华南商业地产热衷异域突围

　　本报记者 吴晓波 发自广州

　　继2003年开发量的井喷，2004年的落成高潮之后，2005年无可避免地要迎来商业地产启用的高潮。但商业地产这一开发、经营并举的业态在项目完工交付使用后开始面对经营这一关，可以说才是最残酷的一关。面临大考的关键时刻，不少商业地产项目都纷纷祭起“异域突围”这一张牌。

　　内地项目喜到香港淘金

　　刚刚报名参加“2005年中国(香港)国际商业地产博览会”的某个广西开发商表示，现在广西的商业地产发展蓬勃，可是经营业态单一，例如南宁市民对商场品牌忠诚度最高的是梦之岛。结果在南宁饭店、新朝阳商业广场、水晶城甚至贵港、梧州、柳州都出现了“梦之岛”这个品牌。他无奈地比喻，当一个人生两个孩子会养得很好，生3个可能会有问题，当超出自己能力范围生4个甚至5个的时候，必定有孩子活不好甚至死亡。像上面说的那种就很显然属于超生了。由于看到缺乏国际性的财团或机构进驻，在市场经营上，总是在一个非常狭窄的市场空间进行同质化竞争，所以他才报名参加了这个博览会，希望能吸引像香港这样商业地产发展良好的城市里的商家，引进先进业态，以便为项目注入新活力。

　　广东省商业地产专业委员会的副主任董方表示，目前国内的商业地产开发存在着众多问题，首先就是缺商家，内地在建的商业地产项目超过200个，面积超过2000万平方米，而国内招商资源有限，有限的连锁企业都只能在各商业项目中近亲繁殖，使项目难以脱颖而出。其次，内地金融政策一再收紧也使开发商面临“断粮”危机。再次，由于内地商业地产发展过快，开发商只能摸着石头过河，缺乏可以借鉴的模式。他认为向邻近东南亚及香港地区等商业地产开发成熟，而且经营环境与内地类似的地区取经，将可为内地的商业地产带来新启发。

　　据了解，不少内地二、三线城市的商业地产项目由于本地的招商资源不多，信息交流不发达，许多开发商开始把希望寄托在“走出去”、到香港或东南亚地区淘金方面。

　　而许多为此服务的博览会也应运而生。例如近期就有由大中华购物中心联盟、广东省连锁经营协会、广东省商业协会牵头，由香港贸易发展局等支持的“2005中国(香港)商业地产展览及考察交流会”。之后还将陆续举办如在拉斯维加斯召开的“2005国际购物中心春季年会”，德国基金洽谈及商业考察会等，为开发商解决招商及引资的难题，而且主要通过业务交流、考察先进商业项目等方式，给开发商带来新模式的借鉴。

　　一线城市开发商偏好单打独斗

　　与二、三线城市的开发商喜欢结队淘金不同，一线城市的开发商更加偏好“独行侠”生涯，大多是自己独自到香港招商，或者专注于吸引本地已打出名气的商家。大中华购物中心联盟的秘书长方志华就承认，目前类似“中国(香港)国家商业地产博览会”这样的交流活动，吸引到的商家主要是一些发达地区的二、三线品牌，而慕名参加这类博览会的，也基本为内地二、三线城市如广西的一些城市及海南三亚之类的开发商。他认为这是由于一线城市如北京、上海、广州等，本地的商家资源已经比较丰富，而且城市的商业基础好，一直是一线品牌的兵家必争之地，各类业态也能共存共荣，不像内地二、三线城市那样需要通过旗舰商家来带动商业氛围，因此到香港及东南亚招商的态度也没有内地二、三线城市的商家那么迫切。

　　而据记者了解，基本上广州、深圳等一线城市不少新的商业项目基本会在落成之前，就已经会自己在香港或东南亚等地开展了招商工作。例如正佳广场在建设过程中，就已经多次到香港、深圳甚至国外招商，而目前其品牌商家也以中高档的在香港地区比较吃香的一线品牌为主。

　　有些开发商甚至会在外地招商基础上，也涉足零售业。例如在广州老城区开发了新光城市广场并兼营新光百货的新光地产的负责人就表示，裙楼经营一直是房地产开发商遇到的头疼问题，最初新光进入百货业就是因为该项业务的招租不理想，1-3层虽然租得不错，但余下楼层则成了骨头，租不出好价。加上集团为了寻找新的利润增长点，所以开始介入零售业做经营。而他认为，目前商业地产项目中，很多都出现地理位置不理想或者符合百货功能的建筑少，使不少项目都是在招商后才根据商家要求进行改造，新光百货在改造过程中也曾经出现过类似问题。

　　大中华购物中心联盟的秘书长方志华表示，商务部在近日发布的《中国流通产业发展报告》中称，2004年，以商业地产投资为先导的流通产业布局调整出现了快速发展态势。全年全国商业地产投资达到1723亿元，比上年增长31.4%，其固定资产投资比上年增长近40%，高于全社会固定资产投资增速13.9个百分点。如果说2003年是商业地产元年，那么2004年就是商业地产高峰年。而2005年，将是商业地产项目洗牌和重组的一年。随着更多项目陆续启动，许多隐性问题将暴露出来，“异域突围”相信是众多商业地产的新解决之道。

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　　广州住宅物业结队“异域突围”

　　继前几年广州楼盘热衷于到香港布展，吸引香港买家到此置业后，今年广州楼盘在宏观调控压力下，更加积极地开拓客源，众多高档楼盘不仅打破地域局限，到内地一线城市及香港地区做推广，其布展范围甚至还扩大到欧美及澳大利亚。

　　以往积极争取香港买家的楼盘多为度假性质浓郁如祈福新邨，或者属于高档的带投资性质的楼盘，如珠江新城的地标性建筑如凯旋新世界。而从5月初起，临近琶洲会展中心的珠江帝景就已经正式与澳大利亚和美国的销售代理机构正式签署海外发售代理协议。其开发商表示海外发售是广州地产界首次尝试的新销售方式，该销售方式如取得成功，可以增强广州楼市的抗风险能力。其后，番禺豪宅星河湾也准备于近期在香港及澳大利亚布展，他们认为将广州的房子直接“出口”，是涉足国际市场和展示自我的机会，可营造更好的品牌形象。而像保利香槟花园这类均价达9000余元/平方米，在广州属于售价在金字塔尖的顶尖物业，为了扩大客源，也在近期到北京、上海等一线城市进行推广。