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政策风暴重击炒家
——资深专家点评“新政”
深圳商报记者罗曼
5月，本是成长的季节，展示实力的季节。但地产三级市场并没有如同窗外火热的浪潮，却进入了前所未有的“交易两重天”——从原来的交投两旺转入抛盘激烈而接盘惨淡的漩涡。
继国务院常务会议提出加强房地产市场调控的八项措施后，国务院办公厅又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，进一步提出了市场调控的具体政策措施。这些措施让对房价疯涨怨声载道的老百姓看到了希望。
5月25日，七部委新政实施两周。本报联合世华地产、深圳建设银行、及多位经济学家举办“点评新政”高峰论坛，分析目前深圳三级市场在政策变化下的前途与出路，试图为深圳地产三级市场企业探索一条可持续性发展之路。
梁文华（世华地产董事总经理）：目前北京、上海、南京、杭州等地房地产三级市场下滑近50％，整个三级市场受到猛烈冲击。针对买家、业主、行业、金融业，如何正面看待新政下的利弊，已成为目前市场最大的热点。
据统计，深圳目前的投资客比例为市内8％，关外20％，全深圳约占比例14％，这个比例是正常的，而上海炒家云集，疯狂购销，在调整交易税后自然会产生强烈激荡。比如上海一家有100多个地铺的大型地产中介公司现在就面临了“寒冬”，一个月就亏了300多万，今年内亏损1000多万已成定局。对大中介企业来说，可能还支撑得起，但对中小中介公司，尤其是想通过炒房生存、赚钱的公司来说，财税变化将成为他们被强行洗牌出局的风暴。现在有30％的小公司靠的就是炒房。新政打击炒家，他们也无法自保。这样对市场来说，加快规范市场利大于弊。
《意见》中列举的政策有三大特点。一是针对性很强，政策并非针对普通居住需求，而是直指购入不满一年的商品住房，目前短期投机炒作较多就集中在这部分商品房。二是方向准确，政策就是要通过财税杠杆，抑制投机购房；三是力度恰当，由于征收税费的比例比较合理，不会导致市场发生剧烈波动，也不会导致房地产业的大起大落，相反会使中国的房地产市场更加平稳有序。
此次出台的政策，反映出政府对房地产市场的进一步引导，希望楼市能更加有序、健康地发展。那些单纯以获利为目的的炒作将受到一定抑制，同时扰乱市场的虚假交易景象，将随着调控政策的进一步展开不断减少，市场将更加透明，百姓住房需求将得到更好的满足。
魏达志（深圳大学经济学院产业经济研究所所长、经济学教授）：股市已跌，风暴又跑到楼市来。土地资源是不可再生、有效稀缺的资源，要发挥固定的土地以最大的经济作用。土地是否增值取决于两个因素：人口增长对有限土地的需求、人们收入的增长和消费的需求。
政府的政策调控建立在对经济周期把握的基础上。当人们把房价变化当作政府这只看得见的手的作用力，就同时有两只手在调整房价。财税政策是楼市重要的政策，政府此举是想通过紧缩性的政策进行宏观调控。
我国的房地产市场确实存在着一些问题，存在着投机现象，所以要完善市场本身，合理引导房地产投资，形成规范的体系；要正确处理房地产投资和消费者的关系；地方政府要加强宏观调控；顺应房地产市场变化的趋势。
查振祥（深圳职业技术学院经济管理学院院长、博士、教授）：《意见》对深圳总体影响不会很大。深圳的炒房有个量的问题，处于15％以内，这个比重比较正常。深圳的炒房风在全国最晚，2003年后才开始，目前深圳的炒家还处于“进货”阶段，据调查也就是不到15％的人在炒房。深圳作为全国改革开放的前锋，不少深圳人已处于第二次、第三次置业中，还有很多人是把楼市作为长期投资的方向。
税务调整对市场会有一定的冲击，但对深圳冲击的力度肯定会小。在这场波浪中部分房地产中介可能会被淘汰。深圳三级市场超过500家，这里面有一定的泡沫因素，对一些讲诚信、有实力、资金实力强的品牌公司可能不会有太大影响，对他们来说，可能还是一个很好的收购其他公司的机会。
房地产三级市场是一个有长远发展前途的市场，它的规模会越来越大。作为消费者，在交易时找诚信中介也非常重要。
刘占义（中国建设银行深圳市分行领导）：以市场为导向，以客户为中心，诚信经营是银行的生存之本。今年政府出台一系列加强房地产管理的政策，市场反映良好，对银行来说也增强了房地产业务的信心。
单纯从房地产这个行业来讲，市场经济由供需关系这只“看不见的手”来调节的确无可厚非。但房产行业过热过速的发展，一旦可能影响到国家经济的安全性和金融安全性的问题，就不能只光凭市场这只手来调节。中国房产行业的过热与银行的信贷安全性紧密关联。房地产过热对于中国的经济发展并没有好处，如果之前出台的一系列金融、土地政策还不足以让房产市场“降温”的话，政府和相关部门将极可能再出台后续政策“动真格”地调控房价。当然，这种做法并不是为了打压房地产市场，而是为了挤出泡沫，打压投机购房行为，让房地产市场更健康发展。
记者手记
炒家之绝唱
2005年5月对中国房地产三级市场来说是一个冷清到凄凉的月份。
《意见》提出的一系列措施将对中国房地产业带来较大影响。如要求保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应；如规定自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税等。
其中根据转让时间调整二手房营业税，成为今年以来政府出台一系列的政策“组合拳”中的“杀手锏”。
根据成熟国家和地区的经验，在一个成熟健康的国家或地区，二手房交易通常会高于一手房。二手房具有满足多重购房需求、平抑房价等功能。但是，很多时候，尤其是有人把房地产视为财富奇迹发生和财富梦想实现的源动力的时候，泡沫、虚高的价格也接踵而来。于是当2005年5月的上海出现二手房挂牌增幅达30％，而成交量却呈50％的下调的“不等式”现象时；当5月12日一早浙江义乌17位炒楼客跑遍上海知名中介地铺，一次性抛售258套商品房，人均抛房15套，人们也不再报以奇怪的眼神和郁闷的情绪了。尽管“打击炒家”四字没有成为《意见》中明确指出的字眼，但却成为本次财税调整的关键内涵指向和延伸意义。只有那些在短短几年内通过“快出快进”大打房产游击战获得丰厚利润的人，才能明白《意见》里限制2年内转让房产否则必须全额征收营业税对自己的沉重打击。他们关注的是买卖房产带来的现实和潜在的商业机遇，税收自然也成为利润值的重要杠杆，当税收增加利润降低甚至风险增大，他们这帮“吸血虫”便会自发地离开房地产这个温润肥厚的“大血库”。
如果把3月份国务院出台的“旧八条”、4月底出台的“新八条”看成政府在中国房地产市场的重要举措的话，那么5月国家七部门出台的《意见》则可以看作是政府有关部门在狂飒突进，并力图展示出整顿房地产市场的决心和力度。
可以想见，政策风暴下的有很多城市会成为重灾区，炒卖比例在交易总量的比重将直接决定其受创程度的深浅。随着6月1日这个《意见》中明确规定的特殊日子的临近，《意见》正继续释放并不断强化它的超强能量。
正如世华地产董事总经理梁文华所言：二手楼市将面临一场剧烈的震荡，约占市场30％的以炒房为生存点的中小中介将淘汰出局，而大型中介比拼到最后，将成为一场“烧钱”大赛，谁能支撑到最后，谁才能笑得最甜。
无疑，《意见》将成为炒家的绝唱。
作者:深圳商报记者罗曼
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