房地产资本西征

　　中西部城市的房地产收益率还更高于上海，这是促使房地产资本流向西部的根本原因

　　□本报记者　钟华

　　武汉，是下一个上海。

　　谢国忠在去年一次武汉之行后如是预言。5年前，这位摩根士丹利首席经济学家也曾经预言上海房地产业的繁荣。

　　但中国中部地区乃至西部地区房地产业的发展似乎比想象的要来得快一些。

　　武汉所在的湖北一季度房地产开发投资增长63%。湖北所在的中部地区房地产开发完成投资增长率达到42%。这一改去年的下滑走势。

　　同样，这一情况也在中国西部地区上演，投资增长率达到35.6%，高出去年全年水平15个百分点。其中，云南更高达95.2%。

　　中国西部的房地产投资热与以前的上海似曾相识。

　　资本迁徙

　　在国家统计局景气中心研究室副主任张海旺看来，中西部地区的房地产开发投资高位大幅反弹主要在于现行的银行信贷真实利率水平太低，投资渠道狭窄，以及房地产的高投资回报等因素的推动。

　　就重要投资渠道的资本市场而言，前3个月股票的成交金额和数量分别下降47.7%和25.6%，同比低于去年同期221.6和207.8个百分点。

　　中国社科院经济研究所宏观经济研究室主任袁钢明则认为，中西部房地产开发投资大幅增长还在于东部房地产投资资金的大量转移。“目前中西部的房地产价格处于相对低位，这是他们进入的好时机。”袁钢明说。

　　中国房地产开发投资存在严重的区域分割，但中国东部的开发商近来也纷纷进军中西部城市。上海复地集团先后进入武汉、无锡、南京等10多个城市，上海大华集团也转战开拓马鞍山、南京、武汉、沈阳、长春等地。最新消息显示，国美旗下的鹏润地产也准备进军中国西部，时间锁定在9月。

　　此外，香港房地产大鳄的眼光从炙手可热的上海转移至中国腹地，加快投资中西部地产业。自2月始，在短短的两月间，世茂集团、瑞安集团以及和记黄埔三家香港房地产大鳄相继在中部重镇武汉扔下超过80亿元的巨资，开发房地产。

　　来自国家统计局的数据显示，今年1季度，港、澳、台商投资企业与外商投资企业房地产开发投资分别增长11.7%和22.0%，增幅高于国有和集体的21.5、31.8、40.2和50.5个百分点，投资规模占全国的12.5%。

　　海外热钱也暗潮汹涌。“投资于房地产的游资所产生的负面相应大于正面效应。”中国房地产协会会长杨慎说。

　　高力国际的房地产分析师对《财经时报》指出，上海的房地产投资收益率是在 7%~8% 左右，远远高出世界平均水平的4%~5%的水平。而中西部城市的房地产收益率还更高于上海，这是促使房地产资本流向西部的根本原因。

　　漏网之鱼

　　“但是这并不意味着在上海等东部房地产投资会在短期内有大幅度下降。” 高力国际的那位分析师补充说。最新的统计数据表明，上海房地产开发投资增长呈现回落的趋势。今年1~ 4月末，投资规模为346.66亿元，同比增长15.8%，这低于东部22.3%的平均水平，也远低于中西部40%的同期水平。

　　但房地产价格却在不断攀升，去年全年价格上涨超过两位数。国务院和有关部门今年3月针对房地产采取了包括行政措施在内的宏观调控政策，提高房贷及逾期罚息利率、调整住房转让环节营业税、禁止期房转让等行政性政策，但收效并不明显。

　　5月11日，国家建设部等七大部位再度出台政策，着力解决商品房价格上涨过快、投资规模过大、结构性问题和规范房地产市场等问题。

　　“这些问题主要集中在东部城市，更主要的是集中在华东地区的上海，与中国中西部房地产市场的关系并不大。”张海旺说。

　　“房价的回落将会在今年年底，明年初显现出来。”中国房地产协会会长杨慎说。但业界认为，房地产新政只是短期性的举措，并没有着眼于房地产运行机制，收效还值得怀疑。

　　【述评】西部楼市风险潜藏

　　中西部房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险，加剧土地资源、钢铁等生产资料的浪费和价格上涨压力妨碍城市化加速。

　　目前，中西部地区1季度的住宅施工面积总共达27848万平方米，相当于同期商品房销售面积的13.8倍；竣工面积总共2619.3万平方米，比同期商品房销售面积总计多近600万平方米。

　　张海旺指出，全国商品房空置面积改变去年年底下降趋势，而达到近6% 的增长。其中商品住宅空置面积虽然同比下降0.6%，但下降动力主要来自东部地区，而非中西部地区。

　　这就引起了中西部的商品房的空置面积和商品住宅空置面积增长，分别是4.3%和7.4%，高于全国平均水平4.9和8.0个百分点，也比东部分别高8.6和11.7个百分点。

　　“中西部地区房地产供给规模过剩风险和增长远远超过居民收入决定的真实需求。”张海旺认为，目前全国房地产价格和收入比是1：28，中西部地区还更低一些。另一方面，中西部地区房地产竣工规模共达2260万平方米，占全国的38.8%，相当于同期本身商品住宅竣工面积的86.3%。

　　中西部地区房地产供给过剩风险和空置住宅面积的增长，很容易转化和升级为全国性问题。

　　有知情人士透露，中西部的房地产投资情况已引起国务院的高度重视，国务院总理温家宝已经专门对此做出批示。(钟华)