潘石屹：收回两年不开发的土地将改变房产格局

　　——潘石屹2005年5月13日在SOHO小报网聊天实录

　　潘石屹：大家好！我们今天的聊天开始了。因为前两次我都不在国内，所有网上聊天都是以E-mail的形式进行，今天我在《太原日报》新闻中心，这里的设备非常好，希望大家能在网上进行即时的聊天，也感谢《太原日报》的支持。

　　保证房地产市场稳定健康发展的“药方”已经有了，下一步最关键的是执行

　　梅紫：对于国务院发布的稳定房价的八条意见，您的观点是什么？您会采取什么样的应对策略？你认为国八条能降低房价吗？

　　潘石屹：国务院颁布的稳定房价八点意见已经出台一定时间了，是五一前出台的。昨天我在太原看到了国务院七部委对应八条意见出台的文件，我又认真地学习了一遍，希望这八条意见能够得到很好的贯彻实行，因为七部委的意见中绝大部分都是重申以前的政策，新的东西并不多，例如两年不开发的土地政府要收回。关于防范金融风险，加强税收管理和规范销售行为的规定都是各个部门以前的规定，经济适用房的政策、廉租屋的政策以前也都有。只是需要更严格地执行，我相信这些意见对房地产市场的健康发展是很有作用的。

　　这次国务院颁布的房地产发展意见主要是利用市场和经济的手段去调控房价，保证土地的供应量能够满足市场上对房地产的需求，并且让地方政府公布今年和明年土地的供应量，土地的分布和工程进展情况，这样才能让房地产市场进一步透明。国八条还规定，解决城镇低收入人群的住房问题是地方政府的责任。国务院的八条意见，主要是让房地产市场健康的发展。而是要避免出现象中国的股票市场今天一样的情形。

　　紫水晶火鹤鸟：对新国八条有何看法？比老国八条如何？

　　潘石屹：我想你说的新国八条是在4月27日国务院常务办公会议提出的抑制房价八项措施。老国八条是3月26日国务院办公厅发的明电文件，老国八条中最主要的一条是让各个地方政府负起稳定房价的责任。新八条比较具体，可操作性更强，加上七部委的意见，操作性就更大了。

　　大人物：针对国家七部委联合发出的稳定住房价格的公布意见，市场有声音认为，新政策对企业管得太多，从宏观调控转向了微观管理，经济适用房建设单位利润控制在3%以内，连成本也管，留给企业的自主余地太小，你是否有更多的评价？

　　潘石屹：经济适用房不能够完全按照市场经济去实施，经济适用房在开始制定政策之初，就规定利润率控制在3%，所以这次七部委出台的意见，没有超过当初政策的界限。

　　开心就好：国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场。潘总立刻针对“国八条”撰文逐条解读，通过逐条剖析您想向市场传达什么声音？

　　潘石屹：国务院27号召开的常务办公会提出稳定房价的八条措施，主要是用市场和经济的手段去调控中国的房地产市场，让地方政府负起责任解决好中低收入群体的住房问题，对市场上的那些不规范的行为、违法违规的行为进行坚决查处。房地产市场真正的风险是那些不按照法律和政策去销售、去银行骗取贷款的行为，这些才真正是房地产的风险。

　　风语者：建设部等七部委为进一步加强对房地产市场的引导和调控，解决市场运行中的矛盾和问题，实现供求平衡，稳定房价，促进房地产业健康发展，联合提出八项意见。不知你看了没有？能说说你对此政策的感受吗？

　　潘石屹：这八条意见中，实际上最重要的是执行力度。例如，两年不开发的土地由政府无偿收回，这是一个很好的政策，但在全国各地都没有很好地执行，出现一些房地产发展商是不建房子的发展商，是专门倒卖土地的发展商，他们专门囤积土地，高价出售，并没有在这块土地上做出自己的贡献。超过一年不开发的土地征收土地闲置费，就会让房地产发展商把精力放到建好房子上去，从根本上杜绝囤积土地，搞土地储备、“土地银行”的房地产公司。但最主要的还是执行，如果只是有一个文件，但不能很好地执行就起不到正面的作用、好的作用，反而会影响文件的严肃性，以及政府的信誉。

　　kevin：国八条中提到“大力调整住房供应结构”，是不是说现在的供应结构不合理？

　　潘石屹：我想国八条提出的住房供应结构是指商品房、经济适用房和廉租屋的供应结构。而商品房的供应结构、户型、价格，都应该是由市场去确定。也应该尊重市场的选择，只有市场的选择才是正确的选择。商品房的结构是不是合理，就看你的商品房能不能卖出去。市场是检验商品房结构是不是合理最好的标准。

