重庆房地产开发商密谋拯救商业地产败局

　　信报记者 李星辰报道

　　总部基地遍地开花

　　5月14日，重庆房地产界的一秘密座谈会在重庆沙坪坝区某四星级酒店召开。

　　重庆龙湖、金科、黑格、铜锣湾等20多家商业地产开发商及高校从事房地产开发研究的学者们聚集在一起，他们讨论的主题只有一个，如何拯救重庆商业地产如今的败局。一向高调的重庆地产界这次几乎没有向外界透露任何的消息。

　　“2005年是重庆商业地产的问题年，”开发商赵先生告诉记者，重庆的商业地产从2003年起步以来，经过两年的发展，终于暴露出若干的问题。 去年10月，由于重庆市主城五大商圈相继开发，引起周边楼盘房价上涨，加上商业地产开发成本低于住宅，刺激了开发商盲目投资，导致商业地产总量不但没减反倒增加了近一成。到去年年底，我市竣工的商业营业用房面积为226万平方米，而商业营业用房空置总量达246万平方米，已经稳居全国首位，商业地产空置面积比重明显偏高。

　　据了解，目前重庆空置商品房积压资金近100亿元人民币，房地产开发正常循环遭到破坏，开发商债务负担加大，成本增加，部分企业生产经营陷入困境。有的企业为了解套甚至不惜割肉。

　　面对重庆商业地产这样的现状，20多个开发商内心很难平静。

　　有参会人士透露，经过一上午的讨论，开发商们最终达成共识，一是重庆的商业地产存在着过剩，而且这种供需矛盾已经相当突出；二是今后重庆的商业地产项目要尽量规避目前的结构性过剩，向高档写字楼发展；三是政府有关的职能部门在商业地产项目的审批上要做好“计划生育”。

　　重庆的商业地产要走高端路线，这已经是不争的事实。从去年5月开始，重庆主城区的国贸中心、世贸中心就打出了总部基地的旗号，企图通过吸引国内外大企业的总部入住来解决其写字楼的租售问题。今年以来，我市打出总部基地旗号的开发商日益增多。一时间，总部基地出现了遍地开花之势。

　　重庆申基国际会展中心项目经理赵岚告诉记者，去年世贸中心和国贸中心推出总部基地的宣传形象后，其销售情况相当好。因此，申基国际会展中心在该项目策划之初就将其定位成总部基地。申基总部基地是目前高新区在建的最高档写字楼，包括一个五星级的酒店和一个会展中心，应该对已经入住高新区的4000多家科技企业有很强的吸引力。赵先生认为，申基推出后将填补高新区没有高档写字楼的空白。

　　一个商业地产开发商表示，整层整层的将写字楼卖掉，一层写字楼的价格一般在500万元以上，而且卖掉后入住的业主还会给当地财政带来丰厚的税收，这就是我们未来的理想客户。今后的商业地产将提档升级，以前的粗放型发展模式正在被淘汰。

　　三区扛起总部经济大旗

　　除了房地产开发商的高端商业地产开发冲动，主城各区政府也将总部经济作为其商圈未来发展的一个方向。各区商业地产新一轮的血拼也即将开始。

　　早在两年前，渝中区就放出话来，要在解放碑拆迁200万平方米，建设120万平方米的高档写字楼，投资450亿元将渝中打造成重庆乃至中国西部的总部经济区。自从去年12月重庆明确将以解放碑、江北、南坪为核心建立中央商务区以来，渝中区就决心要在解放碑方圆一公里的范围内打造总部经济，通过总部经济的辐射和带动为渝中经济提供新的增长点。这种呼声在民间犹甚。许多房地产开发商把建立总部经济作为其地产的发展方向，并相继投入大量的资本用于相关物业的配套设施建设，企图吸引大量的公司总部在其建筑的大楼里运营。

　　据业内初步估计，目前渝中区有近100万平方米的写字楼开发商声称将把自己的大厦建成总部基地，并私下能够从渝中区得到对入驻企业来说非常优惠的政策。

　　第二个企图在重庆争夺总部经济区的是渝北，该区放出话来，要利用北部新区的企业优势和江北国际机场的空中优势，在渝北寻一黄金宝地打造重庆的总部经济区。但是目前还没有什么大的举动。

　　2005年4月，南岸区中央商务区的规划出台。重庆CBD南部开发区地处南岸弹子石、鸡冠石、涂山片区，总规划面积11平方公里。明确了CBD南部开发区未来发展定位。拟定了开发区未定的定位构想，即建成汇聚金融、信息、商务配套机构，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部聚集的“总部经济区”；打造成聚集大量商贸、服务机构、高档住宅，富有独特生态、人文、现代化城市特征的生态文化生活区。

