盘活收地两难 广州存量地市场难见起色

　　本报记者 张艳红 发自广州

　　七部委下发通知后，既没有资金自行开发，又找不到下家接手的土地持有者，也许只有面对政府无偿收回土地的无奈广州市国土部门正在制定新的方案推动二手土地市场发育和闲置土地的盘活。届时，闲置土地持有者将可以向政府提出申请，由政府出面组织拍卖。拍卖所得的一部分将用于补偿持有者前期投入部分

　　“政策越来越紧，我们正急着将土地尽快出手。因为谁也不知道接下来又会有什么新政策。”

　　广州番禺的地皮炒家侯先生向记者表达了他的担忧。上周，七部委联合下达《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》之后，类似侯先生这样手中握着上千平方米土地的炒家变得十分活跃，将土地尽快出手似乎成了他们目前的共同目标。

　　不过，比地皮炒家更加着急的还有不少中小开发商。他们手中握有的土地大多有七八年甚至近十年的历史，一旦政府强制收回土地，弹尽粮绝的命运很快会降临到他们身上。

　　据广州市国土房管局有关官员透露，目前广州市区尚未办结用地手续的闲置审批土地尚有6平方公里左右，相当于一个珠江新城的用地量，预计3年可以消化完毕。不过，记者从一位从事房地产开发10年之久的开发商处获悉，市区闲置着的土地总量至少有七八百幅，“如果完全按照政策强制收回土地，广州开发商的命运很难预料。”

　　资金短缺开发商自行盘活者寥寥

　　位于广州市西华路某楼盘的开发商可谓寝食难安。据了解，该楼盘一期工程已经抵押给银行，二期尚有2000平方米左右的土地储备。由于二期土地已经闲置七八年之久，符合广州市政府闲置土地的标准。日前，相关部门向该公司下达通知，令其缴纳土地闲置费，否则，二期工程将无法动工。

　　事实上，上述案例不在少数。广州市国土房管局负责闲置土地工作的相关官员向记者透露，除了去年成功收回的27宗闲置土地以外，目前该局正在处理的闲置土地案例接近100宗。其中有需要无偿收回的闲置土地，也有下达缴纳闲置土地费通知的。

　　开发商们不仅面临土地回收之虞，资金压力也使其难有喘息空间。作为广州某地产运营机构的董事，刘先生明显感觉到今年的业务比去年繁多，委托其寻找投资方的发展商越来越多。“其实目前广州的发展商中大多数都是想要搞好企业的，没有一个想要在政策的压力下死掉。”他说：“不过资金不足显然是他们的致命伤。”

　　广州市国土房管局的上述官员表达了同样的观点。“部分过去审批的土地，想要办结用地手续，目前最关键的也是钱。只要补清地价税款，就有可能办结手续，自由进入土地二级市场收回前期投入，也可以与别人成立项目公司进行合作开发。”

　　下家难寻

　　今年年初，广州市国土局官员在多个场合表示今年将大力促进土地二级市场的发展，盘活闲置土地。不过，相关人士担忧，由于目前的政策在实际规定中存在矛盾，二级市场的发育面临先天不足。

　　虽然不少有实力的开发商对市区地块有着极大兴趣，但要与土地所有者协议并将其买入，将面临极大的风险。首先，私下协议与政策违背，有关政策规定所有的土地都必须通过公开途径招、拍、挂；其次，用地手续不一定能够办妥；再次，一旦用地手续办妥，该地块必须通过公开挂牌才能够在国土部门办理产权过户手续，然而公开挂牌、拍卖极有可能使该地块被别的企业抢走。

　　没有办结用地手续的土地不但不能转让，土地所有者还不能够与别人成立项目公司进行合作开发。因此，如果没有足够资金，闲置地块也许只有面临最终被无偿收回的命运。

　　上述地产运营机构刘先生告诉记者，根据他操作的案例，最后资金与土地对接成功的案例仅占十分之一，合作成功率极低。

　　对于有实力的开发商而言，虽然目前急于出手的地块当中不乏风水宝地，不过风险仍旧让不少人望而却步。一中型开发商张先生便不断遇到类似情况。虽然不少人向其推荐项目和地块，不过根据他接触过的一些土地项目来看，不但四证不齐，而且还存在土地项目交易信息不透明，历史转让次数过多，持有者对于土地转让收益的心理预期过高等问题。最终未有一个项目合作成功。

　　收地难度高政策需完善

　　既没有资金自行开发，又找不到下家接手的土地持有者，也许只有面对政府无偿收回土地的无奈。不过业内人士预计，虽然政府收地决心日趋坚定，动作力度也日渐加大。但是由于不少地块历史原因复杂，持有者前期投入过大，收回的阻力很难预计。

　　事实上，广州市相关部门在无偿收回土地上已经走了漫长的路途。据介绍，从1997年开始，政府便着手回收闲置土地，但当时政策力度不强，收地步伐比较缓慢，通常回收的是没有任何前期投入的土地。但2002年以来，广州市加大闲置土地回收力度，部分有前期投入的土地也被列入回收范围，其中不乏十大地产集团手中的闲置土地。

　　去年广州市国土部门公布，已经成功回收闲置土地27宗，另有57宗正在审批当中。时至今日，一年快要过去，当初正在审批的57宗闲置土地似乎仍然没有最后的结论。“由于是无偿收地，因此处理起来必须非常谨慎。”国土局相关官员表示。

　　为了保证回收工作尽量做到公开公正，广州市还启动了回收闲置土地的听证制度。据了解，去年的听证会上，大多数地块反映出来的问题都非常复杂。因此，听证完后，最终的审批结果迟迟未能出台。

　　事实上，现在的土地持有人多数都是经过几轮转手，付出了不少心血和金钱才获得土地。“如果真的按照政策强行收地，势必导致这些人的前期投入血本无归。”林先生表示，如果没有转圜余地，或者出台更好的政策解决这些有大量前期投入的土地，无偿收地的工作估计会遭遇相当大的难度。

　　记者从广州市国土部门了解到，该局正在制订新的方案推动二手土地市场发育和闲置土地的盘活。目前初步方案已经确定，只是需要细化某些环节，估计今年可以出台。

　　该局有关官员介绍，新方案实施后，闲置土地持有者将可以向政府提出申请，由政府出面组织拍卖。拍卖所得的一部分将用于补偿持有者前期投入部分。“这个方式既可以盘活闲置土地，也能够对持有者提供相应补偿。”