广州地产逆市兴奋

　　见习记者 陈晨 宗文

　　广州报道

　　5月28日，下午3点，芳村区某大型楼盘售楼部12位售楼人员忙得不可开交。这是广州区划调整方案出台后的第二个星期六。

　　与此同时，中原地产芳村分铺电话不断。“工作量比以往的周末大了一倍。”该店铺的经理告诉记者，自从新区划调整方案正式出台后，很多原来在放盘的业主都忙着咨询楼市情况，“二手楼市明显活跃”。

　　日前，国务院审批通过的广州区划调整方案正式下发到广州市委市政府，广州区划调整跨越了4个年头，终成正果。

　　5月27日上午，广州市国土房管局作为主办单位之一的“区划调整后的广州地产格局”研讨会吸引了业界众多人士。普遍的声音是：广州房地产市场将迎来新机遇，以芳村为代表的“新荔湾板块”将崛起；新调整后的萝岗区、南沙区将开创工业＋居住的地产模式；商业＋教育成为越秀与东山合并后地产市场的最大诱惑。

　　一向平静的广州楼市变得异常兴奋。

　　大局稳定

　　广州市行政区划调整方案公布后，市场随即聚焦于房地产市场。对开发商而言，又一个全新考题来临，谁能准确地把脉，谁就会获得先机。

　　如何在区划调整中发掘地产商机的争论在业界蔓延。关于“区划调整会颠覆地产格局”的猜测开始四起。

　　5月27日，来自官方的明确表态为蠢蠢欲动的房地产市场下了一味镇定剂。广州市国土房管局房地产市场管理处处长黄文波在“区划调整后的广州地产格局”研讨会上强调：广州城市发展战略将保持不变，区划调整只是为其提供了行政保障和组织保障；土地管理模式不会变，一级市场依旧牢牢掌握在政府手中；因为广州房地产市场比较成熟，受到区域调整影响不会太大，房地产总体趋势不会改变。

　　尽管一再强调大局稳定，对于业界关心的实质性问题，黄文波显然有备而来。

　　据了解，目前政府除牢牢掌握土地一级市场外，还在大力清理存量土地和闲置土地，并且已经取得了显著成果；区划调整后，政府将在土地管理方面对个别区域采取一定扶持政策，使土地管理与房地产发展形成良性互动，最先采取的举措可能是，加大萝岗区、南沙区的房地产储备用地。

　　业界普遍分析，由于荔湾现有住宅密度过大，只能从旧城改造中寻找市场缺口，芳村大量可供开发土地的并入，使得住宅市场前景一片大好；萝岗区、南沙区的设立符合广州城市发展东移、南拓战略，其中萝岗区对开发企业和市民来说还很陌生，其蕴藏的市场潜力值得关注；土地供应早已经宣告枯竭的越秀区吸纳东山后，土地供应将得到改善，土地二级市场受到刺激后将趋于活跃。

　　不难看出，政府引导房地产发展开始另辟捷径：从城市发展的高度切入，为房地产格局勾勒蓝图。

　　“新荔湾板块”

　　“区划调整带来的最大实惠是商机，这也是开发商最关心的问题。”广州市房地产协会秘书长许国碧一语道出了区划调整后开发商欲说还休的主题。

　　对新世界芳村项目“逸彩·新世界”的前景，新世界(广州)营销中心副总监张三宝表示非常乐观。在他看来，区划调整对房地产市场最明显的利好，是“新荔湾板块”的崛起。

　　多年来，芳村一直游离于广州中心城区之外，近年，由于珠江隧道、地铁、珠江大桥以及正在修建的新隧道等市政利好不断，芳村成为楼市新生力量。“这次芳村归入荔湾区，对努力向中心城区靠拢的芳村和一直想寻找向外发展空间的荔湾来说，当然是双赢。”广州中原地产项目部总监黄韬说。

　　芳村过往楼价偏低，在3500元／平方米左右，而相隔一条珠江隧道的荔湾区，楼价在6000元／平方米左右，价格缺口为今后芳村房地产价格走高埋下了伏笔。此外，荔湾土地开发基本饱和，鲜有新盘推出，而芳村却有大量可供开发用地，在业界看来，这些都将助动“新荔湾板块”发力。

　　并入新荔湾的芳村给广州老城区居民提供了一种对未来居住环境的远景期待，这就是张三宝认为的“理性的期待”。

　　尽管区划调整的背后，是政府对房地产市场进行有序引导的决心，但政府是否会给“新荔湾板块”一个鲜明的定位，并在政策的制定和实施上给予开发商一定的支持，尚难以预测。

　　其实目前芳村除了茶叶市场和花卉市场外，缺少支柱性的产业带动，这或许也是“新荔湾板块”未来发展的软肋。

　　工业＋地产

　　城市发展与房地产发展、产业发展一向紧密结合。萝岗、南沙两个行政区前身都是开发区，工业基础扎实，业界普遍认为，区划调整后这两个地区的居住概念将得到提升。从国内来看有不少例子可以借鉴，例如，苏州工业园就是一个典型的城市住宅区，人居概念和区域概念珠联璧合；杭州也成功的把旅游文化、城市发展与房地产发展很好结合，催生了旅游地产。