　　桃谷六仙：国务院办公厅近日发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提到：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。这条措施对游资炒房的影响有多大？

　　潘石屹：如果是能够按照国务院七部委的文件、精神去执行，房地产的价格一定会稳定下来。一是要增加土地供应量，让土地能够满足市场需求，使供应和需求相对平衡；二是要让土地能够转换成房子，就是不要让房地产发展商采用囤积土地，囤积房子的方法去赚钱。如果两年不开发的土地，政府无偿收回。这将是对房地产发展商和房地产发展格局产生重大影响的一条。如果政府能实施这一条，中国房地产行业的格局和经营思路将随之改变。

　　开心就好：许多潜在客户都在持币观望，因为他们相信“国八条”一定在短时间内在地产市场上产生效应，而潘总您却认为“国八条”只是政府表明的态度，并无实际措施。市场上这么多声音叫我们消费者如何判断，如何保持一个清醒的头脑？

　　潘石屹：我没有在任何场合下说，国八条只是政府的一个表态，并无实际的措施。这些措施马上就出来了。国务院七部委的文件已经发布了，而且我想很快就会实施。

　　程成：任志强说，新政出台后将出现短期持币待购现象，潘总怎么看？

　　潘石屹：从3月26号以来，中国接二连三地出台稳定房价的政策，一个月的时间，国务院就出台了两个文件。现在还需要地方政府出台相应的实施细则，尤其是国务院让地方政府公布今明两年的土地的供应量和分布。所以这一段时间是市场中最迷茫的时间，对于购房的客户，可能出现一、两个月持币观望的现象，这是非常正常的，也符合绝大多数客户的心理。但是我想这个时间一定很快会过去。中国房地产市场还会健康地发展下去。

　　北京客人：七部委联合出台新政策抑制高房价。国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再次转让。您能解析一下这项新政策对房价的影响吗？

　　潘石屹：这条政策对炒房子来说是一个很好的制止，在三年前，我们销售建外SOHO时，有许多客户一定要求我们在期房期间帮助他们“更名”，我们一直坚持抵制这种做法，对这样的客户宁可让他们退房，这样就不会在建外SOHO项目门前造成虚假的繁荣，如果出现虚假的繁荣，只是让中间人赚走了钱，最后所有的问题还是房地产发展商和最终客户的，所以在销售房子的过程中，我们一直坚持在期房不给合同“更名”的办法。

　　开心就好：潘总，您公司是高档的投资项目，很多客户是看重房子的升值潜力而投资的，现在物业转售突然叫停对您项目的销售有什么影响？贵公司刚成立的转售平台是不是将被迫停止，会影响您公司今后的战略部署吗？

　　潘石屹：在我们销售所有房子的过程中，我们是禁止在期房期间给客户提供更名服务的，我们更鼓励大家购买房子用出租收取租金的方式获得回报，因为这个回报率也是非常可观的，所以目前新的政策，叫停期房转售对我们的项目和客户不会造成影响。

　　山海水墨：潘总，上个月在博鳌见过您，还享受了船头蓝调酒吧的浪漫。谢谢您先！想请问一下，您个人认为北京现在的楼市健康吗？价格过高吗？有什么办法可以解决现存的问题？

　　潘石屹：对中国和北京的房地产市场能不能健康地发展，各级政府非常重视，在最近的一个月时间，国务院已经出台了两次文件，中央七部委也出台了文件。我认为，保证房地产市场稳定健康发展的“药方”已经有了，下一步最关键的是执行。

