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本报记者 徐以升 郭茹 发自北京上海
记者日前获悉，为了培育和拓展长期稳定的优质房地产信贷客户，有效控制商业用房贷款风险，一种名为“经营性物业贷款”的新贷款品种将在全国农行范围内推广。目前，此种贷款正在该行上海分行试点推行。
农行目前试点的此种经营性物业贷款是指农行向经营性物业所有权人发放的、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。而经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营的，并且在其中的经营项目的经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。
农行上海分行对借款人和作为抵押的经营性物业设定了一定门槛。作为借款人必须具有以下条件：一、具有法人营业执照并已办理年检手续；二、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常、预期经营收益良好；三、具有贷款证(卡)并在农行开立基本账户或一般账户，信用等级符合农业银行贷款要求，无不良信用记录。而作为贷款抵押担保物的经营性物业必须具有董事会同意将其拥有或购置的决议。
农行上海分行还将对已发放抵押贷款的经营性物业提供一系列连环服务，包括对所有资金结算、代收代付、物业营运收入、支出款项的监管等多方面。在项目资金运作上提供三方面监管，该行与贷款房产客户将签订项目资金监管协议，尤其对置换它行贷款的贷款资金进行监管，确保农行为抵押物第一顺位抵押权人；建立经营性物业的租售合同登记，及时掌握商业房产出租状况，并对出租的收入实施专户管理；全面实施项目资金的使用管理，除维护项目正常经营、管理、财务和税收费用以外，控制非经营性现金流出。
同时，结合上海分行已开展的物业专项账户及房屋维修基金业务，该行进一步延伸了服务范围。通过开办经营性物业贷款业务，逐步介入经营性物业的日常物业管理和物业维修基金的银行结算，为其开立物业管理公司专项账户和物业维修基金账户，并实施专户管理。
该行还相应延伸和拓展对租赁企业的营销，提供存款、结算、信贷、财产保险、ATM设置、商务POS等多种优质服务，提高经营性物业贷款业务的综合经济效益。
目前，上海分行经营性物业贷款正处于前期拓展阶段，在已寻找的数百家房产客户中，该行按照总行以“城市中心区域、优质客户”为主的目标，将进行新一轮的筛选。
某银行一位资深人士在接受记者采访时表示，以经营收入作为还款付息的来源，在法律上属于“对未来权力的制约”，即使双方签订协议，在“不得对抗善意第三人”的法律原则下，该项条款仍缺乏法律的保护。此外，银行对该项资金也缺乏有效的监管措施。因此，此种贷款其实蕴涵着一定的风险。
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