上海房地产六月风雷动中介机构现全线亏损

http://finance.sina.com.cn 2005年06月01日 01:17 21世纪经济报道

　　本报记者沈浪

　　上海报道

　　在上海，锦安西路绝对算不上有名，甚至在很多上海地图上都难寻踪迹。然而，这条不足50米的小路却真实地见证着上海房地产市场的起落。

　　浦东世纪公园板块，新盘众多，市场活跃，是上海楼市中投资者最为密集的区域之一。由于地缘相近，位于该区域的锦安西路上，顺应自然地开了有十多家中介门店。一两年里，和上海大多数中介店一样，在这条路上工作的人，每天忙碌、收入稳定。

　　但是，好日子今年5月到头了，市场急转直下，往日的热闹消散殆尽。

　　而这一切都只是前兆，根据七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，所有政策都将在6月1日正式启动。原本在上海楼市中已经习惯了忙碌的富足人们，开始一段忐忑不安的日子。

　　中介先崩溃

　　智恒房产是在锦安路上的中介之一，近一个月来周围房源不断涌来，然而接手的人却少之又少。在生意惨淡的同时，店员所需要面对的，还有不断传来的关于公司的不利消息。

　　“又一家门店关门了，公司在一个多月内已经关掉了近30家门店。”一位智恒员工嘟囔着，而令他更加不安的是，有消息说，公司还有近40%的裁员计划。

　　作为上海起步最早的中介公司之一，智恒的发展可谓顺风顺水，一度拥有近150家左右的(直营)门店，在上海整个中介行业中首屈一指。然而，正在享受扩张期美妙的企业，却由于政策的突然转向而陷入困局。原本紧紧绷着的资金链脆弱而不堪一击。

　　智恒并不是这场政策风暴的唯一倒下者，这样的急转直下，几乎使得上海所有的中介企业全线崩溃。

　　自上海3月6日宣布通过征收营业税等一系列措施来平抑房价之后，后续政策接踵而来。到5月11日，七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，几乎所有的房地产中介企业都紧急召开会议，商量对策，调整战略。

　　通常而言，在上海一家普通房地产中介门店的平均每月成本支出约在12万左右。最为红火之时，为了抢一些热门区域，一些中介还会不计成本地抢先布点。例如，原本在陆家嘴地区，一家中介商就曾经以6万元的月租金抢占一个靠近世茂滨江的店铺。当时的世茂滨江单价3.5万元，还一房难求。可短短两月，价格已骤降至2.5万元，且交易明显减少。

　　而处于世纪公园板块的下跌幅度更加集中。其中上海绿城已经恢复到年前水平，联洋社区从1.8万元跌至1.1万元。即使是在这样的前提下，市场仍旧死水一潭，市区近90%的房源都处于停滞状态。

　　这样的市场令中介企业开始出现全面亏损。以上海中原为例，在2004年底，门店数量达到60家，并取得了营业额达到1.87亿元。其后，企业为抢占市场，2005年扩张至100家。在今年3月，中原取得了4000万的营业额，4月锐减至1400万元，5月目前仅收入600万元。按12万元的平均成本，再加上公司人力和物资消耗，一个门店总成本约在18万元每月。由此计算，中原在5月份一个月的亏损就在1000万元左右。

　　其余上海的几大中介门店，搏邦地产拥有23家门店，5月收入约200万元；汉宇地产52家门店，收入也在200万元左右；泛城20多家门店，收入仅100万元；信义46家门店，收入不足200万元。

　　由于七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，对个人购买住房转手交易征收营业税将从6月1日正式实施。因此，6月被看作是中介行业的一条“生死线”。

　　“中介店相比开发商而言，其利润毕竟单薄，资金也没有那么充足，再加上盲目扩张，对风险抵御的能力很低。裁员和降工资毕竟不是长久之计策。5月已经惨淡经营，6月则很可能就遭遇‘清洗’。”

　　唇亡齿寒。对于中介的这场“危局”，多数的开发商除了唏嘘感叹，更多的是在盘算。二手市场的跌势，还有多久就会落到自己身上？

　　开发商心存侥幸

　　一位地产商告诉记者，上海市房地产交易中心曾在5月27日专门召集开发商代表，召开了一个“趋势研讨会”。参与其中的众多开发商，面临6月大限，还心存侥幸。

　　“二手市场的跌幅，在很大程度上只是个案，而并非普遍。”中瑞市场研究公司总经理朱锋认为，目前投资者并没有大量抛盘，大部分仍在观望。真正出手的只是一些手中拥有几十套乃至上百套房子的炒家，由于资金链的断裂而低价抛售。

