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利率提高、营业税政策出台导致投资客购房大大减少，新盘的开发商也开始慌了，不敢再压楼盘
□ 本报记者 彭婷婷
李明最近祸不单行。
3月份加息之后，这位上海高端炒房者就将手中的几套小户型的房源在中介所里挂了牌。一个半月的时间里，几乎没有人来咨询，最后他只好作罢。
但在5月11日七部委再次重拳出击房价后，如同李明这样的高端炒房者真正感到了威胁，他们手里握着的短线投资房源似乎成了烫手山芋。
在上海，很多像李明这样投资房产的人手中都握有不下10套的房源。两年以前售价是30万元的房子，现在挂牌的价格大约是80万元，“我的房子在市中心，又是小户型，宏观调控以前，这房子很好出手的。”李明诉说着他们这群人的命运。
高端二手房急着出手
在七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台之后，二手房市场出现了增幅较大的抛售，主要是购买不足两年而进行委托交易的高档房源，投资者希望能赶上老的营业税政策。
宏观调控对短线投资的遏制比较明显：假设一套原价为90万元的房源，不到两年的时间出售，房屋售价100万元，获利10万元，按上海的政策，营业税需交5000元，城建税需交350元，教育费附加150元，河道整治费50元，总计5550元，但是按照联合出的政策，营业税为5万元。
“我们手里的房源每天都在几十套的增加，而且都希望在6月1日以前卖出去，但是买房的人却十分少，上海的房市在几次调控后，已经从卖方市场转向了买方市场。” 信义房屋租赁公司行销部的工作人员称。
近期出台的各项宏观调控政策造成上海二手房市场供求关系发生较大变化。上海市二手房指数办公室近日公开的数据表明，4月份上海二手房市场成交量下降，部分中介门店二手房成交量降幅甚至在50%以上。从需求方来看，受到房地产市场未来走势尚未明朗以及购房贷款门槛逐步提高等因素的影响，投资性需求短期内急剧下降，除极少数坚决看好后市的实力投资者仍选择进入之外，绝大多数表示暂时不再轻易涉足二手房市场。
根据规定，期房禁止转让，实行实名制购房，未取得房产证的短线炒家无法进行交易。即使是已取得房产证的炒家，受银行转按揭手续的影响，在6月1日前也难以完成交易。
因此，除了手中房源是高档户型，急需资金周转的客户继续抛售外，一部分投资者悄悄取下了自己在房屋中介的牌，考虑由售转租，变短期投资为中长期投资或是边租边售。据房产之窗网楼市监测系统显示，从5月13日至今，每天都有40-50套房撤出。其中一部分投在租赁市场，但由于集中的抛房，也很难从中获得预期的收益。上海部分地区的房屋出租价格已经出现了跌势。
新楼盘苦等买家
利率提高、营业税政策出台导致投资客购房大大减少，新盘的开发商也开始慌了，不敢再压楼盘。但是，上海住宅商品房的交易量从4月开始就已经萎缩，当月期房预售比上月下降37%，其中内环线内区域下降54%，中外环和中内环的58个4月上市的新楼盘中，有13个楼盘的销售额从5月4日至5月16日都为零。
有分析师认为，目前待售的楼盘不仅受到来自二手房市场的抛盘压力，还要面对巨大的上市压力，此外上海还将出台相应的细化措施来落实中央政策，将本轮调控进行到底。一些资金不足的开发商将受到“资金和土地”的双重压力，不排除会出现“降低销售价格回笼资金”的局面，景气较好的时候形成的价格联盟可能出现破裂。
房产之窗的监测信息表明，从5月7日-5月13日，一周内上海市住宅成交均价为8141元。成交量继续萎缩，虽然均价略有回调，但从各板块的样本楼盘走势来看，部分板块出现了价格松动。本周监测的28个板块，11个板块出现均价下跌，17个板块均价上涨。
在18日的监测信息中，商品房住宅的成交价已经降到了6928元。基强联行投资管理(中国)有限公司投资研究及顾问投资研究的有关人士认为：“政策在颁布3个月以后应该能看见效果，上海从3月份开始调控房产市场之后，4月份的交易量已经开始萎缩了。”
该人士进一步指出，尽管楼盘出现了销售停滞的情况，但是房价还不会跌，到第三季度可能会有一些变化，一方面可能旧楼盘的开发商会顶不住，另外一些新开的楼盘价格会出现下降。
【述 评】“标竿”效应
只要政府出来一个和房地产有关的政策，上海地产界就要紧张一阵，其敏感度可见一斑。
上海楼市是中国楼市的先行者，和楼价有关的一切指标，都是中国房价的一个参照指标。近期出台的房产新政，也主要针对上海、杭州、苏州等区域房价增速过快，增幅过高进行的调控。
这次全国性的调控主要打击短期套利投资，市场的反应是高档楼盘纷纷“跳水”抛盘，接盘者几乎为零。
杭州的楼市炒家们开始坐立不安，最有升值潜力的西湖边景观房也挂在了交易网上。这两天，来自温州、上海、义乌等地的炒家纷纷把手中为数不小的“空关房”在网上挂牌出售。
复旦大学房地产研究中心的尹伯成教授说：“从几个城市几乎一样的反应来看，他们的楼市格局、购买人群特点以及行业发展现状和上海是一个类型的。上海如果能比较平稳地度过宏观调控带来的房产市场的整顿，那么其他城市也能做到。”
虽然目前一些资金链条出现问题的投资者大量挂牌，但由于市场预期不好，没有收购者，市场上房价的高低并没有实际意义，因此在6月1日之前房价不会上涨，但也不太可能出现大幅下挫的情况。
支撑上海房价屡创新高的不仅有来自国内商业银行的房贷资金，而且还有来自“地下信贷”的民间游资以及来自海外的各类资金。这些处于国有商业银行掌控之外的“体外”资金，是否因央行房地产信贷政策和国家调控而撤离，能撤离多少，目前还无法做出判断。
在《意见》颁布以后，各城市将会根据自己的情况制定细则，“上海应该是最先出台的，上海的房价的走势也就可以预测这几个城市房价的大致走势”。(彭婷婷)
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