各地政府被指纵容房价高涨 房价3年疯长300%

　　关注焦点

　　2003至2004年的上海，房产资本“爆炸式增值”———短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60%。与此同时，全国各大中城市的房价也纷纷持续上涨。国家统计局统计显示，2004年全国房价涨幅达14.4%，比上年提高10.6个百分点；今年一季度，房价同比再升12.5个百分点，全国35个大中城市中有34个城市房价还在上涨。

　　面对“狂飙”的房价，国务院发展研究中心的有关专家近日指出，这不是某个原因、某个力量单方面作用的结果，而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合，共同推动了房价上涨。铲除这些非正常因素，降温楼市才能“薪尽火灭”。

　　房价3年疯长300%

　　专家观点：“高地价导致高房价”讲不通

　　在上海市瑞金南路地段，记者选取这一板块上的“申江名园”：2001年10月，一期开盘均价约6000元/平方米；此后房价一路爬升，到今年3月，其房价已涨至24000元/平方米。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

　　与上海比，京城房价看上去比上海低，但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算，北京的真实房价会比现在高出一大截。

　　在楼市“新政策”面前，一些部门抬出北京有全国最大的公务员群体、最大的涉外机构、最多白领等“六最”为其辩白，上海业界也流传着海外购买力的强力支撑等“9大理由”为后市看涨提供支撑。

　　中央党校研究员曾业松指出，国内经济的持续发展的确增强了人们的购买力，购房需求越来越多地释放出来，但无论强调怎样的理由，谁也不能否认，楼价的疯长已远远超出同期居民可支配收入和消费价格指数的涨幅，与“理性”相距又何止千里！

　　地价、建安、融资诸成本的增加确会导致房价上涨，但绝非主要因素。

　　上海市经济管理干部学院朱林兴教授指出，现在销售的商品房基本都是两三年前或在更早的时候，开发商以“协议转让”方式获得的土地，地价并不高，开发成本一般只占房价的30%左右。所谓“高地价导致高房价”的成本上涨说法，显然不能解释房价高的原因。

　　价格联盟拉高房价

　　专家观点：房地产公司靠垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润

　　那么，又是哪些非正常因素抬高了房价？楼评人士蔡为民指出，2000年以前，房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；2001年至2003年楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。

　　朱林兴教授指出，一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间，合谋制造虚假信息，相互联手抬价，逐层加码，利益共享。另一方面，价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现：几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。

　　“你每平方米涨500元，我就涨800元，以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。”朱林兴说，“房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。”

　　地方政府放纵房价

　　专家观点：房价越高，对地方政府而言，意味着财政收入增加、GDP增大

　　为何能轻而易举地形成价格联盟？房价为何只升不降？一个重要原因是：地方政府“经营城市”的做法，事实上对房地产市场起到了“托市”之效。在1999年以前，为拉动内需，各地都出台了鼓励购房的措施，譬如实行买房退税、贷款优惠等。但与此同时，地方政府纵容了房价节节高涨。

　　其一，拔苗助长，急于将房地产培育成支柱产业。不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业来发展。朱林兴说：“房价越高、高档房越多，对地方政府而言，意味着财政收入增加、GDP增大。”为此，一些地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大产业规模；另一方面，则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，导致结构失衡。

　　其二，不对商品房进行成本、利润核算，作为生活必需品的商品房，其定价完全放开，基本是开发商报多少是多少。

　　其三，对外地人买房不作限制，纵容炒房。

　　信息垄断抢占话语权

　　观察人士观点：一些专家、学者受“邀请”宣传房价看涨理由，事实上是“房托”

　　近年来，一些专家、学者，在或明或暗的“赞助”“邀请”下，频频出现在各种论坛、媒体上，只说一些利益集团需要他们说的话，宣传房价看涨的种种理由。

　　近年来，在房地产市场上，一个庞大的房地产利益集团正在形成。开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手，占据行业话语制高点，并形成一个行业性的“话语链”———当央行规范房地产业资金运作的121号文件一出台，他们就开始“研讨”、抛出“高地价导致高房价”；当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时，他们说：“融资成本增加，房价将会增长”；当有人警告房价虚高应该降温时，他们大加反驳说：“中国房地产绝无泡沫，至少也可以繁荣20年”；当“新国八条”出台时，他们甩出“不能搞行政一刀切，还是要重市场调节”……总之是只唱房价看涨“同一首歌”。

　　“就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样，这些人事实上是当起了‘房托’，”资深房地产观察人士顾海波直言，相形之下，楼市“黑嘴”们更有市场，对舆论的导向作用更大。(陈芳 徐寿松)