　　SOHO中国山西客户答谢会

　　人民币近期升值已经是水到渠成的事情了

　　蓝妹妹-在水一方：您怎么看此次人民币升值，您的观点是什么？它对房地产发展会产生怎样的影响？人民币升值会导致经济萧条和通货紧缩吗？

　　潘石屹：我认为中国政府和中国人民银行已经为人民币升值作好了充分的准备。升值会对中国经济造成多大的影响，最关键要看升值的幅度有多大。人民币在近期升值看样子已经是水到渠成的事情了。

　　心海涟漪：据统计，我国在建的楼房总面积达到15亿平方米，相当于2004年总销售面积的4倍。是不是今年各地都提高供应量了？

　　潘石屹：我不知道你这个统计数字出自什么地方。对房地产市场而言，最重要的不仅要看房地产的供应量，还要看这些供应量分布在什么地区。房地产的特征是不动产。

　　大人物：最近，人民币升值的话题重新引起人们关注。周小川在否认5月18日升值传言时说，在人民币汇率改革问题上，压力可能还不是最重要的问题，“关键还是遵循我们自己改革的逻辑，制定改革的出发点、目标和顺序。”老潘认为，人民币升值对中国经济长期来说是利大于弊，还是弊大于利？

　　潘石屹：人民币的升值从现在来看已经是水到渠成的事情了。对中国经济的影响，最关键是要看升值的幅度有多大，如果升值幅度太大，一定会影响到中国生产出口的竞争压力，从而影响到中国的经济。如果升幅不是很大，这种影响就会小得多。

　　蓝妹妹-在水一方：谢国忠指出影响人民币汇率的力量来自国内的房地产商，您怎么看？

　　潘石屹：他把中国房地产发展商的力量看得太大了，他太不了解中国的情况了，不可能有这样的事情。

　　心海涟漪：国务院提出的八项措施中第一次提出“强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住宅和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布”。这一点对于整个房地产市场的透明度有这怎样的影响？

　　潘石屹：明确土地的供应量，以及项目的分布、进展情况，增强房地产市场的透明度，对市场的健康发展是很有好处的。

　　风语者：从市建委获悉，一季度本市商品现房销售均价为5212元/平方米，同比上涨523元/平方米，涨幅为11.15%，期房买卖均价6398元/平方米，同比上涨了114元/平方米，涨幅为1.8%。请你谈谈今年一季度房市状况？

　　潘石屹：我认为北京市这样的涨幅还是基本合理的。

　　AYAY：北京华联商厦股份有限公司已将旗下的安贞华联商厦以6.9亿人民币的价格转让给新加坡嘉德集团旗下的子公司——北京凯德安贞商用房地产有限公司。收购后，北京凯德安贞商用房地产有限公司将把整个安贞华联商厦租给北京华联商厦股份有限公司，租期为20年。这些外资的进入是否说明他们还在赌人民币升值？

　　潘石屹：外资进入中国与人民币的升值是有一定关系的，同时他也看好房地产的升值，物业的升值。

　　蓝妹妹-在水一方：有消息称中美两国财经官员于日前在华盛顿举行人民币汇率问题会谈。会后美国官员表示，会谈 “使我们离中国实行更灵活汇率制度的那天更接近了”。这是否意味着传说中的人民币升值即将拉开序幕？

