建设部副部长刘志峰表示要正确认识房地产调控

　　庞革平 冯飞勇

　　近日，2005年中国住宅创新成果展示会暨房地产论坛在广西北海隆重举行。国家建设部副部长刘志峰应邀出席了盛会，并就中国为什么要调控房地产市场等问题接受了记者的采访。

　　刘志峰说，这次论坛在北海召开，具有特殊的意义。经过多年努力，北海处置积压商品房工作取得重大突破，房地产正步入健康发展的轨道。北海房地产市场发展中的经验教训，充分说明了加强房地产市场调控工作的重要性。

　　刘志峰说，前不久，国务院办公厅转发了建设部等七部门关于做好稳定房价工作的意见。《意见》提出了这次调控的原则和思路，明确了有关调控措施。贯彻落实好这个文件，是当前房地产工作的重点任务。

　　《意见》是房地产市场调控的继续和发展

　　刘志峰说，在我国房地产市场的发展过程中，国务院始终高度重视市场调控工作，1998年以来出台了一系列措施，以及时解决市场中出现的新问题，保持了房地产市场的持续健康发展。

　　1998年，为应对亚洲金融危机的影响，中央作出了扩大内需的战略部署，把加快住宅建设作为新的经济增长点，把启动居民住房消费作为扩大内需的重要着眼点。国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。

　　2003年，随着房地产市场规模不断扩大，市场配置资源的基础性地位逐步确立，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，要求坚持住房市场化改革方向，进一步发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品房。同时，要求加强房地产市场宏观调控，把保持市场持续健康发展，作为各级地方政府的重要职责。

　　2004年，针对房地产投资规模过大等突出问题，为保持国民经济平稳健康发展，党中央、国务院陆续出台了调控房地产市场的若干措施，主要包括：整顿规范土地市场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金比例，端正城镇建设指导思想、控制城市拆迁规模等。

　　今年以来，部分地区房地产投资规模过大问题仍很突出，同时面临商品房价格上涨过快、结构性问题凸显、市场秩序混乱等新的情况和问题。十届全国人大三次会议《政府工作报告》把抑制房价上涨过快势头，作为今年宏观调控的一项重要任务。3月中旬以后，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，人民银行调整了个人住房贷款利率和最低首付款比例，银监会开展了对国有商业银行房地产贷款的专项检查，推动市场预期出现积极变化。为巩固和发展调控成果，5月11日，国务院办公厅公布了《意见》，明确了调控的政策措施。

　　刘志峰说，《意见》是对多年来调控房地产市场实践经验的总结，是1998年以来房地产市场调控的继续和发展；既是国民经济宏观调控的重要组成部分，也是解决房地产市场问题的新的重大举措。《意见》的发布实施，是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。

　　宏观调控要解决四大问题

　　刘志峰说，国家建设部一直密切关注房地产市场的变动情况，重视研究解决市场发展中的新情况、新问题。他指出了今年以来房地产市场发展的四大问题：

　　商品房价格上涨过快。据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品房住宅价格同比增长15.2%，首次出现了两位数增长，首次超过居民收入增长。同时，二手房价格上涨加速，据40个重点城市市场监测数据，约一半城市的二手房价格涨幅超过了新建商品房住房价格上涨的幅度，最高的达到48.3%。

　　部分地区房地产投资规模过大。2004年房地产开发投资增长28.1%，今年第一季度增长26.7%。但今年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。今年第一季度，13个省(区)房地产开发投资增幅超过30%，其中有6个超过50%，最高的达到115%。

　　商品房结构性问题进一步凸显。表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。2004年，全国经济适用住房出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年第一季度，经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。

　　房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假，误导市场预期、哄抬房价，囤积土地，商品房面积“缺斤短两”，购房合同欺诈，物业管理质价不符等，扰乱了市场秩序，损害了群众利益，影响了房地产市场健康发展。

　　关于商品房价格上涨过快的原因，刘志峰指出，从供应情况看，一是供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。二是多重因素推动商品房开发建设成本上升。另外，精修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了部分地区名义房价增加。

　　从需求情况看，一是改善性需求和被动性需求偏大。居民收入水平持续提高，消费结构升级，改善住房条件的要求强烈。城镇化进程加快，外来人员购房，也推动了市场需求扩张。与此同时，城市建设中拆迁规模扩大，被动性需求增长过快。二是投机、投资性购房增长过快，大量资金涌入房地产市场。2004年，长三角部分城市投机、投资性购房比例在20%左右。

　　从总体上看，我国房地产市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。东部地区和部分中心城市供求矛盾尤为突出，出现供应量不足，中低价位中小型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。而房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，使一些个人和机构投机、投资房地产，部分居民担心房价上涨提前入市，进一步加剧了房价过快上涨的态势。因此，市场需求偏大、供求矛盾突出、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素，也是这次调控中要解决的主要问题。如何全面把握《意见》的基本精神？

　　刘志峰强调，当前房地产市场中的问题，是市场发展过程中的问题，是局部性、结构性问题，但如不及时加以解决，有可能演化成全局性问题。《意见》的出台实施，就是要消除市场发展中的不稳定、不健康因素，稳定住房价格。他认为，《意见》的基本精神是：

　　立足促进国民经济和社会稳定发展。如果不把握好房地产发展的节奏，任其继续高速增长，将会带动全社会固定资产投资规模膨胀，加大对钢材、水泥等产品的需求，影响经济社会持续协调发展。因此，促进国民经济和社会稳定发展，是《意见》的基本指导思想。

　　立足于维护普通居民的基本住房权益。房地产市场发展的根本目的，是解决普通居民的住房问题，推动全面建设小康社会的进程。既要面向市场，满足高收入家庭的住房需求；更应当面向普通老百姓，维护普通居民的基本住房权益。《意见》的各项措施，都有利于保护普通中低收入家庭改善居住条件的合理需求。这是《意见》的根本出发点。

　　立足于以经济手段为主调控市场。这次调控，总结了几年来调控中的经验教训，坚持遵循经济规律，主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强市场监管，加大对低收入家庭的住房保障力度。基本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。总体思路是：完善供给、控制需求、政策引导、规范市场。

　　刘志峰说，《意见》围绕稳定住房价格这个主线，综合运用规划、土地、税收、金融等措施，结合住房保障制度建设和整顿规范房地产市场秩序，明确了有关的政策措施。各级地方政府及相关部门，必须坚决贯彻落实，务必把《意见》的各项政策落到实处，务求这次调控取得实效，为保持房地产市场的持续健康发展奠定一个良好的基础。