七部委联合下发新规一周 尚未撼动北京新房价

　　作者 谢红玲

　　七部委联合下发《通知》一周，北京新房市场部分消费者持币观望的现象有增无减。总体销售势头放缓，但暂无楼盘拉低出货。

　　对比前两个“国八条”出台后的反响，开发商们的心态也不再那么浮躁。其中最关键 的因素一是政府的杀威棒直指投机购房者，二是政府借助行政手段“稳定”房价的意味高于“打压”。

　　升还是降？在市场表现不明朗的时候，房价的走势更加牵动人心。

　　土地供应不足支撑房价

　　土地供应不足导致商品房新增供应量不足，在市场上的总体表现就是供应小于需求，房价肯定还会涨——这是今年来自北京地产界的主流认识。那么，土地供应究竟处于什么形态呢？

　　近日有消息称，《北京市2005年度土地供应计划》已通过北京市政府市长办公会审议。计划显示，2005年度北京市计划供应土地6500公顷，其中新增经济适用房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷。其他大量土地为基础设施用地、科教文卫体和行政办公用地、工矿仓储用地及商服用地。尽管官方认为，加上去年“8·３1”提前释放的土地1290公顷，北京的土地供应很充足，不会出现土地紧张局面，但综合来看，真正供应给房地产开发的地块并不多。

　　“最要紧的是，这些计划中的土地何时能落实”。北方地产总经理杨青说，“只有这些土地放到交易市场实行招、拍、挂，才能形成真正的土地供应。而且，只有这些土地变成熟地，才有可能在较短时间内真正形成楼市上的有效供应，增加商品房市场的供应量。事实上，现在不仅开发商在感受拆迁难，负责整理土地的政府部门一样头疼，而地块整理不出来就没办法转化成商品房市场的有效供应。”

　　杨青透露，很多“8·３1”过关的项目因为拆迁问题而停滞不前，北京房地产市场今年1～5月的供应量比去年明显减少，新盘也不多，所以北方地产正在推广的两个位于优势地段的楼盘销售势头一直都还不错。京西的10号名邸是个高档公寓，最小户型面积也在200平方米以上，总价都超过200万，但从“五一”到现在两周内就卖掉了10套；位于北三环的小户型项目“城市出品”在今年推出后不到两个月的时间里已卖掉一栋楼的2／3，据说买家多数是从城外回流的。

　　杨青从“城市出品”的客户特点分析，得出一个结论“北京四环外住宅受政策影响的可能性更大”。他说：“饱受交通拥堵之苦的城外大盘居民正在回流，成为城市住宅的又一股购买力。另外，大量分布在五六环的高档低密度住宅受政策负面影响会比较大。”

　　但是，京东的楼盘因为竞争激烈，投资客户占的比例相对较高，销售形势就没有那么乐观。七部委的联合措施精确打击投机客，让东部楼市成为新政策风险高地。

　　两家知名企业的高管先后向记者透露，进入5月之后楼盘销售势头明显放缓，访客锐减，成交比例上升但总量下跌。不过，这种现象在北京其他区域的反应都不明显。

　　中心城区房价依然看涨

　　建设部研究中心研究员文林峰认为，由于过去市场发展一直比较平稳，新的调控政策对北京市的房地产市场影响不会太大。与全国其他一些大城市房价快速上涨不同，北京近几年的平均房价走势相对平稳，从未进入增幅前10名，也没有超过10%的涨幅。

　　另外，北京市的投资性购房与长三角热点地区有很大区别。北京市是以长期出租获取稳定回报为主，长三角地区是以短期内快速炒作为主，因此新政策的影响会较小。但对于中心城区，由于存量土地盘活难度越来越大，与需求相对应的土地供应相对短缺，将导致房价保持相对平稳，受供求关系影响，可能还会略有小幅上涨。

　　北京高力国际物业服务有限公司住宅代理部助理董事邓健女士也认为，新政策虽然对住宅市场的投机行为有所打击，但是对于北京市场而言影响会小于预期。首先，北京住宅产权证的办理时间较长，通常在1年左右。住宅业主在未获得产权证之前很难完成法律承认的房产交易。于是有很大部分二手住宅交易是在持有物业两年之后完成，这样仅需根据差额缴纳税款。此外，北京住宅价格相对其他城市一直较为稳定，并且投机行为有限，所以相信该市场将继续保持稳定发展的势头。

　　高力国际最新统计数据显示，北京中高档住宅市场受之前央行上调个人住房贷款利率政策的影响并不显著，中高档住宅新盘售价甚至略有上扬。截至2005年5月，北京市中高档住宅市场新项目的预售均价为每平方米13195元，较第一季度末上扬4%左右。相比之下，第一季度末的中高档住宅市场新盘的预售价与2004年年底持平。

　　高端市场压力显现

　　“坐商”是北京发展商的一个共同特点。一方面得益于北京这个城市的集聚效应，一方面得益于市场需求的旺盛。不出门，在报纸上发布个开盘的消息，房子就卖出去了，有什么必要去外地吆喝呢？更别提出国卖房了。所以，对上海世茂滨江满世界去卖楼，北京的开发商以前根本就不屑效仿。

　　然而，这种情形在今年有了转变，以SOHO尚都为代表的一批楼盘跑到山西、温州去推介，凤凰城、住邦2000甚至远走欧美去推销。据说效果都还不错，各有斩获，住邦2000在美国吸引的首批购房者5月20日专程到北京现场签约。

　　北京的开发商从“坐商”到“行商”，先行改变的是高档住宅和高档商务楼盘，这说明高档房产的销售难度在增加。系列调控政策的出台、尤其是七部委联合发出的《通知》严打投机购房者，破坏了一些本地投资者的心理预期。本地需求减少，就需要异地甚至异域需求来补充。高档商品房市场原本就是个外销客户占比很高的市场。

　　北京世联地产副总王正宇分析认为，新政策对豪宅市场的冲击会大一些，尤其对那些一直在凸显投资价值的市区内公寓性豪宅的影响首当其冲。据他从豪宅销售一线掌握的数据，豪宅消费采取按揭方式的还是占大多数，而央行限贷的重点就是这部分人群。银行个贷出问题最多的正是豪宅贷款，骗贷、假按揭多出于此(不过，市场也有另一种说法：相比低价房消费者，银行似乎更愿意把贷款放给资信较强的高价房买家，低收入者的还款能力不被看好)。此外，王认为，主打投资牌的楼盘日子会比较难过了，因为政策在遏制人们的投资欲望。

　　政策利好市场基本面

　　无论在哪卖，只要房子还能卖出去，开发商就不会主动降价。“政策一出，房价应跌，这决不是好事情。就像房价暴涨有问题一样，房价暴跌也会带来很多问题，对市场的打击也会延续很长时间，广州楼市就是个前车之鉴”。一位从广州移师北京的房地产专业人士称。他至今对广州房价受政策左右几年连续下跌的情形心有余悸，有些担心北京房价也会步广州后尘。

　　但同样属于南军北上之列的王正宇对北京市场的信心很坚定。他说：“从南方楼市的发育过程看，北京市场很正常，购买7000元价位房子的多数是首次置业者，属于准中产阶层，也是市场主力。这类人会越来越多，购买力也会持续释放。另外，在政策作用下，楼市炒作之风将被遏制，开发商会踏踏实实做产品了，这无疑会让那些有真实需求的买家增加置业信心。”