上海天价地块挂牌搁浅调查

　　-本报记者 黄一琨 彭朋 上海、北京报道

　　5月15日下午，在上海最著名的高档小区——世茂滨江花园的会所中，记者面对的是一个由八位业主组成的维权小组。从2005年1月以来，这些忙于公务旅行的业主进行了多次全球电话会议，讨论如何维护自己的权益，这一天下午是难得的聚会，因为当晚一位在麦肯锡担任全球董事合伙人的业主又将飞往香港。 　　

　　与多数维权行为不一样的是，这次维权行动的对象并不是开发商。

　　定金交了 地没拿到

　　2005年1月10日，上海市房屋土地资源管理局发布1号公告，出让虹口汇山码头东块、上粮八库地块和黄浦江沿岸E18单元A地块的土地使用权。其中E18地块与世茂滨江花园一街之隔，位于世茂滨江花园与黄浦江之间的狭长区域。

　　这一地块的出让出乎业主们的意料。早在2001年下半年，世茂集团与拥有E18地块的上海港务局下属的煤炭码头签署了买卖意向合同，交易价格为6亿元，并支付了6000万人民币定金。世茂对业主承诺，E18地块将作为滨江大道，并且只建设不超过10层、24米的综合商业用房。在购房的时候，世茂集团还向部分业主出示了合同文本。 　　

　　世茂集团公关事务部总监卓亚兰向记者证实了这份合同。她表示，这一合同的施行并不顺利，2002年底因为拆迁问题，港务局就存在着“违约”行为。从2001年开始，这处号称“10楼就看得见江景”的豪宅成为了上海房地产的标志性建筑。

　　上海方面此次为何出让世茂集团已经签署买卖意向合同的土地？卓亚兰表示，世茂集团并不了解当地的具体用意。记者随后联系负责黄浦江开发的黄浦江两岸开发工作领导小组办公室(以下简称两岸办)也未获答复。 　　

　　有业内人士表示，从2002年1月两岸办成立以后，属于浦江两岸办开发区域的E18地块，也开始从原港务局划归到两岸办下属的上海申江两岸开发建设投资(集团)有限公司。该公司是用来协调黄浦江两岸开发的机构，除了协调规划，也代行行政职能，拥有一级土地开发权，公司与两岸办之间属于“一套班子、两块牌子”。因为新机构的成立，原有的世茂集团与港务局的协议将难以为继。 　　

　　业内人士说，因为政府新机构的成立而无法兑现或者不执行此前的政府机构与企业之间的协议，或者告诉企业和此前机构的协议一笔勾销，世茂绝非个案。一些在其中吃了“哑巴亏”的企业，因为自身的利益和所处的位置，不敢声张。若无滨江花园业主的行动，世茂也会采取相同立场。 　

　　更让业主们担心的是，2005年1月和2月，经过多方打听，他们了解到这一地块的规划也进行了调整，将会建设百米高楼。这一规划在2004年10月得到上海市城市规划管理局的批准。这一变化，在上海市城市规划管理局信访办公室2005年4月26日给业主的回复函中得到证实。该回复函表示，这一地区的建筑高度控制为自沿江向东自浦明路(世茂滨江西边，与黄浦江之间的一条马路)依次递增，其中邻浦明路西侧的建筑局部高度为70-100米。这样，按照新规划，楼高150米的世茂滨江花园的部分业主将没有江景可看。 　　

　　而在2005年1月10日，上海市房屋土地资源管理局发布出让土地使用权的公告中还表明，这一地区的规划还首次打破自2004年以来上海市政府部门提倡的商用建筑容积率不得超过4.0的规定，提出该地块的商业金融建筑容积率为5.0以下。 　　

　　世茂集团预审出局

　　世茂集团仍然参加了该地块的土地出让竞标。在上海市房地局1号公告中的三块土地，前两块均采用价高者优先的挂牌方式，在4月25日，两块地分别以14.6亿和7.1亿的价格成交，楼面价分别为34000元和15000元。其中的14.6亿，已经创下了上海土地挂牌出让的最高价。而E18地块的出让，采取的方式更为特别，对于开发商资格预审合格的申请人数超过5家(含5家)的，将采用招标方式出让；若资格预审合格的申请人数超过1家(含1家)且少于4家(含4家)的，将采用挂牌方式出让。 　　

　　这一方式在上海市土地出让中并不多见。市房地局有关人士仅表示，这一做法符合工作程序和法律程序。黄浦江两岸开发工作领导小组办公室组长、申江两岸开发建设投资集团总裁余力此前接受媒体采访时解释，此次土地出让借鉴了香港等地的经验，设立竞投(买)人资格预审，对存款额和开发量均提出较高要求；E18单元A地块将根据资格预审合格的申请人数确定招标出让还是挂牌方式，是为了能在出让方式上也具有伸缩性。　

　　在4月5日前后的资格预审中，对这块面积6万多平方米的土地出价18亿元人民币的世茂集团却出局了。“18亿已经是一个很高的价格，已经高过嗓子眼，到了头顶。”卓亚兰认为，这个价格已经适中甚至偏高，而且世茂集团的优势还在于对于这一地块的规划方案，因此第一轮出局的消息确实让世茂集团“一下子愣住了”。

　　入围的刚好为四家企业：与上海盛融投资有限公司联合竞买的“晓中发展有限公司”以及独立竞买的“显锐投资有限公司”。前者是上海市政府于2003年成立的一家综合投资公司，注册资本30亿元人民币，由上海市国有资产监督管理委员会归口管理，后者则是李嘉诚旗下两大地产企业长江实业(中国)及和记黄埔各自持有50%权益的投资型公司。显锐投资的背后则是郭炳湘掌舵的新鸿基集团。此外还有保利上海集团有限公司和北京新保利大厦房地产开发有限公司(联合竞买)和上海浦东新区房地产(集团)有限公司。

　　因为入选企业不足五家，这一地块的出让采取价高者得的挂牌方式。在4月26日预定的挂牌拍卖之前，对该地块的出价已达23.7亿元，但很多人相信价格还有可能更高，从而创下城市地价的新纪录。

　　但是4月26日，前往上海市房地局参加挂牌竞拍的企业被告知竞价暂时停止。参加竞拍的一位开发商告诉世贸滨江的业主，如果该地块转让成功，则很有可能诱发房产价格大幅上涨，并传达对房产业的错误信号。目前，上海市的房价和房地产市场的状况正受到决策层高度关注，此时举行这样的竞拍显然不合时宜。