　　潘石屹：我想是的。

　　风语者：国家发改委价格监测中心最新报告预计，二季度中国36个大中城市房价仍将保持上涨态势，但涨幅将低于一季度，涨幅约在7.5%左右。请你对发改委此预测怎么看？

　　潘石屹：我作为房地产发展商，关注的都是比较微观的事情，对全中国的事情我没有能力也没有这个精力去关注。

　　国民党和共产党都可以在一起握手，还有什么无法解决的矛盾？

　　123456：将在5月16日举行的2005年北京财富全球论坛规模空前，潘总是否已经报名参加？

　　潘石屹：张欣是今年世界财富论坛的讲演者，我是以家属的身份去参加这次会议。

　　大人物：老潘这次去美国都去了哪些城市？除了感到一个“乱”和“活力”外，还有没有其它感想？

　　潘石屹：这一个星期我走了三个城市：纽约、北京、太原，对这三个城市确实有非常深的感受。看到纽约之后，我深深地感到，北京、太原这样的城市还存在巨大的发展空间。

　　桃谷六仙：宋楚瑜今日结束大陆之行，对连战和宋楚瑜短时间内相继访问大陆，你认为将对两岸的经济活动包括房地产产生怎样的影响？

　　潘石屹：在连战和宋楚渝到中国大陆访问之前，很多台湾商人到大陆做生意、购房子。这次连战和宋楚瑜到中国大陆访问不会对大陆的房地产产生重大的影响。

　　人在旅途：继连战访问大陆之后，宋楚渝也在近期访问了大陆，您对台湾各政党领导人相继访问大陆有何看法？

　　潘石屹：我一直留意连战和宋楚渝访问大陆的活动。国民党和共产党都可以在一起握手，所以在我们日常生活中所有的事情都是可以谈的，没有无法解决的矛盾。

　　dibory：你知道么？你是我的偶像，哈哈。我爸说你也是算白手起家，是么？好像是从工头干起

　　潘石屹：当年创业的时候没有从工头开始做起，但作过一年的制砖厂的厂长，这个厂长和工头差不多。

　　大人物：你觉得参加类似财富论坛这样的活动，对于一位中国企业家来说，重要吗？必要吗？

　　潘石屹：“财富论坛”是一个国际性的会议，全世界著名的企业家都到中国来，也为中国的企业家提供一个与大家交流的机会。

　　心海涟漪：继博鳌亚洲论坛之后，环渤海城市论坛下周也将开幕，潘总是否会出席此次会议呢？

　　潘石屹：我没有收到这次会议的邀请。

　　人在旅途：潘总认为成为一个好男人的首要标准是什么？

　　潘石屹：好男人没有统一的标准，我想最重要的是有个性。

　　带我去飞：最近一个时期，连战主席率领中国国民党的访问团，亲民党的主席宋楚瑜率访问团先后来到大陆，引起了大陆民众对于两岸关系非常热烈的关注和期待，也使两岸关系呈现一个前所未有的祥和的气氛中，不知您个人如何看待两岸关系的前景。

　　潘石屹：连战和宋楚渝到中国大陆访问，加强和两岸的沟通和联系，只有有了互动和了解的过程，才能减少敌意，和平离我们越来越近，战争离我们越来越远。

　　风语者：听说你和娱乐界知名女主持李静合作，在CETV-3的谈话节目《都市画报》中推出特别版——《老潘进城》，请问这个特别版节目会在什么时侯与我们见面呢？

　　潘石屹：我和李静主持的《老潘进城》这个节目从5月15号开始与大家见面。

　　dibory：现在你除了房地产，传媒，还关心哪些行业？

　　潘石屹：我最关注、投入精力最多的行业是房地产，其次就是Internet网络。传媒行业我并不关心。

　　人在旅途：李静是大家比较喜欢的一位主持人，您和她一起搭档主持节目，有什么感受？您认为她主持的怎样？

　　潘石屹：李静是一个非常有经验，也是非常讨大家喜欢的主持人，与她一起主持节目，会学到不少主持的经验和技巧。

　　带我去飞：您“五、一”期间去哪里度假了？

　　潘石屹：五一节的时候我在美国纽约。

　　人在旅途：您认为改善中国贫困地区落后状况的根本方法是什么？

　　潘石屹：这是中国好几代人奋斗想解决的事情。我没有什么高招。我只是做一些力所能及的事情，多给城市盖一些好房子，多给政府缴一些税。

　　我们来山西是答谢山西的客户

　　开心就好：潘总，您这次在太原参加网聊和上次在四川一样吗？还是您在太原有论坛活动，是什么样的推广活动？

　　潘石屹：这次在太原的网聊和上次在四川时不一样，这次在太原新闻大厦，《太原日报》的设备非常先进，在宽带上聊。上次在四川用无线上网卡，无线上网不太稳定。这此在太原和太原的房地产发展商有一个交流活动。今天晚上我们有一个答谢晚会，邀请了购买现代城、建外SOHO和SOHO尚都的山西籍客户一起聚聚，是一个客户答谢会。

