地产热钱现状：小资金急出手大资金或将热钱捂冷

　　本报记者 翟宇 发自上海

　　5月前，基强联行每周接待三五个基金经理，每个月平均二三十个海外基金经理到上海寻找房地产投资机会，而现在一些海外基金目前处于“不签合同、不作决定”的状态，在这种状况下，为基金代理提供服务的基强联行副总裁陈咏东对外的口风也变紧

　　此时的邓先生，还在与他的儿子进行“紧急磋商”，到底是把手里的房子卖掉，还是继续留着等待未知的人民币升值？讨论的最后结果是，先抛出两套，试探一下市场。

　　荷兰国际房地产亚洲区总裁RobertToLie在接受记者采访时也表示，不管是从短期还是从长远来看，我们都把中国视作亚洲最重要的市场之一，并且荷兰国际房地产在中国的业务也在不断地扩展中。

　　邓先生等不及了

　　最近几天，邓先生有点焦躁不安。一个星期前，他把手上的两套豪宅挂牌出售，可到目前为止，“中介告诉我，连个问的人都没有。”

　　这两套豪宅位于陆家嘴某滨江楼盘，除此之外，邓先生在陆家嘴和新天地附近还拥有四套高档住宅，其中两套已经出租，另外两套也是希望转手获利的。但他没想到现在出手这么难。

　　邓先生是典型的香港人，退休后在上海已定居三年有余，那两套住宅出租的租金一直是他这几年稳定的收入来源。最初，邓先生看重的是上海房产的升值潜力，他认为“上海的房价迟早都会与香港特区、纽约看齐”，所以，“购入上海的房产并出租是资产保值增值最好的途径”。

　　不过，他的购房“理念”自2003年底开始发生转变。邓先生的儿子在美国自己经营着一个购物网站，收入不错。当人民币升值的呼声开始时，他的儿子也“敏锐”地接受了这一信息，并将它迅速地传递给邓先生。

　　2003年底，邓先生的儿子及其朋友筹集了一笔钱，辗转通过邓先生在香港特区的账户再汇入上海的账户，“而且是分好几次汇进来的”。此后，邓先生开始在上海买入高档住宅，坐等房价上扬。

　　像邓先生这样的购房形式，是海外游资最常用的一种模式。据经常接待海外购房团的经纪人刘群(化名)介绍，这些海外资金通常是3~5人组成一个小群体，在海外募集资金后进入内地炒房。如果在内地有亲戚或熟悉的朋友，就交由他们代劳；或者通过中介代理的方式操作。

　　渣打银行中国首席经济学家王志浩(StephenGreen)认为，这部分海外资金主要以日本、马来西亚、新加坡及我国香港、台湾地区资金为主，也有部分美籍华人的资金。

　　央行5月25日公布了《2004年上海市金融运行报告》：据不完全统计，2004年1~11月，海外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元人民币，较上年增长13.5%。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。

　　邓先生表示，在上海楼市最热时——也就是去年底——香港的很多老朋友都曾经找他咨询过上海和北京的楼市情况，也有人表示愿意出资让他代为购买的，被他以精力有限为由拒绝了。

　　近两周，海外资金突然间没有了任何消息。“说不清楚，谁知道他们都躲到哪里去了？”刘群也觉得很奇怪。

　　作为中国地产的风向标，上海地产市场是海外游资涌动的地方。在“5·11”七部委文件出台和“5·18”升值预期破灭之后，这些海外游资不知道短期内该如何讲下面的故事。

　　此时的邓先生，还在与他的儿子进行“紧急磋商”，到底是把手里的房子卖掉，还是继续留着等待未知的人民币升值？讨论的最后结果是，先抛出两套，试探一下市场。于是，就有了本文开头的一幕。

　　机构的脸色

　　与上述散户游资相较，从去年开始，海外机构资金就在上海、北京等一线城市的房地产市场上演一场场收购大戏，可最近也突然没了声息。

　　一直对房地产市场有颇多积极言论的基强联行投资管理(中国)有限公司(下称“基强联行”)副总裁陈咏东日前却对记者表示，基强联行“现在没有观点”。

　　作为一家提供房地产投融资服务的公司，基强联行的业务很“纯粹”——为海外基金与内地房地产开发商牵线搭桥。“每周接待三五个基金经理，每个月平均二三十个海外基金经理到上海寻找房地产投资机会”，一度是基强联行借以炫耀的“资本”。此番态度转变，令人意外。

