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据新华社上海5月26日电 (记者 徐寿松 陈芳) 每10元房地产投资中就有近1.3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市2004年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。
究竟有多少境外资金进入内地楼市？
央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7%；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20%。
境外资金为何选择房地产市场作为其登陆中国“淘金”的首选场所？业内人士分析，一是预期上海商品房有增值潜力，二是博弈人民币升值。一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。
境外资金究竟从哪些渠道进入楼市？
记者从外汇管理、房地产等相关部门获悉，境外资金进入房地产市场的渠道主要有3条：
第一条路是直接购买内地物业，即由境外单位和个人通过结汇(以人民币形式支付)和现汇(以外汇直接支付)的方式购房。2004年以来，境外买家购置上海各类房屋出现了“爆炸式增长”，购买的面积高达395万平方米，比2003年同期增长了85%，其中高价位房更是境外资金的追逐对象。
第二条路是成立外资房地产企业投资房产。这是准备中、长期从中国房地产业获利的境外资金“登陆”楼市的主要方式。
第三条路是境外投资基金参与内地房地产项目运作。国内的房地产行业正成为境外投资基金关注的重点。2004年，摩根斯坦利、莱曼兄弟、新加坡的嘉贸基金、GIC地产基金、澳大利亚的麦格利等世界著名投资基金，纷纷进入上海房地产市场，他们或收购有稳定租户的成熟物业以收租盈利，或收购不良资产、包装后变现盈利。
境外资金会在多大程度上“搅局”楼市？
专为台湾人在上海购买物业提供资讯的楼评人士、台湾房地产政策研究会秘书长蔡为民分析，进入内地房地产业的海外资金数量虽不算很大，但对于原本已处于高位运行的上海等热点区域楼市的影响巨大，必须予以密切关注：
其一是会抬高房地产市场价格。2004年以来，上海房价的区域性特点越来越明显，高价位商品住房集中在内环线以内，境外人士集中购买这一地段的房屋，其间的房价涨幅最大，并对整个房地产市场价格产生了拉动作用。
其二是带动投资性、特别是投机性购房。在2004年的上海房市，境外购房总套数的13%是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20%的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。
其三是以投资、经营名义炒作房地产。在上海，境外基金利用“包销”方式，买下整幢楼盘，加价销售，抬高商品房价格的行为已经出现。深圳发展银行上海分行的研究人士说，应该加大对投机性境外资本流入、流出的监管措施。譬如，对境外资本购买内地商品房在2年内转让的，在结汇时参照国外做法，加征相应的税收。
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