涉足上海二手土地市场开发商举棋不定

　　本报记者 郝倩 发自上海

　　虽然上海二手土地市场的情况非常复杂，还是被越来越多的开发商看做其企业继续生存发展的一条不可或缺的路径。特别是在宏观调控的方向越来越明朗之后，有关土地的限制正在加强。这让二手市场的土地更加紧俏

　　虽然上海二手土地市场的情况非常复杂，还是被越来越多的开发商看做其企业继续生存发展的一条不可或缺的路径。特别是在宏观调控的方向越来越明朗之后，有关土地的限制正在加强。这让二手市场的土地更加紧俏。

　　市场无序入市犹疑

　　根据国务院转发七部委的文件，国家将严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。同时，有关加大土地供应调控力度的意见也同时具体细化。其中，很明确的一点就是“要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应”。

　　此外，还要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

　　“上海目前还没有专门针对二手土地市场的翔实资料，但是可以肯定的是，二手土地通常面临合同纠纷，或者是产权不明晰等诸多选择。所以对于开发商来说，这并不是最优选择。”大华集团营销管理中心副总经理胡正华对本报记者表示。

　　事实上，二手土地市场的复杂性也使得目前没有一个机构可以提供足够详细的二手土地的资料。这一点也造成了二手土地市场相对于一级土地市场的混乱性。

　　“归根结底二手土地的取得还是要通过中介机构来进行。中介机构中包括土地交易所；土地使用权拥有方委托机构；涉及一级土地市场的中介机构。2000年前直接交易，二手土地交易双方可以直接洽谈，但是这种方式目前已经不可行。来源的复杂性使得没有一家机构能够做到对全市的二级土地市场的资料统筹。”一位开发商对本报记者表示。

　　供应紧缺被迫入市

　　虽然开发商或多或少都对二手土地有一定的怀疑，但是二手土地依然在很大程度上成为他们解决土地问题的重要方面。

　　“目前市场上通过招、拍、挂三种公开途径取得的土地越来越少，而且价格较贵。目前大华集团在外地市场也会在公开取得土地的同时通过收购当地的开发企业，来取得当地的土地。但是目前上海市场还没有采取这样的方案。即使是在收购的同时，大华集团也从来没有放弃对二手土地市场的关注。”大华集团营销管理中心副总经理胡正华说。

　　已经有开发商在通过收购外地企业来获取外地的土地。这其中包括万科对于浙江南都的收购。而目前上海的开发商也越来越多地采取同样的方式来获取土地，绿地集团对于长三角一家房产企业的收购也在进行当中。获取土地不外乎是这次收购的原因之一。

　　世茂集团3年前所获取的一块佘山的土地就是通过二手市场取得。记者了解到，该地块当初实际上是政府做红娘的一次土地转让。世茂国际会议中心项目在2002年已由世茂集团与锦江集团签订土地使用权转让协议，此项目占地17万平方米，建设室内外会议设施，建设200~300套豪华客房以及部分酒店度假别墅。该项目已完成地产移交、公司领照，还就国际会议中心设计方案开展国际招标，并于当年年内正式开工建设。

　　对于该地块的转让，世茂集团一直表现得比较低调，也没有对外透露该地块的土地转让价格，但是有一个数字可以对该地块的价格形成比较意义。据了解，打造上海亿元别墅的嘉城兆业当时获取土地的成本大约在30万元/亩。而2001年上海土地批租地块中，佘山国家旅游度假区02号地块受让方即为嘉城兆业，受让楼面地价为500元/平方米。

　　这个二手土地的项目并没有给世茂集团解渴，起码在上海市场，世茂集团现在操作的项目已经基本都是商业地产项目，包括酒店和商场，而佘山的别墅项目是他们唯一在操作的住宅地产项目。

　　“世茂集团并不是要退出住宅市场，而是因为目前没有合适的住宅类土地。如果可以寻到符合世茂集团宗旨的土地，还是依然要开发住宅项目。”世茂集团执行董事许世坛对本报记者表示。

　　同时记者了解到，世茂集团已经在二手市场找寻适合其开发住宅项目的土地，但是目前还没有定论。

　　有人评论说，2004年中海地产是典型的“闷声发大财”，原因就是它令人吃惊的快速圈地行动。根据深圳业界人士的粗略统计，2004年中海地产在全国四处拿地，新增可开发土地达500万平方米之多，总土地储备量则接近1000万平方米。

　　虽然中海地产在去年的新江湾城地块出让中失利，但是他们依然在关注上海2005年1号土地出让公告的进展情况。同时，从中海地产传出的消息是：他们今年依然要保持一个比较凶猛的拿地势头。其内部工作人员对本报记者表示：中海地产去年在土地一手市场没有成功取得一些地块，这并不是因为他们没有拿地的资本实力，而是因为他们认为土地出让的价格超出他们的预算。目前，二手市场也是他们获取土地的关注方向之一，他们希望通过二手市场能够取得地段稍好、又有一个相对合理价格的土地。