中瑞拖延地款 宣称可调动百亿资金拿不出3.8亿

　　本报记者 汪海宝 中新社记者 朱小央

　　2005年5月8日，是中瑞财团“中瑞·曼哈顿”项目二期土地款交纳的日期。浙江省温州市土地局按时发出催款通知书，温州市财政局按时查看财政账户。中瑞财团却没有按时汇入款项。土地局和财政局两家单位被告知，“五一”节的7天长假应该除外。

　　一个星期后，记者再次来到温州市土地局，被告知中瑞土地款交纳可以延期2个月，此事已得到市长的签字同意。当询问中瑞财团递交延期报告的理由时，却无法得到明确的答案。中瑞财团也回避了记者的采访。

　　市长身边的工作人员告诉记者，领导做此批示，是基于当前房产形势下温州经济发展的通盘考虑。据温州市招投标中心透露，政府又将拿出7块土地进入招投标程序。对中瑞财团“依章办事”可能会挫伤竞拍者的积极性。

　　但已有一些房地产开发商抱怨这种“宽容”有违土地招投标的公平公正。

　　当初宣称可以调动百亿资金的中瑞财团，如今对3.83亿元的土地款交纳一再推延。个中疑惑让各界猜测，也引发对温州房势走向的忧虑。

　　中瑞一度成为投资风向标

　　从新闻策划的角度看，2004年6月中瑞财团的成立无疑集中了诸多卖点：正值温州炒房团席卷大江南北的非议时期，温州第一位“红顶商人”、温州市政协副主席兼神力集团董事长郑胜涛为法人代表，联合温州九家行业龙头企业，均摊出资成立中国第一家以“财团”命名的企业。财团成立的新闻发布会上，当事人直言以“资本为核心”，意欲进军敏感的金融领域，并公开宣称可以调动100亿资金。

　　从那以后，中瑞财团的一举一动就成了各界关注的焦点。有专家质疑“温州财团会是更大的炒房团”；许多市民留意中瑞财团的投资动态，并以此作为投资风向标；上级银行监管部门则从中察觉出非法融资的倾向，要求下属单位严格监控各成员企业的资金流向。

　　2004年11月8日，中瑞财团在温州江滨路造船厂的土地拍卖会上，以15.3333亿元夺得标的，比7.7亿元的招标起始价高出近1倍，刷新了温州国有土地出让的成交价纪录。业内人士根据规划建筑面积进行计算，该项目房价普通建筑成本将在每平方米12000元人民币以上。对温州这样的中等城市来说，这个成本无疑创出了历史最高。2004年的冬天，温州房市温度接近万元沸点，中瑞的中标犹如再添一把火。就在拍卖会结束的次日，温州房产中介所里位于江滨路地段的许多楼盘，挂出了每平方米上涨1000元的更改字样。人们相信，中瑞财团的大胆出手就是房市信心的保障。

　　内部认购被紧急叫停

　　考虑到中标数额的巨大，温州市政府允许中瑞土地款分期交纳，首期25%的土地款在今年元月6日缴纳，合同规定5月8日必须再缴纳总款的25%。其余50%的款项将在今年9月8日付清。

　　就在中瑞财团中标后不久，许多房产中介所便开始出现了中瑞地块的号子，也就是内部认购权证。认购书上说明：凡意愿购买中瑞房产的，预交100万元作为借款，可以优先供房。号子在短时间内最高加到5万元就消失了，原因是这种被认为带有非法融资嫌疑的内部认购很快被叫停，监管部门明确禁止了这种行为。据内部知情人透露，这纸禁令让许多已交钱的炒房者有所顾忌，纷纷退出。

　　在首期土地款进入财政户头后，中瑞财团公布了项目方案，命名“中瑞·曼哈顿”，定位为“空中别墅”，并承诺，将推行完全公开的阳光操作模式，拒绝任何炒房行为。

　　中瑞集团的有关负责人称，今后“中瑞·曼哈顿”项目空中别墅销售将提高门槛，会实行每人限购一套的措施。同时还会采用房地产信托模式，支持业主自住，力求打造一个真正高档的居住领地。

　　安全信托的风险所在

　　据中瑞房产对外宣传所称：“……在当前不动产信托投资方式在全球渐成市场投资主流的前提下，为了满足广大人士的需求，中瑞财团引入了高安全性能的房地产信托模式，此举的成功实施，吸引了来自全球的温州人的眼光。”