　　桃谷六仙：你此次答谢山西老客户都有一些什么样的活动安排？

　　潘石屹：这次山西的客户答谢会，没有特别的节目，只是今天晚上请山西的老客户吃一顿饭，了解他们有什么新的需求。

　　大人物：老潘在太原是不是推销SOHO尚都的房子？有何感想？

　　潘石屹：据我们统计，在建外SOHO和SOHO尚都的销售中，北京之外的省市，山西的客户数量占我们客户的第一位。

　　桃谷六仙：人们都说，十年历史看广东，百年历史看上海，千年历史看北京，两千年历史看陕西，五千年历史看山西，你到山西感受到什么样的文化氛围？

　　潘石屹：我到山西来，到了太原，看到和听到这里的人民非常地重视他们的历史和文化，也对山西辉煌的历史感到骄傲，在论坛上、在餐桌上都会听到这样的声音。

　　dibory：你怎么又跑太原去了，难道你又对我国煤炭行业有兴趣？哈哈。为了能和你直接交流我可是请假在家专门等你的。

　　潘石屹：我对煤炭行业没有兴趣，我这次来山西太原是答谢我们山西客户的。

　　大人物：《SOHO小报》又要出的新书《圈子》，请问什么时候面市？为什么叫“圈子”？

　　潘石屹：长江文艺出版社又为04年的《SOHO小报》文章出了一本新书《圈子》，我到现在还没有看到这本新书，预计5月中可以面市。

　　心海涟漪：听说您公司成立了SOHO中国基金会，能否谈一下您设立这个基金会的初衷？

　　潘石屹：成立公益基金会的初衷，就是从我们的利润中拿出一部分来对社会多做一些公益事业，多做一些善事。

　　风语者：2000年初，你和张欣就应邀到哈佛商学院进行过演讲，时隔五年你们再次被邀请到哈佛大学进行演讲。请问你能谈一谈两次去哈佛的感受吗？

　　潘石屹：五年前，我第一次去哈佛商学院时，那时正是网络的泡沫时期，没人关心房地产，听众也非常少。五年之后再去哈佛大学，听众非常多，中国的留学生也很多。而且在听众里，有好几位是我们建外SOHO的客户。同时这些听众对国内的事情非常了解，因为他们经常上网，网络打破了地域之间的隔阂。

　　风语者：听说你近日在山西太原参加当地的房地产论坛，好象SOHO中国的置业顾问们也要去太原，请问他们是不是到当地销售你今年新开盘的SOHO尚都？还是贵公司出于别的考虑呢？

　　潘石屹：我提前两天到太原参加一个城市发展论坛，和当地的房地产发展商进行交流。SOHO中国的销售人员今天晚上到太原，一是答谢老客户，二是发现新客户。

　　风语者：五一期间，应“哈佛中国评论”的邀请，你作为中国房地产界代表参加了“哈佛中国评论”第八届年会，并在哈佛大学讲坛做了生动的演讲。你能在这里给我们说说你演讲的核心内容吗？

　　潘石屹：第一点是市场上面不能统一的只有一种声音，集体地认为要涨，或者集体的认为要跌，统一的声音在市场中是不存在的，也是不应该出现的。第二点，一个城市的建设，需要借鉴很多国外城市建设的经验，希望中国的留学生，特别是中国在美国的留学生把国外的经验带到中国来，让中国的城市建设发展建设得更好。

　　大人物：昨天我看到小报网的网站浏览量排名已到165位，好像半年前这个排名还只在600多名，你希望小报网最终发展成一个什么样的网站?对这样的进步你有何评价？

　　潘石屹：SOHO小报网站的浏览量在过去的三个月时间是直线上涨，非常感谢SOHO小报的网民，喜欢我们网站并在我们网站交流，为我们捧场，下一步我们会把SOHO小报的网站办得更好，吸引更多的朋友来到SOHO小报的网站。

