调控政策趋紧 中小房企乌云压顶半数或将退出市场

　　本报记者 林明 发自北京

　　对于房地产企业来说，尤其是中小房企，这两年的日子并不好过。先有“8·31”土地大限，再有银根紧缩，中小房企还没等透过气来，国家七部委又联合发文调控房地产业。套在房地产企业头上的紧箍越来越多，也越来越紧，随着前面一批中小房企的依次倒下，国家七部委的联手或将再次引起一次中小房企退出市场潮。

　　中小企业犹豫是否拿地

　　国务院七部委联合出台的稳定房价的文件中，土地资源是调控房地产市场的源头环节。对1年内闲置土地开征闲置费，2年闲置土地无偿收回的新规提高了地产商运作难度。然而不少具备一定实力规模的大开发商仍然表示了继续购地的愿望，阳光100常务副总经理范小冲表示，对于企业而言，除了继续拓展全国化的发展战略之外，还将继续在北京寻找适合企业定位的地块项目。北京顺驰置地董事长荆宏也表示会在下半年寻觅适合的土地项目，扩大顺驰在北京的土地储备。

　　范小冲告诉记者，目前阳光100在北京的项目基本成形后，接下来要寻找其他地块项目，这是源于对北京房地产市场的信心，而类似现有项目基本结束后，需要拓展新市场的开发公司还有很多，这些公司是未来市场的主要力量。而相比之下，一些中小型的房地产企业可能因为自身实力等原因，逐步退出这个行业。

　　一位在北京市场有着10多年经验的土地中介商告诉记者，目前活跃在二手土地市场的企业正在大幅减少，原来约有300~400家房企客户，而最近在寻找项目的却只有不到20家，这些大多都为中小型房地产企业，其中最大的原因是大部分企业内部资金告急。另一方面，“8·31”以后，拥有土地项目的公司或者自行开发，或者土地出现问题无法转让，真正能在市场上可供交易的地块也在迅速减少。

　　据这位中介商介绍，目前北京共计各类房产开发商达3000~4000家，其中真正有开发能力的仅占一半左右，其余一些企业虽然手上握有部分地块，但因其自身并不具备开发实力，所以在等着转让。而在具备开发能力的约2000家开发商中，半数以上企业为中小型开发商，即拥有1~2个中等体量(20万平方米)的项目，他们无法在完成现有开发项目的同时，再进行其他土地项目的收购储备。而随着房地产新政策的不断出台，市场观望气氛加重，中小房企资金压力日益显现，大部分企业会因此而保持谨慎观望，不得不放弃对土地项目的追逐，有的在市场积压下不得不选择退出。

　　“今年土地市场一定是大开发商间的竞争市场，其实这一趋势从去年已经开始。”该中介商表示。

　　市场加速集中

　　每一次房地产市场调控都被认为是行业门槛的又一次提高，而日前七部委联合发文要求稳定市场，则是对房地产企业的运作门槛、资金保障提出了更高的要求，范小冲认为，这将导致市场格局的进一步整合，从中长期来看，对净化整个房地产行业有积极意义。

　　以市场供需角度来看，房地产新政策明确了未来市场商品定位的主流。范小冲表示，经济适用房、受老百姓欢迎的普通住宅建设力度大幅增强，未来对于容积率也将可能适度放宽，这要求更多开发商符合市场需求，一些不规范，不符合市场发展要求的房企同样会被淘汰。

　　而对于不少全国扩张的大开发商而言，这次调整更是一次机遇，在一些企业出局的同时，通过全国发展战略，开发符合定位的市场产品，也是难得的发展空间。在范小冲看来，在中国城市化进程中，伴随着房地产市场持续发展了20年的旺盛需求，无论如何都是真实的。