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编者按：一直以来，旧城改造是开发界颇为头痛的问题，上海新天地的成功让人们看到了一个新的开发方向，即文化创造商业价值；于是，一个全新的地产开发概念———修复性商业开发应运而生。去年有开发商预言透露：今年将是成都的商业地产修复年（本报《先锋楼市》曾做报道），而今，这一预言已渐变为现实，本报记者就此专门进行了走访调查。
修复性商业开发是以历史性建筑为平台，通过建筑、装饰、艺术以及修复性专业技术
手段，对平台进行定向修复，以保持并延伸其文化、历史和风貌内涵，创造和开发其新的商业应用功能，最终成为一种具有特殊意义的商业形式。目前，修复性商业开发运用最多、最成功的是北京和上海。从上海、北京等城市的成功经验来看，修复性商业开发是旧城改造的一条便捷之径，它不可复制的建筑形式、复古的吸引力和深厚的历史文化内涵，可以成为艺术与商业更理想的接合平台。截至去年，成都尚没有出现真正的修复性商业开发项目，但从今年开始，宽、窄巷子修复改造，九眼桥太平新巷“成都老房子”项目和大慈寺修复改造等工程全面实施，这也标志着成都商业地产开发迈上新的开发路线———修复性商业开发。
开发：“拯救”古建筑文化
宽、窄巷子
从上个月开始，宽、窄巷子历史文化保护街区全面修复改造工作就正式启动了。近日，记者在现场看到，作为宽、窄巷子历史文化街区周边风貌整治首个项目的长顺街农贸市场目前已全部改造完工。农贸市场大楼顶部已改建成为川西风格的坡形屋顶，屋顶铺上了小青瓦，大楼外墙则敷设上长方形小青砖，以前的玻璃窗换成了雕花木格窗，古色古香的大楼，让人有一种穿越时空，浮想从前的感觉。
据了解，宽、窄巷子改造工程与以往一般旧城改造有着实质性区别：它不是推倒重建，而是为再现老成都历史文化风貌采取的保护性或抢救性改造。这个占地面积近300亩的区域主要包括两方面内容，一是核心保护区，一是环境协调区。核心区内本着“只迁不拆”的实施原则，保留该区域内近40％的建筑，并对它们采取修缮方式，按照原有特征进行修复，完善内部设施；剩下近60％的建筑则将在保持原有建筑风貌的基础上改建，做到“整旧如旧”。环境协调区内原有的大部分建筑将予以拆除，纳入重新开发建设范围内，新开发的建筑为独立仿古宅院式别墅，其风格、尺度与材料将与核心保护区保持一致，做到“整新如旧”。
太平新巷
从去年8月份开始，位于九眼桥锦江河畔的“成都老房子”休闲街项目因为推出成都旧城改造的第一个“不动迁模式”而备受关注。今天，“老房子”一期改造已基本完成，明清时期川西民居风格的建筑群取代了原来破旧不堪的低洼棚，目前已有数家酒吧、茶坊开始营业，修复性商业地产魅力初现。
负责太平巷改造的武侯区房管局旧城改造办公室透露，将按照“修旧如旧”的原则对原有建筑进行改造，九眼桥至安顺廊桥300多米长的地段将打造为“老成都码头文化风情”休闲商业街；修复老码头，重建吊脚楼，现有民居也将统一改造为具有川西民居特色的川西市井小巷和平民院落，还原老码头的“杂乱美”。今后的太平巷将成为成都市区最具川西特色的老房子。除了恢复廊桥古井、沿河庭院外，还将从安顺廊桥锦江上游引一条景观水渠，水渠由西向东横穿太平新巷，总长度约200米，宽度在2－4米不等。老房子还要建艾芜文化纪念碑、放生池及沿河休闲区。改造后，该片区与水井坊隔河相望，同九眼桥、安顺廊桥连成一线，形成新成都“码头、廊桥、川西民居”成片相连的历史文化风景和特色商业区。
大慈寺片区
成都市三大历史保护街区之一的大慈寺片区，从2002年上半年就启动拆迁工作。改造后的大慈寺片区变脸为具有明清风貌的步行文化商业聚集区，其步行街区将从春熙路一直延伸至府南河。