　　人在旅途：站在世界著名学府哈佛大学的讲坛上讲中国的房地产，不知您有何感想？

　　潘石屹：这次去美国主要在两个城市，一个是波士顿，一个是纽约。说句实话，在纽约，我的感受比在波士顿，在哈佛和麻省理工院的感触更深，纽约是一个非常有活力的城市，也是一个非常多元化的城市。

　　开心就好：潘总演讲的题目是“只有一种声音的市场会崩溃”，而国内地产市场现在提倡“和谐地产”，请问潘总，什么样的房地产市场才能算“和谐”？为什么只有一种声音的市场就不和谐了？

　　潘石屹：在市场中应该有两种声音，两种现象，一些人看涨，一些人看跌，一些人想卖，一些人想买，这才是和谐的，否则就不是市场经济的和谐。

　　流水：您公司接下来还会去哪儿开客户联谊？

　　潘石屹：什么地方客户多，我们就去什么地方开联谊会。

　　对市场经济而言，供求关系的基本平衡就是最大的“和谐”

　　永远的巴斯滕：您怎么看待“完善城镇廉租房制度”？

　　潘石屹：住房制度中的一部分是社会福利，城镇的廉租制度就是社会福利的一部分。

　　123456：第一财经日报发表署名文章，称中国遭美掣肘，住房等商品下半年要做好暴涨准备，这是怎么回事?

　　潘石屹：我不明白中国住房和美国的掣肘有什么关系，为什么商品房的价格会遭掣肘，我看不出这两件事情之间有什么逻辑关系。

　　心海涟漪：国土资源部有关负责人今日透露，全国土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少。真实情况是：由于近年土地交易市场化，地价逐步提升，一些地产商开始囤积土地，特别是一些大型企业囤积土地甚至达到了几千万平方米。因此必须严厉打击这种以时间换金钱的囤地行为。这似乎预示着潘总之前的不囤地政策是非常明智的，潘总对此有何见解？

　　潘石屹：要是按照中国的法律和政策，房地产发展商是不应该去囤积土地的，因为在过去几年时间只有“两年不开发无偿收回”这样一个政策，但遗憾的是没有很好地执行，所以一些房地产企业大量囤积土地，使土地不能很快地变成房屋，造成市场上面房屋的短缺，价格的上涨。这次中央政府下定决心要把两年不开发的土地收回，一年不开发的土地要收土地闲置费，我想对房价的稳定有非常大的好处。

　　流水：您如何看待像摩根士丹利、新加坡凯德置地这类外资公司大举购买内地房产的行为？他们看重的是什么呢？

　　潘石屹：第一，他们看好中国房地产的租金回报率；第二看好中国房地产的价值还有上升空间；第三，他们认为人民币在未来会升值，用外汇购买人民币资产，他们会享受到这些升值。

　　开心就好：近期大连市国土资源局正式叫停一度风靡全国的民间集资合作建房行为，理由是风险太高，标志着集资建房第一次尝试的失败。

　　潘总一直反对这一模式，这次政府和您走到了一起。但有人说这是“政府担心男女双方可能离婚，才不发结婚证的”，您同意这一观点吗？

　　潘石屹：做任何一个事情都有两个边界，第一不能违背法律，第二不能违背政策。其他所有的东西都应该是探测性的。合作建房只是一个理论上的探索，在目前法律制度的环境下不可能变成现实。

　　开心就好：5月11日，潘总作客新华网以“房市和谐之路”为题与网友进行网上互动，您觉得中国房地产现阶段如何才能走和谐之路，最主要的影响因素是什么？

　　潘石屹：对市场经济而言，供求关系的基本平衡就是最大的和谐。

　　心海涟漪：国人基本上都知道潘总是地产界的泰斗，但在国外知道的人不多，潘总打算什么时候进军国际地产，有没有一个长远计划？

　　潘石屹：未来房地产发展的市场和建筑的市场还是在中国，而不是在国外。所以我们下一步的主要精力还是在中国做房地产开发，没有打算进军国际地产市场。

　　潘石屹：谢谢大家，今天的聊天就到这里，下个星期五再见！