上海地产洗牌全景预测

　　本报记者 廖春梅

　　回头来看，2005年5月11日也许是上海楼市的一个历史性时刻。因为从那一刻起，上海楼市也许将暂停长达四五年的飞速增长，进行全面的调整，挤掉房产的泡沫，从而步入理性发展阶段

　　5月房产新政使上海楼市一个多月来涌动的暗流破冰而出：住宅供应巨增，房价开始松动。但在接下来的时间里，上海房价是会一路下跌，还是虚惊一场逆势而上？目前谁也无法给一个肯定的答案，但是房产业内人士已开始研究上海楼市的未来走向。

　　去年12月楼市已出现异常

　　上海道邦投资咨询有限公司林荣时和他的温州合伙人从事着上海房地产的咨询、策划和投资。曾在多家证券公司工作过的林荣时看多了股市的起起落落，对投资者的心态多有了解。而当去年12月上海楼市开始异常飙升时，他和他的同事就预见到最迟今年6月底，上海楼市的形势会逆转直下。

　　林荣时给记者画了这样一张上海楼市走向图。

　　上海楼市从2001年6月开始大幅升温，直到2004年4月的3年间，上海房产均价一路走高，从最初的每平方米2000元—3000元上升到每平方米6000元—7000元。如果把数据用图形来表示，其夹角大约为20度到30度。

　　而在2004年4月，由于上海房地产价格一路走高，有专家认为上海房地产市场开始出现泡沫，政府需出台调控措施。2004年4月14日，上海市十二届人大常委会十一次会议通过决定，授权政府可以出台“期房限转令”，以进一步增强政府调控房地产市场的能力，实现有效控制上海房价上涨过快的目标。规定“预购商品房未经预告登记的，或者不符合市政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记”。此项决定于2004年4月26日起施行，该举措被认为是遏制“炒房”、平抑房价的杀手锏。此后到2004年年底是上海楼市短暂的盘整期，房产均价在每平方米6000元—8000元期间浮动。

　　而2005年新年一过，上海楼市突然大幅走高，市场各方力量对上海楼市空前一致看好，上海房价一路飙升，房产均价迅速突破每平方米1万元。从图形上来看，上升曲线的夹角在60度以上，后期更有直线上升的趋势。林荣时告诉记者，这时他就感觉到上海楼市已出现异常现象，这主要表现在两个方面，一是此时楼市发展趋势与当局政府的意图背道而驰，在政府出台宏观调控措施之后，房价仍直线上升，这种与政策逆向而行的现象显然是不正常的；第二，市场对上海楼市空前一致地看好，到处都是“叫好”的呼声，这显然已经到了非理性的地步。综合这两点，林荣时和他的同事认为上海房价最迟到2005年6月底会出现逆转的趋势。

　　而对以后上海房产的发展趋势，林荣时告诉记者，他和他的同事们认为，从现在起到今年年底将会是上海楼市盘整时期，其间也许会有几次反复，但房价逐步回落是一定的。而从2006年到2007年，上海楼市将继续全面调整。根据林荣时的估计，最终上海房产均价会回落到2004年4月份的水平即6000元—7000元。此后上海楼市将会步入理性发展的阶段。

　　市中心与郊区，谁先降价

　　5月11日，国家七部委调整房地产营业税的政策出来后，房地产业内人士比较一致地认为上海楼市将出现全面的调整，但对于上海市中心的中高档房产先崩盘还是郊区中档投资性房产先降价，他们之间却有比较大的争论。

　　房地产咨询公司天启&开启机构的负责人之一张布认为，上海房地产未来要跌的话只是部分的区域，如宝山区、闵行区等居住和投资混合的城市周边区域，而像浦东陆家嘴等有刚性需求的地方是不会跌的。

　　中原地产高级咨询顾问杨东也认为需求将占绝对主导地位，因此像卢湾、黄浦等上海市中心地区的楼盘抗跌能力会比较强。

　　而第一中国房地产发展集团的销售经理鲍滋元则认为内环线的房子或者说上海市中心的房子如果跌的话就会彻底地跌，而中环线的房子(介于市中心和郊区之间)由于自住的需求比较强估计会比较好。

　　与鲍滋元持相同观点的还有林荣时，他认为，上海楼市调整将从市中心开始，因为那里的房子房价最高，泡沫最多，价格调整的幅度将最大。

　　而有部分人士则认为要根据楼盘的地段和综合品质来判断。他们认为一般地段优越、品质优秀的楼盘抗跌能力最强，因为这种楼盘很稀少，将会被部分资金实力雄厚的投资者长期持有。

　　温州投资者想再次抄底

　　业内人士普遍认为，这不仅仅是一场针对上海房价的调整，而是针对上海整个房地产业的全面调整。在这场调整中，开发商、房产中介和咨询机构及投资者都将面临重新洗牌。

　　对于开发商而言，这将是一场大鱼吃小鱼的斗争。荒岛房产市场研究中心主任冯伟认为，下半年一般是开发商资金最为短缺的时候，上海楼市从5月开始出现逆转的话，房子卖不动，开发商资金将无法回收。因此资金实力雄厚的开发商也许能躲过这一轮的调整，而缺乏资金的中小开发商则将倒闭或被大的开发商收购。

　　林荣时同时向记者透露，他们已经和一批温州投资者联系过了，就等上海房价下跌，开发商卖不动房子而又急需资金的时候大量收购优质的楼盘，然后再卖出，因为从长期来看，上海的房子仍有非常大的需求。而对投资来说，这场楼市调整会赶走许多投机的投资者而留下资金实力雄厚长期持有房产的投资者。