　　在朱看来，上海的购房需求是刚性需求，无论政策怎么调整，这部分的需求量始终是会被释放出来的。而这一观点，也成为部分开发商宁可延后开盘时间，也不愿降价的理由。

　　但一个不争的事实是，二手市场已入惨烈之境，城区中心的高价楼盘平均已有3成跌幅，尚无人接手，新盘又何以堪？

　　按照惯例，每年的5、6月都是住房消费的旺季。除了大大小小的房展会之外，很多公司都会选择在这一时段开盘。然而，今年的开发商却大异往常，像顺驰、华润置地都放弃了原本订好的开盘计划，转而将目光瞄向几个月以后的市场。

　　“需求在政策的重压之下被抑制，但市场一旦松动，便会呈现一个爆发式的增长。”顺驰上海集团公司董事长闵锋表示，短期的政策压力不能改变消费需求，公司可能会将位于宝山区的项目开盘延后，其目的就在于错开这几个“政策敏感”月。

　　与她一样，身处上海楼市的很多人都相信，低迷也许只会持续几个月，也许不到10月，行情又会有一个大的反弹。

　　不少开发商愿意拿2004年楼市的戏剧性反转来预期未来。当时上海由于一系列地方政策的出台，也导致了市场一度停滞，并有大量投资者抛盘，一时间市场充斥着“温州炒房团撤离上海”、“楼市拐点将至”的消息。然而，短暂的市场停顿后，10月突然直线上扬，2004年四季度和2005年一季度，高价房的涨幅度甚至超过50%。

　　而这一事实也成为目前“反弹说”中最有力的证据。

　　“对于实施调控的政府而言，主要防范的是大跌和反弹。而就目前看来，反弹的可能要比大跌更大一些。”浦东房地产研究中心主任李战军指出，从政府出发点来看，也不希望房价大跌，因为楼市的崩溃对于地方经济而言是致命的。而当政策集结效应过后，就有可能重新回到原来的轨道中。

　　“这种反弹未必像去年10月那样，可能是一个回复平稳的过渡。但就目前的一两个月，或者以个别项目去判断今后的市场，显然是不足的。”

　　不过，身处这个行业的人都清楚，有些话，在以往是不用，也没必要讲的。而现在，则成了开发商给自己打气壮胆的“定心丸”。

　　没有人公开承认降价，但谁又能保证，推迟和滞后就一定能带来和以往一样的效果？

　　楼市如股市？

　　6月将至，对开发商而言，比降价更骇人听闻的说法是楼市如股市。

　　“在房地产市场，任何调控，都有一个半年左右的政策传导期；而像现在这样，政策一出，马上有反应，这是在股市里才有的反应。”方方工作室的胡宗亘认为，房地产市场本身有流动性差、政策不敏感的特征，而之所以像现在这样脆弱不堪，其原因就在于之前一段时间内市场完全脱离理性。

　　胡进而指出，这也表明，在七部委政策宣布之前，所有的地方性政策的作用都非常有限，几乎可以忽略不计。也正因如此，才给中央的最终调控预留了空间。如果一个市场是理性的话，那么无论政策多么严厉，都将是无价值和无可能的。

　　“之所以，现在的房市会像股市一样波动，就是因为在去年四季度后，上海楼市的发展已经违背了任何经济规律，乃至令一切诚实劳动和理性分析都显得毫无意义。而这种在极度贪婪支撑下的市场，必然脆弱而难以维系。”

　　三盛公司总裁陈惠湘曾对记者说，自己的项目不会降价，也不会随政策的波动而大起大落，企业只是有计划地调整开发速度。

　　然而，这样的自信在目前的市场看来，多少显得有些勉强。又有谁能真正做到，在大势已去的形势下，逆势飘红呢？

　　上海的一位本地开发商告诉记者，在长达一个月内，他手中的近十个楼盘没有卖出去一套房子。“这几天，都在忙开会，先把资金调集起来，避免资金链因销售不畅而导致断裂。但光靠这样方式，能撑两三个月就不错了，降价只是时间早晚而已。”

　　通宵排队，摇号买房的场景尚历历在目。一时间，却要到了降价出售，甚至担心资金链断裂的地步。大起大落，冷暖自知。

　　新政策调控的方向

　　回顾以往政策，上海市房地资源管理局市场处副处长王晓光在5月27日的楼市趋势研讨会上表示，自1993年来，在上海从“不完全房产市场”逐步成熟的过程中，政策一直处于一个“波动”状态。

　　尽管部分企业对目前出台的政策感觉严厉，但事实上，近年来房产市场增加税收等多项政策，只是结束以前的优惠待遇而已。

　　政府用扶持政策培育了一个市场，却让在其中收益的人想象成了理所当然。在以往无论是开发商还是投资者，在楼市中获取的超额利润，都是由政府的优惠措施而产生。而这样的舒适环境，也是“贪婪”的温床，以至成为市场虚高的原动力。

　　“无论过去、现在，还是以后。政策的主要作用将体现在四点：聚集中低市民居住需求；市场价格趋势更稳定，发展趋势更健康；自住型住房将有更大的发展，投资性住房空间将逐渐缩小；社会住房供应及保障体系将更加健全。”

　　王晓光指出，这就是政府政策调控的方向所在。

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