土地供应趋紧破产厂房成香饽饽

　　本报记者 林明 发自北京

　　厂房地块以破产资产拍卖形式进入市场，对地产商而言无疑多了一种选择，而这种选择也有“扩容”的趋势，据北京产权交易所内部资料显示，除了厂房资产物业直接进入拍卖程序外，也有越来越多的国有房产公司股权进行公开挂牌转让

　　继北京第二毛纺织厂(下称“北京二毛”)破产厂房以3.1亿元高价被房产商竞价拍得后，另一家破产清算物业——北京铝加工厂日前也以8670万元成功拍卖转让。此外，体量更大、位于房山区的同类资产——北京红光机械厂及其相关物业正在紧锣密鼓的前期拍卖准备中。

　　据北京市产权交易所(下称“北交所”)内部人士透露，更多项目将于近日内逐步推向市场。在北京上半年土地市场供应量偏紧的环境下，竞拍破产清算厂房资产正式进入开发商的视线。

　　破产厂房受追捧

　　3月底，今年以来北京最大的一笔破产清算资产竞拍诞生。经过数轮激烈的价格竞逐，北京明天房地产开发公司最终以3.1亿元的价格购得北京二毛的整体破产财产，其中包括位于昌平区的20万平方米的土地、8万平方米的厂房竞拍价格也从1.6亿元的底价一路抬升至3.1亿元，比起拍价高出了约83.4%。

　　据悉，这场拍卖会同时也创下了北京产权交易所近百场拍卖会的历史新高。由于北京二毛纺织集团的破产厂房位于京郊昌平政府街南侧，紧邻中国政法大学，地理位置优越，整个区域各类配套设施完善，属于较为难得的成熟地块，开发房地产项目潜力很大。最终吸引了包括北京明天房地产开发有限公司、北京懋源苑房地产开发有限公司、北京昌平房地产开发有限公司、华纺房地产开发公司以及中国政法大学等五家单位共同参与了竞拍。

　　“这个地块配套相当完善，开发商购买后，几乎无需做任何配套辅助建设，就可以直接投入开发建设。”其中一位竞拍者告诉记者。由于地块紧邻昌平区政府，周边环境十分成熟，市场需求旺盛。据悉，北京明天房地产开发公司已经开始着手规划，开发目标初步定位为中高档住宅。

　　日前，另一个破产厂房项目也同样顺利拍卖给了一家本地开发商。该厂房地理位置相对较偏、位于延庆的北京铝加工厂同样受到了来自延庆当地2家房产商的关注，另一家开发企业则来自通州。虽然没有达到北京二毛项目的高价，但整体资产最后仍以8670万元顺利拍出。

　　据了解，这些企业大多对当地市场十分了解，不少企业自身就是本土开发商，对区域市场十分熟悉，并从很早以前就开始关注该项目。北京产权交易所总裁熊焰表示，通过拍卖的形式将一些包括厂房资产在内的资产整体转让，一方面可以使国有资产以市场价格实现最大化，尤其是房地产行业发展势头良好，项目多卖出的价格对一个破产企业尤为重要；另一方面，开发商也多了一种获取开发项目的渠道。

　　板块成熟与否是关键

　　由于北京四、五环以内的大部分工厂厂房都早已纳入城市土地储备开发的规划之内，目前主要入市交易的厂房项目位于城市周边各区域。据不完全统计，在昌平、延庆、大兴、房山等市郊区域板块存在的此类项目较多。而即使是北京周边区域同样的厂房项目也存在着较大的价格落差。

　　“在工厂企业的破产资产中，开发商对于项目取舍竞逐程度取决于区域的配套成熟度。”北京炎黄拍卖有限公司总经理陆乃红告诉记者，同样是差不多的地块面积和厂房面积，最后形成的市场价格甚至可能是相差数倍。

　　以上述两个案例为证，从体量上来看，北京二毛地块面积为20万平方米，而位于延庆县延庆镇莲花池村西的北京铝加工厂的土地面积近26万平方米，多出近6万平方米，然而，由于北京二毛地块的所有商业、生活必须配套设施十分到位，从而受到了开发企业的热烈追捧，实际成交价格超出了北京铝加工厂近4倍。

　　陆乃红认为，区域的配套成熟度尤为关键，开发商十分看中能否直接进入开发阶段，在一个相对偏远而又无生活配套设施的区域开发地产项目是不可想象的，这可能需要开发商要先进行所有配套设施的先期建设。

　　同样的情况也出现在即将入市的北京红光机械厂项目上，红光机械厂位于房山区周口店地区新街村西，占地面积约32万平方米，现有建筑面积2.76万平方米，而其最终的资产评估总值仅为4498万元。相比前两个项目，红光机械厂的区域配套设施更加稀缺。这也是造成该项目体量最大，而起价不高的根本原因。

　　“过去人们总以为城市市郊结合区域房价、地价差别不大，然而市场的实际情况是开发商热衷成熟地块，周边区域的地价落差正在拉开距离。”陆乃红表示，相比配套不成熟的大宗地块，开发商更愿意选择价格高、成熟度好的中型地块。

　　破产资产的入市瓶颈

　　厂房地块以破产资产拍卖形式进入市场，对地产商而言无疑多了一种选择，而这种选择也有“扩容”的趋势，据北京产权交易所内部资料显示，除了厂房资产物业直接进入拍卖程序外，也有越来越多的国有房产公司股权进行公开挂牌转让。北交所信息部李响告诉记者，房地产业作为第三产业，产权交易日益活跃，房地产公司的股权交易已经是最为抢手的行业之一，而未来对于破产厂房资产进入拍卖流程这一部分业务，随着清算工作推进，会有更多项目进入市场交易。北交所会对项目信息作全方位的跟踪和推介。

　　另一方面，目前市场参与主体仍主要集中在本土的一些企业上，不少北京其他开发公司以及外地来京需要开发项目的地产商有着自己的犹豫。事实也证明了这一点，在北京二毛地块的争夺上，五家开发企业几乎全部为昌平当地区域的房产公司，而北京铝加工厂项目竞拍者有两家来自延庆当地，另一家通州企业也是对项目较为熟悉，跟踪已久。

　　“就目前来看，不少非本地的北京房企和外来开发商对于破产厂房项目仍有较大顾虑，”陆乃红向记者分析，其中最为关键的是对破产项目地块的规划以及购买后改为地产开发申请等环节的顾虑。再加上对于市场调研的周期等，显然不如知根知底的当地企业，此外，当地区域政府对于项目的态度也十分关键，开发商在没有摸清底数的情况下，通常不会选择贸然进入。

　　“解决这些问题，需要更多环节予以支持，共同推动，这样才能将这个市场做得更大。”陆乃红对此充满信心。