据市统建办相关负责人透露，大慈寺片区改造过程中将恪守“修旧如旧”的原则，包括东、西、南、北四条糠市街等历史街区都将保持原汁原味。此次保护性改造还规划了“核心保护”区域，即保持原状不作修改的部分，其中包括大慈寺寺庙、字库等。此外，大慈寺片区与府南河相连处拟重建古东门大桥，设游船码头和码头阶梯广场，并对现有建筑进行传统韵味改造。新的建筑将按明清风格来打造，比如会在地面铺望砖，屋顶盖瓦、筑背等。
功能：文化+商业+旅游
随着以基础设施为重点的旧城改造工作如火如荼地进行，作为城市的建设者、城市的运营商，许多开发商已经意识到挖掘历史文化、研究民俗生活风貌对项目开发价值的重要性。只是目前成都的开发商在项目开发时对历史文化的演绎，更多的是通过新建项目来表达，而忽视了运用修复性开发手段对成本节约的优势。目前正值成都旧城改造的契机，开发商该如何抓住其间蕴藏的商机？
成都知名建筑师刘家琨在谈到成都旧城改造时说，成都已经没有什么可拆的了。作为一个所谓的历史文化名城，成都在历史硬件方面遗存下来的东西已经很少了，只是些历史碎片，只能相当于“现代家庭中的盆景”。宽、窄巷子正向上海新天地努力———怀旧型旅游资源的巨大商业价值众所周知，早已成为抢手的开发项目。
在发达国家，制定年代越来越近的保护政策，已经成为趋势。在更大的城市里，过去几十年的建筑类型，那些粮仓、大厂房、大礼堂等等计划经济时代的产物，正在成为日渐时尚的都市收藏，它使城市发展历史呈现越来越丰富的断面，并最终成为城市的文化资源。刘家琨称，修复性商业开发是对城市固有空间资源的再利用，利用其原有位置（一般较好）、原有空间（一般较高大）以及其历史内涵，都是地产开发中的商机；但如何创造性地把资源效益最大化又是修复性商业开发最大的难点。因此他认为，要克服这一难点，就应注意尽可能利用，而不是毁坏原有资源中珍贵的“历史本真性”，编造虚假布景。
成都蜂巢地产营销公司总监银海是一名上海人，长期接触上海一些成功的修复性商业开发项目。他说，“经营城市”就是要深刻挖掘、利用好城市的优势和文化遗产资源，创造出新的价值；创新的同时，需要传承传统。上海“新天地”的开发正是经营城市的一个较好的例子，与成都的宽窄巷子、大慈寺、太平新巷川西民居的情况相似。如果成都的古旧历史建筑通过修复性开发，向“文化、商业、旅游”综合发展，其旧有的单一功能就可以得到置换并丰富，可以最大限度地发挥它的商业价值。
经营：“借壳上市”打造另类商机
据了解，上海“新天地”改建前是有近百年历史的旧里弄石库门建筑住宅群，改造后的“新天地”将上海独特的石库门建筑、旧的街区，打造成具有国际知名度的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲中心。目前，“新天地”共有租户92家，其中餐饮占50％。开发商除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成，年收入可达7000万元———8000万元。
根据不动迁方案，太平新巷“成都老房子”被政府统一改造成川西民居风味的沿街房屋，新改造房屋的商业收入是谁投资谁收益。记者了解到，“老房子”旧房改造的建设成本为每平方米800元—1000元，而建成后的租金，根据口岸差异在50元/平方米—80元/平方米之间；如此计算，在不到20个月内，改建者可收回全部投资成本。已经入驻“老房子”的“景介俱乐部”魏总告诉记者，“老房子”地理位置非常好，对面是未来的香格里拉大酒店，又背靠四川大学和四川音乐学院，周边又有多个高档楼盘，消费人群庞大；加上政府的精心打造，可以说规划、口岸、定位、消费群种种要素都使“老房子”前景可观。
早报记者阚晓玉郑东君摄影李国东
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