上海六成商业地产变向突围 开发商欲长期持有物业

　　本报记者 郝倩 发自上海

　　进入中国内地市场已经5年的美国捷得国际建筑事务所正在寻求更多合作伙伴。这一点正好应了上海刚刚兴起商业地产的发展形势，因为越来越多开发商已经开始注意到大型商业地产后期健康运作的重要性。

　　“60%的发展商想要拥有物业，重点发展项目；40%的发展商想在商业地产项目建好之后，直接出售卖掉，有一个非常快的现金回收。但是从目前的形势来看，越来越多的开发商已经希望自己持有物业经营。”美国捷得国际建筑师事务所香港办事处高级副总裁兼执行董事PhilKim对本报记者表示。

　　长期持有物业才能获取利润

　　“发展商分长期投资和短期投资，所需要采取的策略完全相反。这就如同是度身定做衣服，还是从货架上直接取下大规模生产出的衣服。这是一样的道理。”PhilKim说。

　　实际上，很多发展商都正处在这样的发展关口，上海悦达房地产开发有限公司为了发展自己的几个商业地产项目，正在紧急筹备一个商业经营公司，以期对其开发出来的商业物业进行一个系统的经营。

　　据中国购物中心协会调查，截至2003年底内地省会以上城市购物中心总数为236家，投资总额1700亿元。而2004年初的一份权威调查数据显示，内地已建成和正在规划、建设中的购物中心数量在400家以上，投资总额2000多亿元。购物中心正在中国内地各地兴起，北京、上海、广州、深圳等地都在大规模建设购物中心。

　　然而，截至目前，中国购物中心行业发展已经形成了一个怪圈：参与者众，得益者鲜，运营很成功的购物中心目前很少。但在美国等西方国家，购物中心已经成为主流零售业态，销售额已占据其社会零售总额的一半左右。

　　金丰易居副总裁丁祖昱在对他在上海所经手的一些案例进行分析后，认为“这些项目，55%左右已经开始经营。经营状况好的是27%，一般性的在51%，差的有21%。也就是说，经营状况好的不到三成”。

　　“现在的情况逼迫发展商必须要自己持有物业，才有可能获取利润，否则，连出售都相当困难。”上海悦达房地产开发有限公司企业发展部经理罗朝晖对本报记者表示。而在他看来，先前已经有很多经营商业地产的失败案例，这些案例多是因为发展商急于出售，然后利用回租进行经营，这种做法的后果往往是难以卖出好价钱。

　　很多开发商认为：之前有很多开发商一开始就采取出售的方式，是因为资金上的压力，必须用短、平、快的开发方式。实际上，真正持有物业进行经营才是符合商业地产规律的。但是，这对开发商的资金要求非常高。这同样也给资金雄厚的发展商带来了发展机遇。

　　“目前内地的商业地产对于前期的设计还没有一个具体的投资评估标准。同时，内地在商业地产上也没有比较成熟的设计事务所。基本上，目前的情况显示：如果目前还仅仅停留在写字楼加之商铺的运作模式上，那么这些商铺只能被称做‘配套设施’。但是实际上商铺和写字楼本来就是互动关系，这是商业地产十分强调的。”罗朝晖说。

　　上海爱梦敦置业有限公司副董事长朱联忠在这点上和悦达也达成了共识，他一直认为：“如果要追求利益最大化，就必须持有物业一个阶段，从而产生价值。如果仅仅按照通常情况下，买图纸的方式来卖商场，很难卖得出好的价格。”

　　为商业物业增值

　　越来越多的开发商希望在商业地产开发的各个环节为自己的项目增值。

　　由于大型购物中心在中国是新生事物，故聘请国外有此经验的设计单位担纲尤显重要。记者在采访中了解到，目前很多开发商已经意识到：住宅地产通常可以大规模复制生产，就算是设计不够好，还可以有居住的使用功能。但是商场这样的商用物业如果没有商家来租用。而设计可以大大提高销售效率。

　　开发商意识到这一点的同时，很多做shoppingmall的设计事务所还没有进入中国内地，很多英国的建筑师和设计师目前在中国内地还没有设立办公室。但是现有的设计事务所之间已经展开了竞争。上海悦达就是在最终权衡之后，选择了一家美国的设计师事务所，而爱梦敦也同样选择了一家海外的设计师事务所来设计自己的开发项目。

　　“真正的现代化商业，上海才刚刚开始。”朱联忠说。他从目前上海商业地产的火爆，以及竞争的加剧中看出：目前上海商业地产的增值潜力刚刚释放出来。

　　上海绿地集团总师室也派了工作人员参加捷得举行的一场专门针对开发商的圆桌会议，绿地目前2个商业项目分别在南京和武汉，都是酒店和写字楼。像捷得所从事的这种超大型的mall的设计，目前绿地还没有类似项目。“但是不排除以后有类似于shoppingmall的大型商业地产项目的运作。”其工作人员对记者表示：类似于这样的品牌设计事务所已经引起了他们的兴趣，这也是为今后开展商业地产项目探路。

　　而浙江南都房地产开发公司也和捷得有了合作，PhilKim对记者介绍说“杭州的项目也在希望通过21个街区来促成西湖商业风景区的延伸，结合杭州现在的西湖旅游资源，做5个街区重新的发展规划”。

　　海内外一些成功的商业地产项目运作之后，正在显示出其增值潜力。地处香港旺角的朗豪坊(Lang-hamPlace)是一个13万平方公尺规模的混合多功能购物中心，于去年10月份开盘。PhilKim介绍说：“正式开幕之后，该项目已经达到了100%的出租率，这个项目3.5万平方米的净可租面积，可以吸引平均每日15万人流，周末20万人流，即使是工作日也可以达到13万的人流量。这个人流量比开发商事先设想的多了1倍。”

　　“对于一个大型开发项目来说，没有一个固定的设计模式，而是要将设计、营销以及后期的租赁统统融合到一起。统一协同性非常重要。”PhilKim说。

　　东京六本木山庄(RoppongiHills)也是一个混合多功能项目，项目规模达到800万平方英尺，这是日本最大的私人房地产开发项目。开盘后第一个月，该项目接待了1000万观光客。“开业第一年商业零售的人流量达到5200万人次，而东京的迪斯尼也不过接待1600万~1700万人次。这个项目的成功在于用独特的设计吸引来周边的人流，从而为城市引入智能化增长。”

　　上实发展总裁卢铿对本报记者表示：目前上海的房地产投资还是普遍缺乏创意。“上海拥有多于5000个16层以上的高层建筑，但是值得民族骄傲的项目实在太少，‘海上海’的项目有6个策划机构参与，总面积23万平方米，税后利润实现8个亿，其中30%的利润来自创意和文化设计。”

　　同时，卢铿表示在这其中有“四大件”不打算卖，这其中包括25000平方米的创意沙龙会所；全中国设备最好的剧场；海上讲堂以及商业街。因为这个商业街是由中央美院设计。

　　“香港的十大开发商，平均每年的收入70%是来自于经营，剩余30%来自销售。经营收入就是拥有的物业，办公楼、商业大厦等。但是内地开发商当中，招商地产比例最高，是25%多一点。这说明做商业房地产内地开发商还很有前景。”丁祖昱说。