抑制楼市泡沫需求 国家税收打压组合拳伺机而动

　　作者：禾苗

　　七部委新规旋风似乎在渐渐远去。

　　退，还是进？随着6月的临近，越来越多的楼市中人开始心生犹疑。其中有相当一部分人开始转向坚守，冀望能“赌”胜未来。

　　然而，进入5月底，来自多个权威渠道的消息显示，只要楼市泡沫不灭，就一定还会不断出台更严厉的税收打压政策。“仅依靠现有税种设置，就有足够空间继续进行调节；更何况，具有‘治本’意义的新税种设计也已经在紧锣密鼓地进行。”一位接近决策层的人士表示。

　　全额营业税：新政威慑有限

　　在七部委新规中，对个人购房2年内出售者全额征收5%营业税(2005年6月1日)，被公认是最刺激炒房者的一点。“这一条镇住了楼市上最危险的一批人，其中部分已经恐慌出场。”在日前某权威部门举行的一次闭门政策研讨会上，一知名地产公司老总如此判断。

　　该人士分析，这部分炒房者对房地产有的是“虚拟需求”，他们纯粹以交易获利为目的，通常介于富人与穷人之间，对自己的需求、承担能力存在误判，是房地产市场中最危险的因素。这些小资金入场炒房，会直接抬升房地产价格，而当经济预期不好的时候，这些资金风险最大。因此，打压大量“虚拟需求”，是政策调控的关键。

　　这次税收调整，大幅度抑制了这批炒房者的“跟风”欲望。但事实上，迅速出场并不容易。例如在上海，由于必要的交易手续，多数人并不能赶在6月1日前完成交易。即使他们降价出售，面对的也是“有价无市”的局面。加上此前沪杭两地房地产政策有过反复，因此不少购房者在最初的慌乱后进入持币观望阶段，赌政策风暴最终会过去。“上海一位资格颇老的炒房人就指着一圈楼盘告诉我，‘这圈楼以后都将是‘新闻楼盘’，他们现在都是在扛着，一旦一个扛不住，就会都扛不住’。”

　　该权威人士表示，实际上，这些炒房者没意识到，此次调控与此前有本质不同，政府已经决意彻底打压不实需求。未来无论是跌价出手，还是变售为租，这批以抵押贷款来炒房的人都将受到极大冲击。

　　如征收到位将“削”去炒房六成毛利

　　“加强税收征管，确保征收到位，将是下一步管理层的工作重点。”最近，国税总局官员在重要场合传递出这样的信息。

　　据一位税务专家介绍，通过相关调查和测算后发现，如果购房环节的所有税收都依法征收到位，即使房产出手价格比购入价翻两倍，炒房者至多只能赚到现在毛利的1／3。但目前的实际情形是，多数购房环节税收都因为各种原因存在“优惠”，距征管到位差距很大，从而给炒房者留下不小“博利”空间。

　　而据另一位相关部委官员透露，单是依靠现有税种设置，就有足够空间可以对房地产市场进行有效的调节。例如，这次七部委新规中进行调整的营业税只是房地产交易环节的税种之一。所谓调整，也不过是取消了之前为鼓励房地产市场发展而给予的部分税收优惠。而在房地产交易环节还有个人所得税、土地增值税、契税、印花税等多个税种，其中除印花税外，其他都有优惠。仅简单地取消“优惠”，税收调节空间就非常大。

　　而管理层显然已经意识到了这个问题。日前，国家税务总局发出《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求对房地产业税收实施一体化管理。总体要求包括，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书(先税后证)为关键，以信息共享、数据比对为依托，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，实现房地产业诸税种间的有机衔接，加强诸税种的税收管理。

　　至于是否和何时取消相关优惠，该人士表示，政策将“择机而出”。

　　调控需治本持有环节税收积极推进

　　与会者透露，在前述政策研讨中，权威人士指出，七部委新政中全额征收营业税只是一个便于操作的“应急”对策，只能抑制短期炒作的资金，有大量闲置资金的炒房客不会受到较大影响。另一方面，由于中国经济稳步增长预期，长期来看，炒房者对房价上涨的预期不会降低。加上“两年内交易”期限设置以及对开发商实际难以监控，实际操作中有很多空子可钻，从而削弱了其打击和调控楼市的实际力度。该人士表示，基于此，利用税收杠杆调节楼市必须继续进行。

　　据了解，目前，我国房地产市场税收主要还都集中在交易环节，而持有环节税负偏轻：企事业单位持有房产税收很少，个人名下房产的保有过程则几乎没有任何税收。由于购买、投资房地产有很高的预期收益，直接拉动了投资不断升温。

　　据了解，房地产持有环节的税收设计工作已经在积极推进中，包括北京在内的部分城市已经在空转试点，这将是有效调控房地产市场过热的治本机制。

　　权威人士表示，在未来跟进的税收调控政策中，将继续考虑对百姓基本生活用房的保护。