　　商业地产的突围难题

　　高端的企业客户，不但成为商业地产开发商眼中的肥肉，也正在成为各区政府主要领导的座上客。

　　今年4月底，一美国人寿保险巨头前来重庆渝中区设立分公司，渝中区的相关部门曾经为给在这一保险巨头寻找一间合适的办公写字楼而绞尽脑汁。因此大部分声音认为，目前重庆的高档写字楼实际上相当缺乏，特别是交通便利，而且具备一定规模的高档写字楼缺口很大。这一种观点也得到了市经委、外经委等有关政府职能部门的赞同。因此，业内人士分析，在今后一段时间内，号称总部基地的高档写字楼开发将成为重庆商业地产开发的一个热点。

　　重庆高度房地产顾问公司董事长潘克武告诉记者，大家都是瞄准10-20年后的重庆市场在进行开发。但是就目前的情况来看，地产开发商们如果都一哄而上做高档写字楼也未必就是重庆商业地产突围的最佳路径。

　　最早在中国从事总部经济研究和总部基地建设的北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司媒体负责人张大伟表示，目前重庆要真正建立总部基地，吸引国内外的公司来重庆设立中国总部或者是地区总部有一定的可能性，但是重庆目前只有渝中区具备部分设立总部基地的条件。在外部，重庆和成都一直都处于激烈的竞争之中，2001年以前，国际大公司的西南总部，甚至包括很多全国性公司的西南总部，有至少70%设在成都，2001年后，情况有所变化，但是重庆作为西部惟一直辖市的经济辐射能力还没有能够完成显现。

　　有调查资料显示，即使是2004年，也还有半数以上的企业将其西南的区域总部设在成都，因此重庆目前要依靠总部经济这一救命稻草来解决商业地产的发展困局面临外部压力；而另一方面，进入重庆的企业，由于重庆主团城市的特点和多个区争相建立总部经济区的现状，这些企业也不可能过分集中。张大伟认为，在目前重庆的地区经济辐射力还不够强的情况下，所谓的总部基地型高档写字楼也不益过快发展。

　　许为平和他的点金术

　　提到总部经济，不得不提到中国总部经济的始作俑者，英国道丰集团董事、总经理，北京总部基地董事长许为平和他的点金术。

　　2003年，由来自英国道丰集团投资45亿，在北京丰台区中关村科技园区丰台园圈下65公顷的土地，将建成独体独栋、独立产权、独立冠名公司总部办公楼500余座，总建筑将达到120万平方米。而当时，这里被当地人称为不毛之地。

　　两年后，在许为平的点金术下，丰台园的土地由当初的20万元每亩上涨到目前的150万每亩。从销售的情况来看，从2003年6月总部基地进入北京到现在只有短短的一年半，但是在北京地产界，特别是写字楼行业内，总部基地被称为2004年写字楼销售的“神话”。

　　总部基地招商中心总经理谢广东告诉记者，以卖为销售模式的总部基地一期23万平米的85栋独楼已经全部售完，销售额近200亿元，而二期的102栋期房已售出70%，其销售成绩远远超过了同期的其他写字楼项目。

　　北京总部基地一招商负责人告诉记者，实际上该公司的写字楼无论是租还是买都相当便宜，写字楼的租售只占其经济收益的少部分。因为总部基地并非一个纯房地产项目，赚取高额利润不是惟一目的，而是想通过低价吸引更多的投资，把区域经济做起来。如果房价太高，企业都不来了，岂不得不偿失。如果企业来了，至少人多了，项目中的商业和服务性行业也随之发展起来。

　　许为平估计，到2004年底，总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿元。许为平告诉记者，总部经济是一个区域经济发展的问题，而并不只是商业地产的范畴。总部基地是一种新经济地产，绝非一个简单的房地产项目。

　　许为平认为，中国是世界经济的希望元素。中国文化和智慧的包容力将消解世界范围内的不和谐，一旦这种文化转化成文化生产力，中国就会迎来民族的一种复兴。所以，世界应当研究中国，自然中国也要跟踪世界。在中国经济潮起东方之际，总部经济在其首都北京点燃新经济的燎原之火，总部经济释放了计划体制所沉淀的种种资源和种种活力，通过成本最低的经济学原理催生了总部基地，而总部基地也在“统一规划、统一设计、统一品牌、统一建设”的前提下成为总部经济的样板间。

　　也就是在这一观念的影响下，许为平决定在北京做总部基地项目并一举成名。

　　通过比较能够非常清楚的发现，目前重庆的总部经济建设还主要是停留在商业地产阶段，这只是总部经济打造的一个基础。在各区政府也没有相应的政策措施出台的前提下，要靠总部经济来拯救重庆败绩初显的商业地产并不是一件容易的事。