上海四部门联合印发加强房地产税收管理补充通知

　　解放日报讯 上海坚决执行国家关于调控房地产市场的一系列政策措施。昨天，上海市财政局、地方税务局、房地资源局、城市规划局等四部门根据国务院有关通知精神，结合上海实际情况，联合印发了有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。

　　补充通知规定，今天起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税； 将购买超过2年(含2年)的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　可享受优惠政策的普通住房，必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。据悉，上述标准已经国家有关部门确认通过。今后，该标准将由上海市政府根据市场情况，每半年公布一次。

　　对房屋购买时间的确定，补充通知规定：今年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间，按孰先原则确定；5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日起购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。

　　通知还明确，今天起购买非普通住房的，按3%税率征收契税。凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3%税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。

　　补充通知还对售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策作出规定：本市城镇居民按房改政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行；对本市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。

　　市财政局、地税局、房地资源局、规划局就本市贯彻落实国家稳定住房价格政策有关问题答记者问

　　一、日前，国务院有关部门出台了稳定住房价格，加强房地产市场税收征管的一系列措施，据此上海细化了一些具体标准和办法，请问有何重要意义？

　　答：上海坚决贯彻执行国家出台的一系列房地产市场调控政策。在此前提下，紧密结合上海实际情况，细化可享受优惠政策的普通住房的具体标准和相关税收政策，体现市委、市政府提出的“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的调控原则，体现“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的调控方向，同时也体现政策的合理性、平稳性和可操作性。这对于加强房地产市场调控，稳定住房价格，确保房地产市场健康发展，保障广大市民群众的住房需求和实际利益都具有十分重要的意义。

　　二、确定本市享受优惠政策的普通住房标准的依据是什么？

　　答：本市确定享受优惠政策的普通住房标准的依据，就是国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中的规定。该意见明确，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地可根据实际情况，对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。根据这一精神，结合本市的实际情况，本市对单套建筑面积和价格标准作了上浮，确定了本市的具体标准。其中对价格标准，一方面从划分区域的合理性出发，根据七部委提出的“同级土地”的要求，确定“二环三区”的划分原则，反映本市房地产市场发展的区域特征；另一方面从住房价格的稳定性出发，按照2004年二季度到今年一季度一年的住房实际成交平均价格来确定。需要说明的是，目前公布的三个价格标准，是按国家有关规定，在上述实际成交平均价格的1.2倍基础上上浮20%确定的。上述标准可根据市场情况作适当调整，并由市政府每半年公布一次。

　　三、享受优惠政策的普通住房如何认定？

　　答：根据本市享受优惠政策普通住房的三项标准，分别按以下规定进行认定：

　　1、住宅小区建筑容积率。凡五层和五层以上的多层或高层住宅，容积率均大于1.0；花园住宅容积率均小于1.0。上述住宅在交易办理纳税申报时无需再认定容积率；其它住宅在交易办理纳税申报时，由财税部门按房屋所在区县规划局的认定为准。

　　2、单套建筑面积。预售或现售的新建商品住房分别以本市房屋土地调查机构实测的建筑面积，签订的《房屋交接书》或《商品房出售合同》为准；存量住房统一以出售人持有的房地产权证上记载的建筑面积为准。

　　3、实际成交价格。由各区县财税部门审查纳税当事人申报的成交价格，申报的成交价格如高于市场价格的，以申报价格为准，如低于市场价格的，以房地产评估机构的评估价格为准。

　　四、此次个人住房交易税收政策调整后，还有哪些需要进一步说明的问题？

　　答：日前，市财政局、地税局、房地资源局和规划局联合印发了《关于转发国家税务总局财政部建设部〈关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》，对2005年6月1日后，个人住房交易的双方当事人应缴纳的税收(营业税和契税)调整已做了明确规定(见消息)。需要补充说明的是：(1)2005年6月1日后个人购买普通住房的，仍按3%税率减半征收；(2)2005年3月7日市地方税务局下发的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》第一条的规定(即“个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费”)，自2005年6月1日起不再执行。

　　五、售后公房和农民安置房首次转让时是否仍可享受税收优惠？

　　答：是的。做出这样的规定，是根据本市的实际情况，尽量考虑到群众的利益，并保持政策的连续性。售后公房和农民安置房首次转让时应按下列规定进行认定：

　　1、售后公房，在首次转让办理纳税申报时，如《房地产权证》上已注记售后公房的，提交《房地产权证》；如《房地产权证》上未注记售后公房的，则应提交购买公有住房合同和《上海市公有住房出售收入专有票据》或有关付款凭证。

　　2、农民安置房，在首次转让办理纳税申报时，应分别提交征地拆迁补偿安置协议等有关证明。

　　六、税收政策调整后，在办理个人住房交易登记和税收征收等方面有何便民利民措施？

　　答：为加强本市房地产交易管理，切实提高交易登记和纳税服务水平，结合税收政策的调整，本市财税部门将对在房地产交易中心办理房产权属交易中涉及的各类税收的征收和代开发票窗口进行整合，进一步完善个人住房交易登记和税收征收的程序，减少环节，方便当事人，实现从申报纳税、征收开票到办理交易登记、发放权证的全过程服务。

　　七、税收政策调整后，对本市居民家庭自住住房消费会有较大影响吗？

　　答：合理引导住房建设和消费，鼓励以自住为目的的普通住房消费，一直是市委、市政府关注的重点。今年本市为保持房地产市场的健康发展，明确了“三个为主”的调控原则，对个人购买住房的营业税政策作了新的规定。此次税收政策调整后，对个人购买普通住房契税仍按3%税率减半征收；个人购买住房实行营业税优惠政策要求的居住期从一年调整为两年，两年后转让普通住房的仍免征营业税。从总体来看，本市一般市民家庭为了自住而购买的普通住房，一般不会在两年内转让，因此本市对一般市民家庭住房消费的支持政策基本没有改变，税收政策的调整对这部分市民家庭的自住住房消费不会有太大的影响。