　　以广州开发区为主体的萝岗区，经济发展势态良好，土地储存量较大，自然环境优越。如果能借这次行政区划调整的契机，主动吸引一批品牌开发商进驻，将会对房地产市场形成较大的拉动力。

　　目前，萝岗区的主体广州开发区内有87家世界500强企业以及大量国内外知名企业，众多外籍高级管理人员和收入很高的外企白领，形成了对高档别墅及公寓产品的较大需求。据了解，目前这里房地产仅开始起步，基本没有大规模的楼盘发售，市场缺口急需填补。

　　南沙作为珠三角的地理几何中心，位于“南拓轴”的一端，又有效益良好的码头和其他许多重工业的发展，加上交通设施的进一步完善，会吸引越来越多的人在此置业。近期，南沙利好不断。地铁4号线、南沙港口、南部快线、东部快线陆续启用，世界500强丰田汽车、美国通用等已经进驻。目前活跃在南沙的南沙滨海花园、逸涛·碧海花城等楼盘都是捷报频传。

　　据了解，南沙住宅的均价已经超过3500元／平方米。

　　令人唏嘘的是，年初南沙推出的三块地因为没有买家“相中”而流拍，彼时，南沙于开发商而言，味如鸡肋。也许，开发区向行政区的迈进，将为南沙房地产的未来空间披上“金纱”。

　　“区划调整后，南沙房地产将迎来发展契机，但从目前来看，楼市要形成一定气候至少还要3年-5年时间，萝岗区需要的时间也许更长。”越秀城建南沙滨海花园总经理杨绍清显出了些许“守区”等待的无奈。

　　商业＋教育

　　业界普遍认为，东山与越秀合并后，新越秀区受到的“余震”最小，因为两区各方面的差别甚小，甚至有众多相似之处：两区面积都相对较小，并且都集中了省、市两级政府的办公大楼，都是广州房价最高的三大区之一。

　　记者从越秀和东山两区的国土局了解，目前两区用于房地产的可开发用地已经相当有限，可以说，房地产商想在这两个区找到像样的、相当规模的商住用地已十分困难，开发商最多只能在旧城改造上做文章。在看楼车集中的宏城广场，已经很难发现开往东山、越秀的看耧车。

　　“传统商业强区越秀与东山合并后，两区的商业网点将有机会进行资源优化组合，商业布点会出现新的亮点，商业地产的租赁市场也将随之更为活跃。”在越秀城建集团营销副总监伍岳峰看来，广州中心区概念加强的同时，商业地产也获得了更多的发展空间。

　　商业地产机会凸显的同时，是教育地产模式影响范围的扩大。

　　近年来，为了让小孩能读到东山区的名校，很多家长特意在东山区购买小户型的二手房。目前东山区一手楼价普遍已经达到8000元／平方米，而相对便宜的二手楼就成为置业热点，名校周边楼龄在10年左右的二手房一般都在5400元／平方米左右。

　　业内人士分析，东山并入越秀，老越秀区市民的子女入读东山名校的几率随之提高，以前买房非东山不选的，现在又多了个选择，所以东山的二手房价格可能会下调。但是东山名校附近的地产中介商并不认同这种说法，他们认为东山虽划入越秀，但是学校不可以搬走，区划调整对目前的东山楼市不会有大的负面影响。相反，与越秀并区后产生的“商业＋教育”地产模式将极有可能使新越秀区的房地产市场焕发新机。

　　城市张力＝动力

　　“这次区划调整是很好的手笔。”合富辉煌董事副总经理黎振伟的观点是，区划调整后，众多开发企业关心的问题从表面上看是房地产市场的格局变动，实际上是广州城市发展的问题。城市的进步不能仅靠一两个产业和一两条政策，而是扎根于城市的发展规划，这也是广州区划调整的目的所在。“不难发现，引导广州城市中心地位加强，城市片区扩大，将为广州未来房地产格局勾勒框架。”

　　区划调整中，城市张力已经成为动力。

　　可以期待，如果政府在土地管理上结合各新区的实际进行符合市场化的改制，将形成一种长远的理智的利好，引导广州房地产市场更为有序健康的发展。

　　“从城市价值决定地产价值来看，区划调整后，政府必然要对各区交通等基础设施建设加大力度，这些都会在房价上反映出来。”

　　此外，从资源配置的角度看，各区资源优化重组将产生1＋1大于2的效应。例如，越秀东山合并后形成的商业＋教育、旅游＋文化的城市发展模式，将为房地产发展提供更广阔和更吸引人的空间。

　　“这就是城市魅力的所在。”

　　也有开发商担忧，盲目乐观而一窝蜂热炒会否导致楼市“虚火上升”。

　　回望过往，脱离城市发展的房地产单盘规划在建设过程中造成了不少城市隐痛，例如广州珠江新城、华南板块、洛溪新城启动早期，基础设施跟不上楼盘建设，一度造成了发展停顿、交通堵塞、居民就医困难等问题。此外，一些正在修建的路桥是否需要收费等，都值得观望。

　　“应该理智等待政府行为的细化，等待具体实施细则的出台。”珠江地产营销中心副总监殷杰如是说。