　　在涉嫌非法融资行为被制止后，中瑞找到了房地产信托模式。

　　据中瑞财团的代理机构、金信信托投资股份公司的工作人员介绍，中瑞财团首期信托计划规模为4亿元人民币，信托的存续期为15个月，一般信托募集期为1个月。

　　为使信托计划如期实施，中瑞财团采取优先权的方式推介其楼盘。售楼小姐说，每套信托单位为220万到350万人民币，年息为4%，期限为15个月。年轻漂亮的售楼小姐坚称这种信托方式没有其他风险，惟一受损的可能是机会成本。

　　信托业内人士解释，中瑞的信托是以其招投标所得地块为抵押的。如果中瑞的楼顺利建成卖出，自然是没有风险的。但是，如果筹不到足够的资金按时缴纳土地出让金。土地要重新被拍卖转让，在清算时，必须先缴清金融机构的贷款、国家的税收以及员工的工资等等，剩下的才按比例偿还信托购买者。房地产信托的风险就在于项目的半途而废。并且就中瑞目前的资金缺口，估计要募集数轮信托才能解决。当然在信托尚未成立前，认购者还不存在风险。

　　5月初的一天，中瑞通过当地权威媒体《温州日报》告诉市民，“一直备受广大市民关注的中瑞·曼哈顿空中别墅项目今天进场试桩。此举标志着该项目的建设正式进入实施阶段。”这条消息给许多担心该项目有所变化的市民一颗定心丸。

　　温州市土地局的工作人员指出，这一桩只是勘探桩，不是通常认为的施工桩。由于前置条件尚未具备，中瑞目前的施工许可证尚未取得，何时能够进场施工还无法确定。

　　富豪们的信心何在？

　　在温州高档办公楼内，中瑞·曼哈顿“空中别墅”的售楼处，售楼小姐指着精美的模型介绍：这里将是温州富豪们集中的家园。每平方米2.1万元的均价、三四百平方的户型面积自然地将这里与普通老百姓隔离开来。据了解，中瑞的首期售价刷新了中国同等城市房价纪录。

　　招投标中心的工作人员表示，中瑞的开价高得离谱。但售楼小姐称，和温州本市的其他楼盘相比，中瑞·曼哈顿将会是最高档的。

　　中瑞·曼哈顿“空中别墅”提供了江景概念、人车分流概念、空中私家别墅概念、高品质的物业管理、“菜单式”的精装修等五大卖点，并表示装修设计引入香港理念，物业管理将引自于欧洲。

　　据记者的外围了解，中瑞财团在进行项目投资之前的确做过调查，举行过二次市民征询会，也确有不少富豪表示会购买高档住所。但在中瑞调查的那个时期，温州市区的房屋是卖方市场，房屋一级市场筹码完全被锁定，根本无法从公开的渠道买到房子。

　　此一时彼一时，今年5月10日，温州市区凯润花园出现50套房子公开销售，这种现象在近几年的温州是罕见的事儿。如今在房产二级市场，持币观望的气氛十分浓郁。5月16日，到下午三点钟，温州市房屋交易产权登记管理中心交易量仅12件，跌入今年交易的最低谷。

　　记者向一些有钱人询问了对中瑞·曼哈顿的购买意向，大多表示要等楼房盖好之后再买。此外，中瑞地价款能否缴清？中瑞房地产开发商的三级资质是否具备开发高档楼盘的条件等等，都使富豪们产生种种疑虑。郑先生说，以目前的情势来看，宁可等楼宇盖好之后，多花一二百万元去买现成的，也不愿现在去冒这个风险。陈先生称，楼盘高不高档，要等盖好之后才能知晓，光看广告和模型是无法判断的。

　　温州房市最大的悬念

　　近年来温州的房价在泡沫声中一再突破人们的心理底线，并高居国内同等城市榜首。温州的居住成本增加，外来民工用脚选择离开，连续两年出现民工荒现象。温州制造企业抵御不了房地产诱惑，纷纷投身下海，开发房产项目，与“善于使用合力”的温州购房团遥相呼应。有数据显示，温州大型企业集团，60%以上涉足房地产业。

　　中瑞财团成立正值房市高点，股东单位除了神力和国光一直进行房地产开发外，其余的企业几乎都是从事制造业。中瑞财团以天价夺标，时逢国家对房市的调控，加息、期房限转、房产交易营业税规定，这些都给中瑞财团的涉世之旅重重设障。中瑞项目因运作资金、市场信心所困苦苦前行，制造了温州房市最大的悬念。