探秘摩根地产 缘何一手摇旗喊泡沫一手吃进地产

　　如何理解摩根一手摇旗呐喊泡沫，另一手巨资吃进地产?

　　文/本刊记者 庞建新

　　4月花香溢，号称北京CBD富力商圈“双子座”——双井富力城B座前台繁忙，而16层的富力地产开发公司门前一长溜服务台，租户络绎不绝。

　　双子座写字楼A、B两座遥相呼应，本是同根生，命运各不同。B座的主人是刚成立不久的北京富盛利投资咨询有限公司，该公司看似新手上路，实则是久经沙场的大玩家，其最大东家就是全球名声赫赫的摩根斯坦利。

　　此次大摩用4个亿人民币发力北京房地产市场，商界哗然。摩根到底要做什么？

　　渗入中国

　　摩根的概念近乎“玩钱”庄家，其核心的业务是融资和担任财务顾问，摩根已经在这两方面帮助七家大陆公司海外上市，同时也做了很多收购兼并业务，凭借其庞大的资金实力，摩根的触角已经逐渐延伸全球28个国家，业务领域从“金融代理”逐渐扩展到“主体经营性”业务。

　　正如摩根中国区CEO竺稼所言，摩根除了代客业务以外，也有自己的principle(主体)。而他这里所指向的主体之一就是摩根地产部，地产部管理着地产基金，近些年在中国异常活跃。

　　这个代号MSREF摩根地产基金自1991年以来逐步成为全球最活跃的房地产投资者之一，在全球各地购买的物业总值约为273亿美元，地区辐射北京、上海、香港、曼谷、墨尔本、孟买、汉城、新加坡、台北、东京以及悉尼等地，而投资中国市场有10多个房地产项目，总规模逾20亿元。其实，早在2003年，摩根就已经大规模地与内地大房地产企业合作，随后由上海转到北京。

　　据国内西南证券的分析师段海瑞分析，20亿元的人民币与273亿美元相比，所占比例微乎其微。中国市场仅是全球市场的一个微小组成部分，而中国市场的大规模投资也仅是摩根全球战略的重要组成部分。单单从数额来看，中国市场对摩根来说地位还不是很重要，但其战略意义一目了然。

　　摩根地产基金从潜入中国到倍受关注，与中国地产市场政策起伏息息相关。 “摩根之所以把目光转向中国与全球化的地产泡沫有关，”段海瑞认为。

　　从1995年摩根与中国建设银行合作成为首家参股国内合资投资银行以来，一直默默地寻找其他领域的合作伙伴，而与摩根合作的伙伴一般都是规模较大、信誉良好的企业，包括与中国大地产企业的合资合作。

　　“摩根做事一向低调”，富力城商务部总经理关卓鹏认为。摩根与富力双方在合作的过程比较顺利，惟一的困难是双方在项目开发期间关于一些具体的项目审批手续的商谈时间较长；但看好中国地产市场的摩根又是很具耐心的——从形成意向到最终签订协议，前后七八个月时间，双方反复沟通后，终达成一致。

　　在行事稳健的同时，摩根经济学家在中国地产方面却大唱空调，如此背向而驰，另人费解。

　　矛盾的摩根

　　“螳螂捕蝉，黄雀在后”，是国内一些经济界人士对摩根不满情绪的宣泄。

　　2004年年末，摩根中国区首席经济学家谢国忠称中国房地产泡沫巨大，甚至计算出泡沫破灭的时间；而时隔不久，也曾提出类似观点的摩根首席经济学家史蒂芬·罗奇却转变了看法。

　　就在谢国忠大肆唱空的同时，摩根地产基金却与复地集团成立合资公司，又与顺驰达成合作意向——摩根玩了“阴谋”？

　　“如果经济学家在自己观点里提出泡沫经济，他很有可能一边说着中国市场存在泡沫，一边私底下拿出钱去投资房地产”，“用学者的假面伪饰了商人的嘴脸”，诸如此类的观点不断地见诸媒体。

　　对此，摩根中国首席执行官竺稼并不认同，称这是媒体对摩根机制的误解。

　　“谢国忠也好，罗奇也好，任何其他人士也好，他们的观点都是个人的观点”，“分析师在摩根这个机构是完全独立的，我们鼓励他们有独立的思想，我们鼓励大家百花齐放，他们愿意讲什么就让他们去讲，我们的管理层也不会影响他的观点”，“我们自己的房地产基金也读很多其他机构的研究分析报告，不光读罗奇、读谢国忠，我们会自己考虑投入哪个市场”。

　　所谓摩根机制，其基础在于摩根的扁平结构，而不是国内大多数金融机构的层级结构。在这个扁平的结构下，更多的人参与到决策当中来，可以说是一个多参与式的决策程序。不仅在中国，摩根在全球的都是这样的决策程序。

　　“比方说，关于我们的业务方向应该往哪个方向走的决策，每个业务部门都有自己非常大的自主权来决定业务方向和资本调配，”竺稼介绍。

　　作为一个全球知名金融机构，摩根不同于其他商业机构。摩根拥有的大批研究分析人员，包括罗奇、谢国忠等，都在国内外有相当的影响力，他们的言论是媒体和公众关注的焦点。学界也承认，他们的想法和思想往往走在学术界的前面，对企业界也有一定的影响力。

