银行再诊个贷风险二手房交易雪上加霜

　　防止个人房贷风险已经成为跨行业系统工程，流程审批环节的不断完善将令炒房套现者愈发艰难

　　本报记者 于兵兵 发自上海

　　“当老百姓认识到可以用银行的钱来为自己买房子的时候，他们的消费热情急速膨胀 起来。”上海金丰易居沈阳分公司市场部经理敖鑫回忆说。作为上海第一营销代理品牌，金丰易居经历了上海楼市的巅峰时刻。与此消费热情同步的是，当银行认识到这个优质的信贷产品将成为银行最有力的收益依靠的时候，各银行对房贷的热情也随之水涨船高。

　　上海市银行同业公会原秘书长朱德林认为，“一般来说，评定一个房贷产品的安全与否要在放贷后8年。”

　　“刚开始做房贷业务的时候，银行对这种贷款可以说基本上是不设防的。即使是在两年前，我们也不会坐在这里讨论房贷风险的话题。”这是一位银行人士在16日举行的“房屋抵押贷款风险控制研讨会”上发表的感慨。

　　金融系统绷紧个贷风险意识

　　就在中央对房地产市场的宏观调控政策如急风骤雨般袭来的时候，金融系统对个人购房贷款风险的紧张度也陡然增加。

　　与以往的金融研讨会不同，这次会议聚集了十多个房地产相关行业的人士共同参与。这些行业包括了上海银监会、上海市高级人民法院、经侦总队、上海市房地产交易中心、相关政法学院、房地产中介公司、房地产金融服务机构、律师事务所、评估机构、担保公司，甚至公证机构。

　　“如此大规模、跨行业地研究住房按揭贷款风险，探讨规避风险的办法，这在上海市还是第一次。”上海法学会金融法研究会总干事吴弘说。这一方面表明个人住房贷款在银行贷款体系中的重要地位，另一方面说明银行越来越意识到风险防控的复杂性和重要性。

　　“个人购房贷款的风险防控，已经远远超出了银行系统的范畴，成为一个跨行业的系统工程。”会议组织方之一、上海亿通房产总经理苏一倩表示。

　　据朱德林透露，今年第一季度，上海市新增个人住房贷款已经占到上海各商业银行全部新增贷款比例的80%以上。高房贷比例的直接后果之一就是银行信贷的高风险。据上海市虹口法院立案庭庭长黄凯介绍，有关房地产贷款方面的纠纷案件正呈现明显的上升趋势。

　　新政策影响下，房贷坏账率增加

　　“受新政策影响，一、二手房成交量下降，必然影响银行的个人购房贷款业务。”中国银行上海长宁支行副行长仇一尘对记者说。而此时，也最有可能是购房贷款风险频发的时期。

　　“有一套房子，原价150万元，现在已经降到130万元了。你要吗？”房产中介经纪人张楠(化名)一见到记者就急急地说。据他介绍，这是一个手里有六七套房子的投资者，因为无力偿还银行贷款，不得不低价出手一套。像这样的房源小张手里有30多套，同时，他手中也累积了200多个以前登记的意向购房客户。“可是现在所有的客户都改为观望，不再出手了。”有银行还贷压力的投资者显然无法在这个时间段内顺利套现。

　　小张自己也是一个炒房族。他在上海买了两套房子，月还款需要5000元。以往行业景气、销售业绩好的时候，他的月收入在万元左右。而现在，和很多经纪人一样，他每月只能拿到1000元钱的基本工资。“我也有很大的还款压力，这个月的勉强还了，还不知道下个月该怎么办。”说这话时，小张一脸茫然。

　　“如果一个消费者将全部月收入的50%投资在住房上，这是比较合理的上限。而我国有些城市的居民收入与购房投资比显然已经超过了这个限度。因此，这些贷款人基本上经不起生活的任何风吹草动的变故，而如果利率等宏观调控政策稍有调整，都会影响他们的还贷能力。”一位房地产金融人士说。

　　而这一局面的最后结果就是银行坏账的增加。

　　防控风险有赖体制完善

　　一对夫妻可以将一套房子以“一买一卖”的方式套得近百万银行贷款。这是记者从一位市场从业人员口中听到的介绍。

　　据了解，在前几年，炒房者通过与中介公司、评估单位串谋，提高房子的评估价值来骗取银行贷款的做法并不罕见。比如，一套用50万元买进的房子，如果售出时要价80万元，而评估公司又确认了这个价值，那么买方就可以贷款70%，即贷出56万元。如果买卖方为一家，那么这次交易就净得6万元和一套有了抵押的房产。“在那段时间，市场上常出现这种零首付，甚至负首付的情况。这对于房地产市场来说肯定是不正常的，银行的信贷风险也由此可见一斑。”一位房地产金融人士说。

　　现在，银行系统对这些风险的监控显然已经逐步成熟。

　　据上海银行延中支行副行长曹政介绍，目前，上海银行除了考核贷款者收入证明、身份证明外，还要与贷款人进行面谈，以进一步确认身份。

　　但是，这些工作对于个贷风险防控来说仍然是操作层面的努力。“防控金融风险主要还是应从制度上抓起。”很多参加研讨会的金融界人士表示。比如，个人征信系统的完善以及跨行业合作局面的形成。

　　据曹政介绍，央行正在完善的个人征信系统将为各银行提供查询功能。而上海早在几年前就成立了资信有限公司，专门汇总个人资信情况，上海各银行已经可以通过有偿查询的方式获得贷款人的资信数据。

　　“但是，很多银行在实际操作中并不会去做这种有偿查询的工作。”一位银行工作人员无奈地说。这也是金融界缺乏资信意识和资信文化的体现。

　　另一方面，各行业共同分担风险防控责任成为未来房贷市场的趋势。比如，上海各房地产金融服务机构、中介公司已经与银行达成责任性协议，金融服务机构将对所引荐贷款承担一定的风险责任，同时还将提供资信状况审核、不良贷款催讨等服务内容。