”
记者在杭州市房管局采访中还了解到，仅仅最近一周之内，杭州市就有165套住房被退。在这些被退住房中，140平米以上的大户型占了大半。
据房管局透露，杭州市民目前形成了一种共同心态，就是普遍认为杭州市的房价下降是大势所趋。而政府将通过税收等手段对大户型住房进行严格控制，也同样是大势所趋。楼市冷清：打折也卖不了房
买房竟然可以送车子！5月29日，杭州市某报上的这条新闻着实让记者大吃了一惊。位于杭州钱江南岸的一个楼盘向购房者承诺：如果买一套该楼盘120平方米以上的商品房，将获赠一辆价值7万至9万元的经济型轿车。如果不要车，可折换成现金。记者随即发现此类促销楼盘并不在少数。还有些楼盘推出的促销措施有：购北楼送三年物管费；现买送空调；买房送旅游等，实质上都是打折卖房。
虽然不少开发商都推出系列打折促销措施，杭州楼市却仍然不改冷清面貌。5月30日，记者来到了杭州市中心繁华地段的楼盘咨询销售情况。一走进售楼部，五名售楼小姐立即一齐围了上来争相回答问题。记者在现场待了大约40分钟，其间竟然没有一名购房者进来。
记者另从杭州透明售房系统获悉，截至5月29日，杭州市已有1195188.6平方米商品房正等待买家的选择。杭州透明售房系统的数据分析的结果是：四五两个月杭州市新开楼盘的销售速度只有日均20套，尚不及官方日前公布的第一季度销售速度的2/3，从极热到极冷的剧烈变化表明：杭州楼市正经历宏观调控以来的最大阵痛。
开发商：在房价涨落间观望徘徊
记者观察发现，也并非所有开发商都在打折。打折最多的还是一些中小开发商。
相反，一些实力强大的开发商对此反应冷漠。他们认为，浙江的房价不可能大跌。杭州某知名房地产公司老总接受记者采访时详细谈论了他对此的看法。“现在浙江市场上有着巨大的游资在不断涌动。拿温州为例，目前游资就多达1800亿。虽然国家控制住宅投资，但银行却并没有为这些游资开辟更多更新的投资渠道，因此这些资金是绝对不会轻易离开楼市的。另外，杭州郊县楼市也将会为我们分担一些风险。当然投资方式肯定会发生一定变化，比如由短线变为长线。我们有实力将这些住宅持有两年时间。到那时，我们的房价肯定也不一样了。我坚信杭州房价不会大跌，因此我不愿意打折，也不愿意降价。”
本报特派记者刘冬冬杭州报道
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