苏州1号地块身价陡增背后

　　本报记者 严俨 见习记者 赵莉

　  一块土地的命运是这样被改变的：在去年举办的土地拍卖会上，因没有买家而遭遇流拍；今年，同样是一场拍卖会，它却像个备受追捧的明星———60多轮激烈的竞拍让其“身价”暴涨到3个多亿。深究其因，记者发现，这其中所蕴涵的一个简单道理是：该地块的“用地性质”由“居住”变更为“商住综合”，这种“身份”的变化给开发商们带来了足 够的想像空间。而问题也由此产生：有关部门为何要变更规划？

　　“1号地块”命运巨变

　　苏州鼎欣房地产有限责任公司是今年这场拍卖会上的赢家，作为该公司竞拍计划制订者之一、综合计划部的经理吴克华昨天向本报记者谈及这次拍卖时，嘴角上仍时不时露出一丝微笑。这种喜悦之情来自于8天前的那场拍卖，那天，吴克华所在的鼎欣房产拿下了拍卖中，成交金额最高标号为“1”的一块土地。

　　5月10日，苏州举办了一场国有土地使用权拍卖会，这是今年来苏州举行的首场市区土地拍卖会。参加拍卖的25宗地块分别位于市区、吴中区、相城区以及工业园区。共有15块地竞拍成功。其中的1号地块位于苏州市区南环东路，面积有5万多平方米。拍卖场上，该地块相当火爆，分别来自上海、南京和苏州本地的4家房产商轮番喊价。单位价格从4800元/平方米起，一路扶摇直上。

　　“我们在拍卖会前就制订了拍卖策略。”吴克华说，按照事前预测，该地块在总价达到3.5亿元，小规模的竞拍者会退出。“我们的心理价位是3.8亿元。”经过近60回合的较量，鼎欣房产笑到了最后，3.82亿元让其顺利竞拍成功，取得该地块的土地使用权，这也是本次拍卖会上成交数额最大的一笔交易。

　　而同样是该地块，在一年前，还备受“冷落”。在去年5月举行的拍卖会上，该地块以4900元/平方米起拍，最终因无人参加竞拍而流拍。

　　一位参加过去年拍卖会的业内人士向记者介绍说，去年，国家开始宏观调控，资金问题无疑是开发商们首先要考虑的因素。由于起拍价将近5000元/平方米，仅按该价格计算，开发商要拿下这块地，总资金起码要2亿多元，资金使用量太大。再加上，去年该地块附近正在进行高架路建设，开发商即使竞拍成功，也不能立刻上马项目，搞开发，资金成本也让他们望而却步。因此流拍也在情理之中。

　　由冷到热缘于“变性”

　　至于为何这块去年还无人问津的地，今年却会被人追捧？该人士解释说，除了该地块附近高架建设已结束，开发商可迅速开工建设外，一个重要原因是，去年拍卖时，该地块的用地性质为居住，房产商只能进行住宅建设。而今年，该地块性质已从“居住”变为了“商住综合”，由于苏州商铺的均价在万元左右，房产商们有了一定的获利空间。加之，起拍价比去年下降了100元/平方米。就造成了该地块的“热卖”。

　　记者从相关部门证实了这位人士的说法。在苏州市国土资源局的“国有土地使用权拍卖公告”上，可以清楚地看到，序号为1的该地块用途一栏中明确标明“居住综合(商业、办公)”。而去年的“国有土地使用权拍卖公告”上清楚的表明，该地块用途为“居住”。

　　采访中，吴克华也表示，如果在该地块上只能建设住宅，他们肯定不会参加竞拍。因为，在国家不断加大房地产市场调控力度的情况下，单纯的住宅建设无疑是种冒险之举。吴克华坦言，“1号地块”之所以吸引人，主要是看好商铺建设。在鼎欣房产的规划中，今后将在此建设七八幢25层的高层公寓，建设1万平方米左右的商铺。

