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根据商家与商业地产之间的关系，可以将其简单划分为租赁、自购和定制三种形态。由于租赁形式相对普及和简单，它处于商业经营的初级阶段；资金涉及量更大、对企业实力要求更高的自购经营方式是相对高级的形式；部分有着房产企业背景的企业开始在尝试自己开发商业物业，也有餐饮品牌委托开发商给自己量身定做商铺，这种定制模式将是商家与物业之间关系的终极形态。初级形态
形态描述：商家以租赁物业的形式展开商业经营。此类商业企业大多是中小规模的连锁品牌，店面一般控制在1000平方米以内，房屋租金一般占到了经营收入的较大部分。
优势：不会占用大量资金，适合资金相对有限的商业品牌迅速进行扩张；同时经营方式灵活，行情不对可以马上掉头。
劣势：由于受到租金和房屋产权归属他人的限制，商家在决策和投入上往往有所保留，无法放开手脚；经营可持续性较差，口岸培养起来了租金大多会随之上涨。面对高额的租金是放弃已经养好的口岸还是为房东继续打工，这往往成为商家的两难选择。
风险评定：风险防范能力将完全体现在品牌美誉度和经营管理水平上，同时这两个方面也是租赁型经营品牌的核心竞争力。在成本控制环节薄弱的企业，租赁连锁经营模式将存在巨大风险。
品牌代表：良木缘、肯德基、麦当劳、必胜客等扩张迅速的餐饮连锁品牌。
潜力指数：高级形态
形态描述：商家在自己购置的商业物业上展开经营活动。自购型经营模式尤其适合中等规模餐饮品牌，经营规模一般均超过1000平方米，在分店的扩张上他们往往会保持谨慎行事的态度。
优势：减少了房租带来的成本压力，通过对商铺的投资强化本身餐饮业的发展，餐饮企业在拥有优良资产之后增强企业后劲；由于产业是自己的，在店面的装修投入、经营策略等方面更具有主动性；不用追求一时的利润，其商品价格、品质相对得到保障，生意和产业齐头并进。
劣势：占用大量资金，增加企业迅速扩张带来的机会成本。
风险评定：经营风险相对较小，甚至餐饮品牌在经营失败后企业仍然享有不动产价值。
行业代表：大蓉和、红杏酒楼、孔亮鳝鱼火锅、俏江南等中高档餐饮品牌。
潜力指数：终极形态
形态描述：由商家自己开发修建，或委托开发商开发修建根据自己商业需求量身定做物业的商业经营模式。商家与地产企业可以采取租赁或直接购置的形式展开合作经营。
优势：完全按照商家发展需要量身定做，在商业布局、功能设计等方面更加符合商家的胃口。
劣势：资金投入较大，资金回收速度较慢；对于经营规模不大的餐饮企业而言，自己开发商业地产项目缺乏可操作性。
风险评定：从理论上分析，采取定制经营之后投资风险可能会减小，但餐饮企业介入地产开发后可能又会增加新的潜在投资风险，因此目前定制经营还限于大规模的零售商和有地产企业背景的餐饮企业。
行业代表：领地庄园、麦德龙、东方家园、沃尔玛等拥有地产企业背景的大型零售商。
潜力指数：
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