　　就在两个月前，基强联行发布的报告显示，目前单价在2000美元以上、约占上海6%的楼盘中，海外投资者占到总数的50%以上。

　　可现在，基强联行的一些海外机构客户纷纷向陈咏东表达了他们的忧虑。陈咏东表示，一些海外基金目前处于“不签合同、不作决定”的状态，对于一些正在操作的项目，可能也会有相应的调整。

　　基强联行曾在年初大胆预计，在2005年及未来两三年内，进入内地的海外基金将有更大的增幅，增加至10亿到20亿美元，达到去年投资额的5倍。

　　确实，在过去的三四个月中，关于海外基金收购上海、北京商业物业的消息不断传出，几乎是与不断传来的人民币升值的猜测同步而行。

　　根据基强联行对海外资金在内地房地产市场进行大宗交易的调查，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资达到100亿元人民币，而且都是投资在非住宅物业。现在陈咏东却表示，未来的市场相对会比较宁静。

　　美国特罗斯房地产投资咨询(上海)有限公司(下称“美国特罗斯”)总经理王谦对《第一财经日报》记者说：“海外基金之所以投资商业物业，并非他们对外宣称的那样，仅仅是看好这些物业的长期收益。”

　　一个多月前，海外基金的举动已经有一些征兆。4月22日，荷兰ING国际房地产集团就把其在松江复地香堤苑拥有的30%权益，以3080.52万元人民币的价格，卖给了持有该公司60%权益的远景房地产。专业人士分析，这次股权出售，荷兰ING将净赚1814.11万元，近1年的回报率高达140%。

　　4月19日，摩根大通按每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，持股量由9.28%降至8.97%。这些举动都被认为是海外基金紧急套现的表现。

　　海外大资金的冷热观

　　当然，紧急套现也只是个别现象，至少现在还没有迹象表明，海外资金正在大量退出的迹象。美国特罗斯总经理王谦仍然按原定计划在挑选合适的项目。“我们最看重的是房地产市场的回报率，而且我们开发一个项目，至少也要三五年时间才能完成，人民币是否升值并非我们关注的重点。”

　　荷兰国际房地产亚洲区总裁RobertToLie在接受记者采访时也表示，“不管是从短期还是从长远来看，我们都把中国视作亚洲最重要的市场之一，并且荷兰国际房地产在中国的业务也在不断地扩展中。”

　　其实，现在没有一个人能够准确地说出，哪些海外资金是短期套利的，哪些资金是长期投资的。“因为所谓短期和长期，随时都有可能发生变化。”渣打银行首席经济学家王志浩认为，“正因为如此，希望准确判断这些海外资金是否热钱是不现实的。”

　　这也是为什么陈咏东现在断然否认内地房地产市场有热钱的说法。他认为，热钱具有快进快出的特点，而一套房子的买卖过程，至少要经过半年才能结束。如果是机构基金出售整幢物业，那交易过程将更加漫长。“像这样的交易速度，他们怎么可能是热钱？”

　　然而，邓先生一点都不关心所谓热钱的争论，除了房子该何时出手的问题外，他还得考虑另一个在他看来更严重的问题——“我们最担心的是人民币升值后，我们要撤出房地产市场时，政府限制外资流出。”

　　据邓先生介绍，两年前，他可以办理美元贷款，之后将美元抵押贷出人民币投资房地产。但现在，这个业务已经不能做了。“尽管各家银行并没有接到书面通知，但外管局实际已经不再审批这项业务。”

　　邓先生表示，内地现在还是外汇管制国家。政府随时可能对外汇市场进行行政干预。市场上也传言，如果政府宣布人民币升值，为防止对市场造成冲击，他们有可能采取的措施限制资金流出。

　　而机构基金目前对此问题一概三缄其口。荷兰国际房地产以问题过于敏感，拒绝正面作答。第一中国房地产发展集团首席财务官姚蔚表示，问题很敏感，需要仔细考虑该如何回答。到截稿时，记者仍未得到她的答复。

　　陈咏东表示，不少海外基金都希望可以尽快恢复他们原来的投资计划。

　　已经有消息称，摩根士丹利将以32亿元的价格收购上海南京西路上的明天广场。明天广场的内部员工表示，对此毫不知情。

　　在这一轮海外资金投资中国房地产的热潮中，摩根士丹利一直是以神秘、出手快而闻名的，如果这项交易属实，这至少预示着，海外资金对人民币升值仍抱有希望。