　　“公寓基本上不考虑赚钱，公司主要考虑要扩大鼎欣品牌的影响力。”吴克华说，公司一个赢利点主要还是在商铺上。“1号地块”的东面是苏州汽车南站，西边紧邻人气颇旺的连锁卖场“好又多”，而附近的居民小区也早已形成气候。加之，规划更改后，商铺前四五十米宽的空地前可修建停车场和绿化带，“这样的地块在苏州市区真的不多了。”吴克华笑着说。

　　为何更改用地性质

　　究竟为什么要更改用地性质呢？据苏州市国土资源局土地储备中心相关负责人介绍，更改用地性质的决定是市国土资源局、市规划局和市环保局联合敲定的。该位负责人说，早在去年，该地块东西沿线的南环高架桥还未建成。因此在规划时，没有将噪声污染的因素考虑在内。如果今年只建住宅的话，居民们会面临汽车的噪音污染。如果高架沿线能建设一排店面房，则能避免这种情况的出现。

　　另一个导致规划变更的原因是，按国家规定，住宅建筑必须距离交通干道沿线50米以上，如果改成商业用地，退让的距离就可以缩小到20米，这样就避免了土地的过度浪费。

　　吴克华分析说，这从本次拍卖会上的情况也能看出端倪。他说，本次拍卖会共有15块地块付拍，成交额过亿的有9块，一个明显的现象是商业用地涨幅最大。新市桥西北角原杂粮市场一块综合用地面积仅1889.4平方米，吸引了27家单位和个人竞拍，以616万元起拍，经120余轮后，以1840万元成交，涨幅近200%；吴中区?直镇的商业、娱乐用地的涨幅也超过100%。而惟一流拍的一块土地则是纯住宅用地，这说明房产商越来越多地注意到商业用地的开发价值。从另一个角度说，有关部门的调整适应了市场规律，跟上了市场的节奏，这无疑是种明智之举。

　　合理土地规划贵在“纠错”

　　据了解，在“1号地块”去年的拍卖中，除了用地性质改变外，有关部门拟定的起拍价也从去年的4900元/平方米下降到了4800元/平方米。虽然只是100元/平方米的差别，但一些细心的人士还是从中解读出了不同的味道。苏州大学一位不愿具名的学者认为，这次“1号地块”的“变性”，除了一些客观因素外，实质上也是有关部门及时“纠错”的一种表现。他说，去年该地块附近同等的楼盘均价都没有超过4000元/平方米，相关部门的定价明显偏高。而今年，同类楼盘的售价在5200元/平方米左右。因此，今年的定价就比去年要合理，从这层意义上说，有关部门肯定是意识到了这一点。

　　近年来，经济的高速发展，城市发展的速度愈加迅速。这也给城市建设的决策者和规划部门带来了全新的课题。特别是风云变幻的楼市对于规划制订者来说，更是一种全新的挑战。

　　苏州房地产界一位人士说，随着政策的变化，可以预见未来几年内，各地楼市的起伏变化会较大。这一点从前不久二手房市场的变化就能看出端倪。“七部委”的房产“新政”刚出炉，市场上就有短线炒客抛售二手房，在苏州的交易中心，由于交易量猛增，工作人员不得不推迟下班时间。该人士说，这些情况的出现就需要我们的规划决策层有更加积极的姿态去应对，即要保持房地产的平稳，“涨幅过大不行，跌幅过大也不行，平稳增加是件多方共赢的好事”。

　　该人士进一步说，摆在现在各级政府面前最为现实的一个命题是，要保持楼市的健康发展。因此，合理土地规划就显得尤为迫切。比如，在楼价下跌过快时，适时减少土地供应量。在楼价上涨过快时，则增加土地供应。而值得反思的是，前些年，一些地方楼价涨幅过快的原因，其中重要的一条恰恰是，一些地方的规划不合理，没有跟上市场的变化，在地价快速上涨时，土地的供应量偏紧，土地的拍卖价格过高，造成了高价楼市。等到楼市下跌时，土地想卖都怕没人接盘。