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国际游资涌入房地产 中国房市小心重蹈日本覆辙


http://finance.sina.com.cn 2005年05月13日 14:44 人民网-市场报

  国际资本大进大出导致日本房地产业连续14年低迷,过去两年数以千亿美元的国际游资涌入中国,其中大部分进入房地产业———

  □汪洋

  上世纪90年代初由日元升值引发的日本房地产泡沫破裂,是世界各国历史上迄今为止
最大的一次房地产危机。从1986年到1989年,日本的房价提高了两倍。但随着美元不断贬值,日元套利空间日益缩小,大量国际资本开始获利撤离,由外来资本推动的日本房产泡沫破裂,到1993年,日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账,其中1/3与房地产有关。最终日本房价下跌了50%。此后,日本经济和房地产陷入了长达14年的萧条和低迷。

  而在过去两年中,数以千亿美元计的国际游资涌入中国,其中大部分进入了中国房地产行业。

  据央行公布数据显示,2004年中国外汇储备净增2070亿美元,其中贸易顺差为319亿美元,引进外资606亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。那么,还有约1100亿美元净增外汇储备无法与经济数据挂钩。分析人士认为,这1100亿外汇大部分为预期人民币不久将升值基础上以汇率投机为目的的热钱流入。

  大量涌入的国际游资使得中国房地产价格出现大幅飙升。据国家统计局数据显示,2001年全国商品房销售价格比2000年上涨1.7%;2002年全国房屋销售价格第四季度同比上涨3.5%;2003年全国房屋销售价格四季度同比上涨5.1%;2004年全国房屋销售价格比2003年上涨了9.7%。

  尽管2005年美联储为鼓励资本回流而数次提高基准利率,但没有任何迹象表明海外游资正在撤离或准备撤离中国。据央行最新公布数据显示,2005年3月末,国家外汇储备余额为6591亿美元,同比增长49.9%。1至3月份外汇储备增加492亿美元,同比多增126亿美元。

  与此同时,据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2005年一季度,35个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9.8%,在吸引外资最多的上海,商品住宅销售价格同比涨幅达到了19.9%。

  分析人士表示,去年约80亿美元的海外热钱投入了上海房地产市场,今年第一季度海外热钱占上海市商品住宅成交量的40%,甚至可能更高。

  不可否认,国际资本的大量流入在一定程度上助长了中国房市的火爆。但另一方面也在为中国银行业制造足够多的隐性不良资产。如果央行决定调整人民币汇率,大量国际资本会套利回流,失去外来资本支持的中国房地产将会面临资金断裂风险,进而将影响到金融稳定。

  为了化解中国房地产其中蕴藏的金融风险,为汇率改革创造一个相对良好的外围环境,中央政府希望通过连续加息平抑房价,用来挤压其间蕴藏的国际(国内)投机资本,但事实上房价仍在高位。对于房价的日趋失控,汇率调控或将进入管理层的视野。

  《市场报》 (2005年05月13日 第二版)


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