　　实际也证明：摩根经济学家的言论并不代表摩根的行动，这也似乎千真万确。

　　从1998年开始，摩根在亚太的收入增长了70%；而过去10年，来自中国的收入则增长了近12倍。2003年7月，摩根地产基金与上海永业集团建立共同投资上海房地产战略联盟，其投资的第一个项目就是“锦麟天地亚苑”；时隔不久，摩根又与复地集团共同开发了一个高档住宅项目——复地雅园，双方在此项目中的投资总额约为5000万美元；2004年6月，摩根和金地集团、上海盛融公司设立项目公司，摩根占股55%，受让了建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包，而建行的这个不良资产包正是以房地产项目为主；直到最近，摩根斯坦利又从富力地产集团买下一座23层、3万多平方米的写字楼。这一系列的买进与摩根“高唱”中国地产泡沫并行不悖。

　　摩根房地产基金亚太地区房地产业务副总裁白可福在去年12月份表示，2005年该公司在中国内地的投资将是2004年的2至3倍。不仅如此，摩根还在考虑怎样能够把摩根所有的业务都能移到中国来。

　　目前，摩根在中国还没有开展的业务包括基金管理业务。摩根管理的基金遍布全球，规模大概5000多亿美元，他们同样希望能够到中国来参与中国的基金管理。

　　作为一个商业机构，摩根分析师和经济学家固然有自己的言论，然而，机构的决策方向是基于投资成本收益考虑的理性，不会因为个人言论而有所改变的。

　　“如果业务部门没有自己的判断力，不仅具体业务做不好，做公司也一样做不好，”竺稼说。

　　社科院金融研究所易宪容教授认为，海外投行投资国内房产并不意味着国内地产不存在泡沫，投资只是为了盈利，只要具体的项目有钱可赚，就可以投资。

　　聪明的摩根

　　现在，似乎能够理解摩根一手摇旗呐喊泡沫来了，另一手却敢于拿出真金白银“砸”向“有泡沫”的中国地产，其目的昭昭就是为了追逐利润。

　　在资本市场中，资金对风险高低、回报率多少、投资方式与期限长短都有不同的要求。房地产基金是资金逐鹿房地产市场比较普遍的方式。不同的房地产基金投资于期限不同房地产企业或项目，不同的周期产生不同的回报，并承担相应的风险。房地产基金就是通过这样的风险资产组合达到其盈利目的。

　　从机构投资者角度来看，竺稼认为，摩根不是哪个行业都会考虑投资，对于投资回报的考虑是决定因素。摩根地产基金看重的就是地产行业的高回报，这和泡沫成分多少没有本质联系——这也是资本的本性。

　　任何一个市场的价格和盈利空间都是由供求关系决定的，房地产市场也不例外。但是在市场走向不确定的情况下——如当前中国房地产市场，总有一些投资者以为采用市场跟随战略就可以以最小的风险享受最大的市场机会。于是，研究外资对中国房地产的影响，希望从中找到风向标的作用，是放大“摩根”们对中国市场的引领作用的——他们不过也是一个利益追逐者而已。

　　“一个理性的判断绝对不应该说哪个外资公司或内资公司投了就去做。”据了解，摩根地产基金主要资金来源是外部投资者，其中也不乏摩根的自有资金，而投资者看中的正是摩根的投资业绩；而竺稼称，摩根投资房产首先看重的是房产的使用价值，纯投资目的只占第二位。

　　摩根地产基金也采取了一种私募投资方式，不同的是摩根并没有在中国市场上融资，“这些资金都是在海外融资然后投到中国来。”

　　摩根更加聪明的是，他们决定选择做自己熟悉的物业领域，而避开他们所认为的“项目开发风险”。

　　物业收购在中国是一项比较稳定的业务，收购资金基本上依靠银行，但是随着利率的上升，银行还贷的压力不是每个买方都能承担得起的。因此，一般房地产企业在实力较强的时候才会保留自己运作的物业。

　　“摩根的地产基金进来针对的就是存量市场，在物业运做上，摩根有着成熟的经验，此时长期持有自己的物业并收取租金也是房地产成熟的标志，”中国住宅商会会长聂梅生认为。

　　摩根的亚太区房地产业务主管盖迪对中国市场持肯定的态度，特别对上海的房地产市场发展前景充满信心。“其实目前外资地产投资在中国做的还比较少，大量投资还没有投进中国来。”

　　正如盖迪的态度，国外投资者很看好中国地产市场。有数据表明，在美国投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海、北京等地，基金投资的年净收益率可高达20%-50%，面对如此诱人的收益率，海外基金机构垂涎不已。

　　从国内的情况来看，目前国外房地产基金进入方式主要以经营性项目和不良资产为主。摩根房地产基金业在后者上积极参与，并得到中国政府的政策鼓励。

　　在利润驱使下，摩根也开始涉入经营性项目。经营性项目的风险对外国基金来讲，相对于开发项目还是比较明显和容易控制的。

　　段海瑞认为，摩根为了规避风险由“开发—销售”模式转入风险性较小的“开发—经营”模式，提供了一种未来房地产市场主流的商业赢利模式。另一个方面，国外基金机构的介入无疑对国内基金发展是一个借鉴。

　　然而，聂梅生把摩根的做法看成是“领个孩子养”，戏称是：省去恋爱结婚的麻烦了。