廉租房信托：一场有备而来的应对

　　本报记者 阴雪

　　北京报道

　　不久的两会期间，全国工商联住宅产业商会的一个提案引起了各方重视：“发展房地产投资信托基金(reits)，建立廉租房体系，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险 。”提案首次提出要用金融工具解决廉租房问题。

　　“宏观政策几次都提到廉租房，从我们推行(廉租房信托)到现在，已经协调过的多个政府主管部门，态度都比较积极。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生显然认为廉租房基金“生恰逢时”。

　　据悉，信托基金的主要主管部门银监会非银行业务司已经初步认可了廉租房基金模式，目前项目报批手续正在办理中，有望在年内获得批准并进行试点。

　　为廉租房“补位”

　　去年底，建设部汪光焘部长交给了住宅产业商会及聂梅生会长一个任务：“不能总关注增量市场(新建房)，也要着眼于存量市场(二手房、租赁房)以及二者间的关系。”

　　肇端于上述契机，全国工商联住宅产业商会投融资中心的研究人员在分析2004年及以前的房地产市场情况中发现，近年来我国住宅市场的结构性矛盾日趋突出，存量市场与增量市场发展不均衡，低价房供应不足。

　　建设部的统计数字显示，2004年1至8月，全国经济适用住房投资占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%。同时，由于住宅成本的上升和整体市场价格的拉动，低收入家庭无力购买经济适用房的数量却在增加。

　　“结构失调造成房价上涨”已经逐渐成为从开发商、专家到政府主管部门的共识。

　　全国工商联住宅产业商会投融资中心主任尹斌将我国目前的廉租房市场情况总结为“起步晚、规模小，基本上对存量市场和增量市场形成不了太大的影响”。

　　究其原因，研究者们认为，资金来源不稳定、资金缺口巨大是制约廉租房体系建设的关键。“我们希望廉租房基金能解决最根本的制约性问题，也是地方政府面临的最大问题——资金问题。”尹斌的话概括了提案的初衷，“我们做出这一选择的突破点是：在发展机构投资者的金融创新手段里，增加直接融资，减少对银行间接融资的依赖。”

　　“正是由于廉租房既无房源又无财源的机制缺项，加上房地产业融资的金融手段的严重缺位，让我想要把这两个缺位嫁接起来，共同为廉租房‘补位’。”聂梅生如是说。

　　“廉租房信托”

　　这样一份试图解决当前房地产市场结构性矛盾的提案，受到了全国工商联主席兼全国政协副主席黄孟复的重视，并表示将它作为一个重点提案推进。

　　两会之后，政协方面促成了4月份住宅产业商会就该提案向人大财经委的汇报。同时，建设部也已经把“启动房地产信托基金解决廉租房问题”的建议写到了他们递交给国务院的报告里。

　　而“根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要”，更是成为5月11日国办转发的建设部等七部门提出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明文规定的一条重要调控措施。

　　尹斌认为，他们的提案受到如此重视并不是偶然的。

　　他说，在他们的方案中，政府每年投入的预算资金或社保资金只用来保障廉租房租金和资本市场回报率之间的缺口(差额)即可，这使有限的政府资金能够带动较大规模的社会资金来收购充足的廉租房源，满足广大低收入群体的住房需求。

　　另外，根据《信托法》及相关规定，廉租房信托必须有严格的监管机制和信息披露制度，这将提高整个廉租房体系的运作效率和透明度。

　　尽管有如此多的好处，但投资者的天然属性决定，只有收益与风险相匹配的投资品才能够得到他们的追捧。

　　经过研究者们的设定，房地产信托的回报率平均介于投资利润和国债之间，具体的数值可能为3%到4%(还需要经过机构间的协商最终确定双方认可数字)。尽管收益并不算高，但由其政府背景带来的低风险的长期固定回报，使尹斌完全放心，“廉租房信托将来决不会乏人问津”。

　　他认为，具备上述特点的廉租房信托将成为社保资金、保险资金保值增值的很好渠道。另外，通过这种金融产品还可以把对直接的增量市场，特别是对中高端的增量市场的投资资金聚集起来，引入到更有需要的廉租房体系中，从而减少增量市场(特别是中高端增量市场)的投资压力。

　　当这种廉租房信托形成规模效应后，还会带动其它社会资金的投入，并扩大其影响范围，形成包括廉租房市场、一般租赁市场、二手房市场在内的完整的住宅存量市场。这就使得今后除了传统的资金、土地供给等方面的调控手段，政府还可以通过对廉租房租金水平和数量的控制，用扩大低端需求来调控房地产价格，促进住宅产业的可持续发展。

　　任重道远？

　　但是，一个在房地产业内人士看似完美的方案，刚出襁褓便被信托业内人士提出警告：在执行可能性尚未确定的情况下，其实际执行效果就更是个未知数了。

　　“此方案总的来说不失为一个解决房地产结构失衡问题的通道，但是应该说它是任重而道远。”

　　房地产信托专家、中国企业海外发展中心主任孙飞介绍说，房地产信托作为信托的一种主流品种，目前发行的资金额在整个信托品种中占十分之一强。即便如此，目前房地产信托的发行量仍然不是很大，主要是由于受到《信托投资公司集合资金信托业务暂行管理办法》中“资金信托合同总份数不得超过200份(含200份)，金额不得低于人民币5万元(含5万元)”这一规定的限制。

　　这样的政策瓶颈，使房地产信托募集到的资金量根本不可能达到与商业银行的放贷总量相匹配的程度。这就会造成，即使上述“廉租房信托”被允许进入市场，其资金规模也将非常有限，不可能对于解决全国的廉租房问题起到决定性作用，更不足以对房地产市场的结构性调整和房地产融资结构的优化起到很大的触动作用。

　　孙飞随后的一席话似乎又给方案的提出者们带来了莫大的希望。

　　他透露，目前银监会正在制定中的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，首次将信托受益凭证运用到了未来的可开展的房地产信托业务当中，这对于突破信托行业原有的200份×５万元的私募方程式进行了根本性的变革。

　　“一旦突破了200份的限制，房地产信托就完全符合住宅产业商会提出的概念和模式了。”孙飞认为，只有该办法实行以后，才能推动这种准房地产信托基金或称为准房地产的产业基金大张旗鼓的出现，才能有利于房地产金融市场的优化配置和优化发展。“预计这一办法有望在年内出台。”

　　在房地产信托大势所趋的前提下，银监会政策法规部副主任李伏安也从部门职能的角度提醒道，为避免好事变质，“对于募集到的资金的管理非常重要”。

　　“方案再好不实施也不行。”聂梅生更为关注的显然是摆在眼前的现实问题，“目前我们做的主要工作就是征得主管部门的同意，争取年内能在某个城市开始试点，我们觉得只有通过试点才能得到真实的经验。”

　　对于目前的一切工作，聂梅生表示只是在投石问路，其最终目的是：“以廉租房信托为切入点，启动一个全新的房地产金融平台。”